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Lo sai che? Pubblicato il 20 marzo 2016

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Lo sai che? Usucapione in condominio: come diventare proprietari del bene

> Lo sai che? Pubblicato il 20 marzo 2016

Si possono usucapire i beni appartenenti al condominio a condizione che vi sia un uso ininterrotto per almeno 20 anni.

Si può diventare proprietari di un bene in condominio per usucapione? La risposta è affermativa ed è stata più volte condivisa dalla giurisprudenza, più di recente da una sentenza della Cassazione [1].

Non capita di rado che, all’interno del condominio, alcuni soggetti utilizzino, molto più degli altri, alcune aree o servizi. In casi estremi, quando a servirsene è un solo condomino, potrebbe accadere che questi, col tempo, inizi a considerare il bene come proprio, recintandolo o, comunque, ostruendo l’accesso agli altri comproprietari. Si pensi all’ipotesi in un cancello posto sulla rampa di scale che dà all’ultimo piano o, ancora, ad una latrina o a un sottoscala. Sono questi i casi paradigmatici, da “manuale”, in presenza dei quali si verifica l’usucapione. In pratica, il soggetto che ha “posseduto” (ossia utilizzato materialmente) il bene per oltre 20 anni, mostrandosi a tutti come legittimo proprietario e impedendone il pari uso agli altri, ne diventa anche proprietario, nonostante manchi un contratto o un altro titolo di proprietà.

L’usucapione è proprio questo: un mezzo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, che non richiede cioè la collaborazione di un altro soggetto per il trasferimento della titolarità (come deve necessariamente avvenire nel caso, invece, di un contratto di compravendita).

Per l’usucapione, infatti, basta semplicemente dimostrare tre presupposti:

1- chi vuol far valere l’usucapione deve dimostrare di aver avuto del bene un possesso:

 

continuo e ininterrotto: in pratica, nessuno deve aver agito in causa nei suoi confronti oppure con mezzi coercitivi per ottenerne la restituzione del bene. Il possessore può anche essere in mala fede: non rileva il fatto che egli sappia che il bene non gli appartenga;

pacifico: il possessore cioè non deve impedire ai terzi, con violenza, l’utilizzo del bene, ma devono essere gli stessi terzi ad astenersi dall’uso volontariamente;

pubblico cioè non occulto.

2- chi vuol far valere l’usucapione deve aver usato il bene esercitando su di esso gli stessi poteri che sarebbero spettati al proprietario: per esempio, cambiando la serratura a una porta, mettendo un lucchetto ad un cancello, ecc;

3– il possesso si deve essere protratto ininterrottamente per venti anni.

Con la sentenza in commento, la Cassazione ricorda che tutte le volte in cui un condomino si impossessi di un bene comune (cioè del condomìnio) senza che gli altri ne facciano volontariamente uso per 20 anni, ne diventa proprietario per usucapione.

note

[1] Cass. sent. n. 5324/2016 del 17.03.2016.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14 dicembre 2015 – 17 marzo 2016, n. 5324
Presidente Nuzzo – Relatore Manna

Svolgimento del processo

Con citazione notificata 18.1.1999 B.S. e F.N. , proprietari di un’unità immobiliare abitativa posta in (omissis), parte di un fabbricato di maggiori dimensioni, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia C.A. , proprietaria di altro appartamento ubicato nel medesimo stabile, affinché fossa condannata a ripristinare l’uso paritetico di un vano e di una latrina, che affermavano essere condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c. Precisavano al riguardo che il vano era in origine l’ingresso comune alle due unità immobiliari e che la latrina ne costituiva l’unico servizio igienico; e che l’accesso dalla loro abitazione a detto vano era stato reso impraticabile dal tamponamento dell’ingresso e dalla rimozione della porta ivi esistente, effettuate da Bo.En. , precedente proprietario dell’altro immobile e dante causa della C. , operazione, questa, che essi avevano autorizzato per mera tolleranza e per ragioni di buon vicinato.
Nel resistere in giudizio la convenuta contestava la comproprietà delle suddette porzioni immobiliari, e ne eccepiva comunque l’usucapione, unendo al possesso proprio quello dei suoi danti causa, B.E. e Be.Pi. , che chiamava in giudizio per esserne tenuta indenne in caso di soccombenza.
Anche questi ultimi si costituivano, e nel sostenere le ragioni della convenuta deducevano di aver acquistato nel 1974 da S.C. l’appartamento ora di proprietà C. , comprendente anche i vani in questione, di cui essi avevano avuto sin dall’inizio il possesso esclusivo.
Il Tribunale accoglieva la domanda condannando la C. ad abbattere il tamponamento che impediva l’accesso ai due vani, che dichiarava di proprietà comune tra gli attori e la convenuta.
L’appello proposto sia da C.A. che da B.E. e Be.Pi. era accolto dalla Corte distrettuale di Perugia, che in riforma della sentenza impugnata rigettava la domanda proposta dai B. -F. .
La Corte territoriale respingeva, preliminarmente, l’eccezione d’inammissibilità dell’appello per genericità dei motivi d’impugnazione, atteso che la sentenza di primo grado non era dotata di motivazione esaustiva su alcun punto della decisione, avendo proceduto ad una breve serie non argomentata di affermazioni, la qual cosa aveva richiesto di necessità la riproposizione completa delle argomentazioni difensive che le parti appellanti avevano già speso in primo grado.
Nel merito, osservava che un determinato bene poteva ritenersi condominiale o in base al titolo o in ragione delle sue caratteristiche funzionali e strutturali, tali da renderlo oggettivamente destinato all’uso comune. Nello specifico rilevava che la stessa narrazione dei fatti dimostrava come i beni in oggetto non potessero essere comuni per destinazione obiettiva, quanto meno a partire dal momento in cui, realizzato il tamponamento della porta d’ingresso, il solo Bo. ne aveva goduto in via esclusiva. Ciò in quanto l’abitazione dei B. -F. aveva necessariamente altro ingresso e altro servizio igienico. Osservava, quindi, che il solo elemento che collegava il vano all’utilizzazione comune era il fatto che in origine su di esso si aprisse anche un accesso alla proprietà B. -F. . Di talché, atteso che ai sensi dell’art. 1117 c.c. il vano in oggetto poteva rientrare solo tra i beni condominiali per funzione (e non per struttura: n.d.r.), si doveva procedere all’esame del titolo, in esso incluso anche l’acquisto per usucapione, di chi invece “rivendica(va)” come esclusivamente proprio il vano. Rilevava, poi, che dal contratto di vendita stipulato tra i Bo. -Be. e la C. nel 1992 si ricavava che sia allora, sia in precedenza, cioè nel 1974, epoca di stipula del titolo di provenienza dei Bo. -Be. , i beni in questione erano stati individuati come tinello e camera al primo piano, mentre nell’originaria mappa catastale erano indicati come ingresso comune. Da ciò si ricavava che già nel 1974 i beni avevano cessato di avere una funzione condominiale. Circostanza, questa, confermata anche dai testi escussi, da cui si ricavava che dal 1968 al 1983, e dal 1983 (epoca del tamponamento della porta d’ingresso) in poi i due vani in questione erano stati goduti in via esclusiva dalla famiglia del Bo. .
Ciò escludeva che la chiusura definitiva della porta con tavelle fosse avvenuta per mera tolleranza, ché anzi essa si poneva come la naturale evoluzione dell’uso esclusivo che del vano aveva da lungo tempo fatto il Bo. ; né i B. -F. , su cui incombeva l’onere probatorio, avevano dimostrato che tale chiusura era avvenuta con il loro consenso. Tale circostanza era stata riferita unicamente dalla loro figlia, e quindi con non sufficiente attendibilità, quando invece risultava chiaramente che il godimento esclusivo era quello esercitato dal Bo. . D’altra parte, concludeva, la tolleranza non poteva riconoscersi in ogni atteggiamento passivo, ma doveva caratterizzarsi anche attraverso un comportamento in qualche modo positivo, tale da implicare l’affermazione del proprio diritto.
Per la cassazione di tale sentenza B.S. e F.N. propongono ricorso, affidato a quattro motivi.
Resistono con separati controricorsi C.A. ed B.E. e Be.Pi. .
Sia i ricorrenti, sia C.A. hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

1. – Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 342 c.p.c., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 4 c.p.c. Premesso che i motivi specifici d’impugnazione richiesti dall’art. 342 c.p.c. assolvono la duplice funzione di delimitare l’effetto devolutivo dell’appello e di illustrare le concrete ragioni delle censure svolte, e che quello d’appello non è un iudicium novum ma una revisio prioris instatiae, parte ricorrente richiama giurisprudenza di questa Corte sul grado di specificità dei motivi in rapporto alle ragioni addotte nella sentenza impugnata. Per poi concludere che, nella specie, quand’anche si accedesse all’opinione espressa dalla Corte d’appello sulla motivazione della pronuncia di primo grado, è comunque mancata da parte C. ogni censura volta a rimettere integralmente in discussione la materia del contendere.
1.1. – Il motivo è inammissibile.
Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione – che trova la propria ragion d’essere nella necessità di consentire al giudice di legittimità di valutare la fondatezza del motivo senza dover procedere all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte – vale anche in relazione ai motivi di appello rispetto ai quali si denuncino errori da parte del giudice di merito; ne consegue che il ricorrente, ove denunci la violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c. conseguente alla mancata declaratoria di nullità dell’atto di appello per genericità dei motivi, deve riportare nel ricorso, nel loro impianto specifico, i predetti motivi formulati dalla controparte (Cass. nn. 86/12 e 9734/04).
Nella specie parte ricorrente non ha riprodotto i motivi d’appello di cui, pure, lamenta l’inammissibilità, ed ha soltanto sintetizzato il decisum di primo grado, con la conseguenza di rendere impossibile, a stregua della sola lettura del ricorso, ogni apprezzamento relazionale tra quest’ultimo e i motivi dell’impugnazione di merito.
2. – Il secondo motivo espone la violazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., in quanto la Corte d’appello, anziché valorizzare ai fini della decisione la mancata prova della proprietà esclusiva del vano in questione da parte della C. che se ne affermava proprietaria, ha ritenuto erroneamente di trarre per via presuntiva dal titolo di provenienza di quest’ultima, datato 25.11.1992, la dimostrazione dell’esistenza di diritti di piena proprietà in favore di lei. E per mera presunzione la Corte perugina ha tratto dall’atto dell’8.7.1974 (titolo d’acquisto dei Bo. -Be. ), neppure prodotto in causa, ma semplicemente richiamato nel contratto del 25.11.1992 come titolo di provenienza del bene da parte venditrice, il titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva sul bene in oggetto. Tale ragionamento, prosegue la censura, viola l’art. 2697 c.c., poiché nell’azione diretta a far accertare il diritto di proprietà esclusiva su di un bene, colui che reclama la proprietà è tenuto a fornire la prova rigorosa del vantato dominio, e quindi “a giustificare la proprietà del bene risalendo, anche attraverso i propri danti causa, ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, anche in virtù di eventuale successione nel processo (Cass. 13.10.99, n. 11521)”.
Parte ricorrente richiama a sostegno Cass. nn. 3862/88 e 673/72, secondo cui la presunzione legale di proprietà comune di alcune parti dell’edificio in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune del manufatto, sia nell’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, con la conseguenza che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è tassativa) è onere dello stesso condomino, onde vincere detta presunzione, dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia sufficiente il suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi utili ad escludere la condominialità del bene.
Tale prova, prosegue il motivo, non è stata fornita dai Bo. -Be. , in quanto essi non hanno prodotto alcun titolo a ciò idoneo (neppure il loro atto d’acquisto dell’8.7.1974), di guisa che, avendo la Corte d’appello qualificato il bene come condominiale per funzione, in difetto della prova della proprietà esclusiva, “le domande e le eccezioni” di questi ultimi avrebbero dovuto essere respinte.
3. – Analogamente il terzo motivo, che lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 2697 e 950, secondo comma c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. La Corte distrettuale, deduce parte ricorrente, ha ritenuto che il titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del diritto di proprietà esclusiva in favore dei Bo. -Be. fosse costituito dal contratto dell’8.7.1974, non esistente agli atti del processo e il cui contenuto è stato recuperato indirettamente e per via presuntiva da quello datato 25.11.1992. In tal modo i giudici d’appello hanno superato, in maniera giuridicamente viziata, il problema della mancata produzione di un titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del diritto di proprietà in favore dei danti causa della C. . A ciò si è aggiunto l’errore ulteriore derivante dalla mancata valorizzazione ai fini probatori e decisionali della mappa catastale originaria, dalla quale emergeva – come pure ha osservato la stessa Corte territoriale – che il vano in questione era indicato come “ingresso comune”, e che dunque non era di proprietà esclusiva, come invece è stato ritenuto nella sentenza oggi impugnata. Mappa che, in difetto di titoli sufficienti a fornire indicazioni per identificare le unità immobiliari, ben poteva essere utilizzata.
3.1. – Il secondo ed il terzo motivo, da esaminare congiuntamente per la loro inerenza alla medesima questione, sono infondati.
Occorre premettere che secondo la giurisprudenza di questa Corte la comproprietà di un bene rientrante tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non richiede il rigore probatorio previsto per la reivindicatio, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (v. fra le tante, Cass. nn. 15372/00 e 4953/01). A tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta (Cass. n. 8152/01).
Tali principi, applicabili anche al caso in cui la condominialità costituisca la causa petendi della domanda proposta (non dal condominio, ma) da un singolo condomino che lamenti l’appropriazione esclusiva del bene da parte di altro condomino, traslati alla fattispecie importano che gli attori B. -F. dovevano provare la presunzione di condominialità, per struttura o per funzione, del vano in oggetto, e la convenuta C. e i chiamati Bo. -Be. la proprietà esclusiva (peraltro, senza il rigore probatorio della rivendica, essendo la C. nel possesso del bene).
Ciò posto, la sentenza impugnata non ha in alcun modo violato il suddetto criterio di riparto dell’onere probatorio. Infatti la C.A. ha operato l’implicita ed esatta applicazione proprio del principio di diritto richiamato nel motivo di ricorso in esame, lì dove ha affermato che “… poiché un condomino rivendica non la proprietà esclusiva, ma la comproprietà, cioè la funzione condominiale, occorre allora procedere all’esame del titolo di chi invece tale proprietà rivendica come esclusivamente propria, poiché la sussistenza dell’accesso menzionato è idone(a) a far rientrare il vano più volte menzionato nel novero dei beni condominiali per funzione, salvo quanto si dirà in seguito” (v. pag. 16 sentenza impugnata).
Il che, a ben vedere, altro non vuol dire nell’economia della decisione (come del resto dimostra il richiamo, immediatamente successivo, alla scheda catastale, in cui il vano è denominato “ingresso comune”: loc. u/t cit.) che la porzione immobiliare controversa era senz’altro sorta come comune, ma che ciò non implicava necessariamente che fosse rimasta tale.
Ciò posto, non risponde al vero che la sentenza impugnata abbia ritenuto il vano in questione di proprietà esclusiva per il fatto di essere stato incluso nel titolo d’acquisto della C. e in quello dei Bo. -Be. , quale vano del loro appartamento. Al contrario, la proprietà esclusiva non è stata affermata dalla Corte d’appello né in base a tali atti, né per il mero venir meno dell’originario uso comune, ma solo per usucapione. L’esame dei titoli di proprietà anzi detti (quello del25.11.1992, con il quale i Bo. -Be. vendettero l’appartamento alla C. , e quello dell’8.7.1974, costituente il titolo di provenienza in favore dei predetti venditori) è servito alla Corte territoriale, in una con la valutazione delle deposizioni raccolte, per individuare quando il vano stesso, cessata in pratica la sua funzione comune, aveva incominciato ad essere posseduto dai soli danti causa della C. .
Ne deriva che la sentenza impugnata non è incorsa in alcun malgoverno delle norme menzionate e che è del tutto vano invocare la preesistenza comunanza del vano, quale desunta dalla mappa catastale, per vanificare il corretto ragionamento svolto dalla Corte di merito.
4. – Il quarto motivo lamenta, in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c., l’insufficiente o contraddittoria motivazione circa il fatto, controverso e decisivo, relativo all’uso del vano, nel periodo di tempo anteriore al 1983, da parte delle famiglie B. e Bo. . La Corte territoriale, si sostiene, ha escluso in maniera illogica e contraddittoria dalle fonti di prova utilizzabili allo scopo le deposizioni dei testi B.R. , P.E. , Po.Gi. e M.F. , ritenendole non conferenti al fini di dimostrare l’uso comune del vano e della latrina. Deposizioni che la Corte d’appello ha ritenuto distoniche rispetto alle altre (rese dai testi C.E. , Pa.Fi. , Be.Ma. , b.p. e T.G. ), quando invece erano con queste ultime compatibili, ma idonee a condurre ad un diverso giudizio sul merito. Le testimonianze utilizzate dalla Corte d’appello, del tutto irrilevanti o neutre rispetto all’uso esclusivo del vano da parte della famiglia Bo. , non valgono escludere l’uso in favore dei B. , con la conseguenza che la prova dell’usucapione della proprietà esclusiva non può ritenersi raggiunta.
4.1. – Il motivo è infondato, poiché disattende il costante e noto orientamento di questa Corte, secondo cui il vizio di omessa o insufficiente motivazione, deducibile in sede di legittimità ex art. 360, n. 5, c.p.c., sussiste solo se nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia e non può invece consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte, perché la citata norma non conferisce alla Corte di legittimità il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta di individuare le fonti del proprio convincimento e, a tale scopo, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, e scegliere tra le risultanze probatorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (cfr. ex pluribus, Cass. nn. 6288/11, 27162/09, 15489/07, 20322/05 e S.U. 13045/97).
Conseguentemente, alla cassazione della sentenza per vizi di motivazione si può giungere solo quando tale vizio emerga dall’esame del ragionamento svolto dal giudice, quale risulta dalla sentenza, che si riveli incompleto, incoerente e illogico, non già quando il giudice abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (Cass. nn. 9243/07, 23079/05, 15805/05, 15693/04 e 11936/03).
Nello specifico, la censura non dimostra in alcun modo l’illogicità del ragionamento seguito dalla Corte distrettuale, lì dove la sentenza impugnata afferma: a) che già nel 1974 i locali avevano cessato di costituire un servizio comune di ingresso anche per la proprietà poi acquistata dal B. ; b) che tale circostanza è comprovata dal fatto che negli anni dal 1974 al 1979 il Bo. eseguì dei lavori di sistemazione o sopraelevazione interessanti anche la porzione immobiliare di cui si discute, per cui già da tale epoca il bene non era più d’uso condominiale; c) che tale circostanza è stata confermata dal testimoniale escusso, da cui si ricava, altresì, la maturazione del termine prescrizionale di vent’anni per l’acquisto a titolo originario per usucapione in capo ai Bo. , prima, e alla C. , poi; d) che gli stessi attori avevano ammesso che dal 1983, allorché la porta fu tamponata, fino all’8.1.1999 (data della citazione di primo grado) il Bo. e la C. avevano goduto dell’immobile, cosicché restavano acclarate le circostanze precedenti, cioè quelle che decorrono dal gennaio 1979, dando per certo che la porta che immetteva nell’appartamento poi acquistato dal B. sussisteva; e) che era significativa a tal fine la deposizione del teste C. , il quale aveva affermato che per tutto il periodo in cui condusse in locazione l’immobile poi acquistato dai B. , cioè dal 1968 al 1975, la porta (cioè quella che dava ingresso al vano in discussione tra le parti: n.d.r.) era rimasta sempre chiusa e che tale locale era escluso dal godimento essendo usato in maniera esclusiva dal Bo. .
5. – Per quanto fin qui considerato, il ricorso va dunque respinto.
6. – Seguono le spese, liquidate come in dispositivo, a carico della parte ricorrente.
7. – Non ricorrono, invece, le condizioni per la condanna della parte ricorrente per responsabilità aggravata, come chiesto dalla difesa della controricorrente C. , basandosi il ricorso su considerazioni giuridicamente infondate ma non per questo temerarie.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese, che liquida per ciascuna parte controricorrente in Euro 2.500,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

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