Prima casa: più agevolazioni fiscale se acquisti da privato
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17 Mar 2016
 
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Prima casa: più agevolazioni fiscale se acquisti da privato

Devo acquistare la mia prima casa, mi hanno detto che se acquisto da privato posso godere di più agevolazioni, è vero?

 

Dal 1° gennaio scorso i trasferimenti di immobili abitativi con applicazione delle agevolazioni “prima casa”, se soggetti ad imposta di registro (ovvero se sono acquistati da soggetti diversi dalle imprese di costruzione e non necessariamente da un privato – si ponga, ad esempio il caso di un acquisto effettuato da in soggetto societario che non ha né costruito né ristrutturato l’immobile compravenduto ma l’ha a sua volta acquistato in precedenza) scontano l’aliquota del 2%, mentre in caso di applicazione dell’IVA (quindi nel caso di acquisto da costruttore o impresa) l’imposta rimane del 4%.

 

Tali novità [2] contribuiscono ad immettere nuovi elementi nel quadro delle norme fiscali applicabili alle operazioni di compravendita immobiliare e ad ampliare le divergenze applicative tra i due tributi (IVA ed Imposta di Registro) con conseguente impatto sulla fiscalità propria dell’acquirente persona fisica che procede all’acquisto dell’immobile richiedendo l’agevolazione riconosciuta dal legislatore per la fattispecie “residenza principale”.

 

Allo scopo di fornire un quadro, il più chiaro possibile, della situazione attuale è opportuno iniziare l’esposizione ricordando che per fruire delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, l’immobile ad uso abitativo oggetto di trasferimento deve poter rientrare nella categoria “non di lusso”, e proprio in tale ambito l’articolo 26 del Decreto Legge n. 104/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 8 novembre 2013, n. 128, ha comportato una situazione di “disallineamento” tra la disciplina dell’Imposta di Registro e quella che invece torna applicabile all’IVA. Più in particolare, a partire dal 1° gennaio 2014 l’abitazione ha le caratteristiche “non di lusso” in presenza delle seguenti condizioni:

 

– se il trasferimento è soggetto ad Imposta di Registro, l’unità immobiliare compravenduta deve essere classificata catastalmente in categoria diversa da A/1, A/8 o A/9 per consentire l’applicazione dell’aliquota ridotta del 2%;

 

– se il trasferimento è invece soggetto ad IVA, l’immobile non deve avere le caratteristiche di lusso previste dal Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969. Tale decreto individua le caratteristiche di “lusso” delle abitazioni, prevedendo nei primi sette articoli un elenco di caratteristiche per cui, in presenza anche di una sola di esse, l’immobile deve essere considerato “di lusso”, mentre l’articolo 8 (di natura residuale) prevede che l’immobile abitativo sia considerato essere “di lusso” qualora siano verificate almeno cinque delle caratteristiche individuate dalla tabella allegata al decreto stesso.

È appena il caso di ricordare, per completezza espositiva, come l’applicazione dell’Imposta di Registro, ovvero dell’IVA, all’operazione di compravendita, esplichi effetti anche in relazione alle imposte ipotecarie e catastali, in quanto le stesse si rendono applicabili nella misura fissa di euro 200 ciascuna se il trasferimento è soggetto ad IVA, e nella misura di euro 50 ciascuna se la cessione è soggetta ad Imposta di Registro. Va inoltre sottolineato come, oltre alla differente misura dell’imposta (2% nel caso in cui si applichi l’Imposta di Registro e 4% nel caso in cui si debba applicare l’IVA), sia opportuno focalizzare l’attenzione sui seguenti ulteriori aspetti:

 

– l’applicazione del cosiddetto regime del “prezzo-valore”, secondo cui la base imponibile su cui procedere al calcolo dell’imposta è pari al valore catastale del bene (a prescindere dal prezzo indicato nell’atto), dipende dall’assoggettamento o meno ad Imposta di Registro del trasferimento. Infatti, mentre in presenza di un trasferimento soggetto ad Imposta di Registro, si applica automaticamente la regola del “prezzo-valore” in presenza di atto soggetto ad IVA, l’aliquota ridotta del 4% è sempre applicata sul corrispettivo che è stato pattuito tra le parti ed è indicato nell’atto di compravendita;

 

– la cessione dell’immobile abitativo effettuato da parte dell’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile, entro i cinque anni successivi all’ultimazione dei lavori, è soggetta ad IVA [3]. In tale ipotesi, quindi, l’acquirente persona fisica dell’immobile è “penalizzato” poiché non può richiedere il regime del prezzo-valore, ma deve corrispondere l’IVA del 4% sul totale del prezzo che è stato pattuito.

 

In relazione a tale ultima ipotesi, ossia la cessione dell’immobile da parte dell’impresa che lo ha costruito o ristrutturato, ulteriori aspetti critici si pongono nell’ipotesi in cui siano trascorsi più di cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Nel caso di specie, infatti, l’impresa cedente si trova di fronte a due diverse possibilità: applicare il regime naturale dell’esenzione, ovvero optare nell’atto per l’applicazione dell’IVA. Tale scelta non è neutra in capo all’acquirente, poiché se l’impresa cedente non opta per l’applicazione dell’IVA, l’atto è soggetto ad imposta di registro pari al 2% e soprattutto consente di fruire del regime del prezzo-valore. Al contrario, se il soggetto cedente intende optare per l’applicazione dell’IVA, e lo farà praticamente sempre in quanto, applicando il regime naturale dell’Imposta di Registro alla cessione, l’impresa avrebbe riflessi negativi sulla detrazione a suo tempo operata dell’IVA (essendo in presenza di operazioni esenti entro il periodo decennale di sorveglianza fiscale), viene pregiudicata la possibilità di applicare il regime del prezzo valore in capo all’acquirente.

 

In conclusione va poi ricordato che il Consiglio dei Ministri del 20 giugno scorso, nel quadro dell’esame preliminare del decreto legislativo contenente disposizioni in materia di semplificazioni fiscali [4] ha approvato una disposizione che allinea la nozione di “prima casa” rilevante ai fini dell’applicazione della disciplina agevolativa in materia di IVA a quella prevista in materia di Imposta di Registro, prevedendo che l’aliquota IVA agevolata del 4 per cento trovi applicazione in relazione ad abitazione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da quelle A1, A8, e A9, anziché in base ai criteri finora utilizzati fissati dal decreto del ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969. Il provvedimento è poi passato al vaglio delle Commissioni parlamentari competenti per il prescritto parere e tornerà all’esame del Consiglio dei Ministri per l’approvazione definitiva. Ci si deve quindi attendere in tempi brevi un riallineamento delle condizioni relative alla nozione di abitazione principale in campo IVA ed Imposta di Registro.

 

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[1] Art. 26 D.l. n. 104/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 8 novembre 2013, n. 128.

[2] Che sono state commentate dall’amministrazione anche nella Circolare Ministeriale n. 2/E/2014.

[3] Per obbligo, ai sensi dell’articolo 10, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633/72.

[4] In attuazione dell’articolo 7 della delega di cui alla legge n. 23 dell’11 marzo 2014.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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