Sottoscala condominiale: dal possesso, alla proprietà, alla vendita
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18 Mar 2016
 
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Sottoscala condominiale: dal possesso, alla proprietà, alla vendita

Il condomino diviene proprietario del sottoscala se lo ha posseduto, in via continuativa, per vent’anni; può, quindi, anche venderlo senza il consenso degli altri condomini.

 

Siamo abituati a considerare il tradizionale sottoscala condominiale come parte comune dell’edificio di cui tutti i condomini sono proprietari e di cui tutti i condomini possono servirsene. Ed in effetti la legge prevede che siano oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio tutte le parti necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, le scale, i portoni di ingresso ecc, ed anche le aree destinate a parcheggio e i locali per i servizi in comune ecc.., salvo non risulti diversamente dal titolo [1] quale può essere, ad esempio, un negozio posto in essere da colui che ha dato vita al condominio o una convenzione stipulata successivamente tra tutti i condomini.

 

Quante volte, però, ci è capitato di aver necessità – rispetto agli altri condomini – di utilizzare il sottoscala (che spesso si presenta come area già delimitata da pareti), arrivando pian piano a servircene in via esclusiva e a possederlo come se fossimo il solo proprietario! Col tempo viene spontaneo fissare anche apposite chiusure di cui solo noi abbiamo la chiave per meglio tutelare i beni che depositiamo nel sottoscala. Quello che non tutti sanno è che se tale modalità di possesso perdura per vent’anni, ne diveniamo proprietari. Si verifica insomma ciò che tecnicamente viene chiamato usucapione.

 

La legge, infatti, permette a chi possiede un determinato bene immobile di diventarne proprietario se il possesso del bene è durato per vent’anni [2]. Si diventa, in tali casi, proprietari per usucapione. Dobbiamo, però, tener presente che non è sufficiente che gli altri comproprietari si astengano dall’uso del bene, essendo richiesto, secondo quanto affermato dai Giudici, che “il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione” [3]. Per maggiori approfondimenti in tema di usucapione si legga la nostra scheda.

 

Nei termini descritti siamo, quindi, divenuti proprietari del bene per usucapione. La domanda che spesso ci si pone è se possiamo venderlo senza il consenso degli altri condomini e senza prima ricorrere al Giudice per far accertare l’intervenuto diritto di proprietà. Capita di frequente, infatti, di voler vendere il sottoscala, insieme all’appartamento in cui abitiamo, nel momento in cui decidiamo di lasciare il condominio. Solo di recente la Suprema Corte ha fornito risposta affermativa al quesito ritenendo che non è nullo il contratto di compravendita con cui è trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, ancorché l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario [4]. Ossia, una volta divenuti proprietari del bene per usucapione possiamo disporre liberamente dello stesso. Questo perché altrimenti, come precisano i Giudici, “si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse stato accertato giudizialmente”.

 

In conclusione. Il condomino che diventi proprietario per usucapione del sottoscala condominiale può anche venderlo senza il consenso degli altri condomini

 

di Patricia Biagina Polillo


[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1158 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 14171/2007 del 18.06.2007, in riferimento a Cass. sent. n. 9903/2006, Cass. sent. n. 16841/2005 e Cass. sent. n. 5226/2002.

[4] Cass. sent. n. 2485 del 5.02.2007.

 
 


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