Locazione: dopo quanto ritardo o morosità scatta lo sfratto?
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17 Mar 2016
 
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Locazione: dopo quanto ritardo o morosità scatta lo sfratto?

Quanto ritardo può fare l’inquilino nel pagare i canoni dell’affitto prima di essere sfrattato dal padrone di casa?

 

Non capita raramente che l’inquilino ritardi il pagamento dell’affitto, ma che la sua morosità venga tollerata dal padrone di casa, anche al fine di non dar corso a procedure che, spesso, presentano tempi lunghi. Tuttavia, è bene sapere che lo sfratto potrebbe, in teoria, essere intimato già dopo il minimo ritardo nel pagamento del canone. Ne parliamo in questa breve guida.

 

 

Affitto: dopo quante rate di ritardo scatta lo sfratto?

Il locatore può intimare lo sfratto già dopo il mancato pagamento di una sola rata; tuttavia il ritardo deve essere di almeno 20 giorni. Pertanto, se l’inquilino paga al 20° giorno del mese successivo a quello di scadenza della rata di affitto non può essere sfrattato. Ciò vale anche se questo comportamento si ripete ogni mese (per esempio: il 20 febbraio paga la rata di gennaio, il 20 marzo paga la rata di febbraio, il 20 aprile paga la rata di marco, e così via).

Se, invece, il ritardo supera 20 giorni e l’inquilino paga, ad esempio, il mese di gennaio insieme a quello di febbraio, il suo ritardo potenzialmente lo espone allo sfratto.

 

Ad ogni modo, la morosità può essere sempre sanata, impedendo la risoluzione del contratto di affitto, se l’inquilino – cui sia stato notificato il ricorso per sfratto – versi il dovuto fino alla prima udienza davanti al giudice. In buona sostanza, il conduttore può interrompere la procedura giudiziale – rimanendo nell’immobile – se paga subito l’arretrato, con gli interessi e le eventuali spese per l’azione giudiziaria iniziata.

 

In particolare il suo pagamento può intervenire:

 

– sia prima dell’udienza davanti al giudice;

 

– sia alla prima udienza di sfratto: in questa sede, infatti, il magistrato chiede al locatore se sussiste ancora la morosità e qualora l’inquilino, anche innanzi al giudice, dovesse estinguere il debito, il procedimento si estinguerebbe e lo sfratto non andrebbe avanti;

 

– sia nel caso in cui l’inquilino, comparendo alla prima udienza, chieda il cosiddetto “termine di grazia”, ossia un termine di 90 giorni per poter adempiere; se, infatti, in tale lasso di tempo versa il dovuto, lo sfratto si blocca e il contratto viene fatto salvo.

 

 

Dopo quante rate di affitto non pagate scatta lo sfratto?

Sintetizzando, per intimare lo sfratto, l’inadempimento:

 

– per le locazioni ad uso abitativo, deve essere anche di una sola mensilità; devono inoltre essere decorsi 20 giorni dalla scadenza;

 

– per le locazioni ad uso diverso o commerciale, deve essere importante e va valutato di volta in volta dal giudice; ad esempio, l’importanza può essere desunta dall’interesse del locatore all’esatto e tempestivo pagamento, dalla volontà manifestata dai contraenti, dalla natura e finalità del rapporto.

 

 

Quando si può considerare moroso l’inquilino?

Il conduttore moroso quando:

 

– non paga un singolo canone di affitto da oltre 20 giorni;

 

riduce unilateralmente il canone perché sostiene di aver subito dei danni all’appartamento che il locatore non ha riparato (egli, infatti, in tali situazioni deve comunque pagare l’affitto salvo il diritto di chiedere il risarcimento del danno per la diminuzione nel godimento dell’immobile);

 

– non versa gli oneri accessori costituiti dalle quote condominiali di sua competenza, per come risultati dal contratto di affitto. In verità il locatore può intimare lo sfratto anche quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori se:

 

— per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone;

– per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulta di non scarsa importanza secondo le regole generali.

 

 

Quando non si può considerare moroso l’inquilino?

La morosità è invece esclusa quando il conduttore:

 

– non versa il canone o lo riduce unilateralmente perché il bene locato è divenuto totalmente inutilizzabile;

 

– versa il canone a chi appare e si qualifica come erede del deceduto locatore;

 

– versa il canone alla prima dell’udienza o dopo il termine di grazia dei 90 giorni successivi alla prima udienza, anche se nei suoi confronti il locatore ha instaurato una procedura di sfratto.


Autore immagine: 123rf com

 


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