Usucapione in condominio: come diventare proprietari del bene
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20 Mar 2016
 
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Usucapione in condominio: come diventare proprietari del bene

 

Si possono usucapire i beni appartenenti al condominio a condizione che vi sia un uso ininterrotto per almeno 20 anni.

 

Si può diventare proprietari di un bene in condominio per usucapione? La risposta è affermativa ed è stata più volte condivisa dalla giurisprudenza, più di recente da una sentenza della Cassazione [1].

 

Non capita di rado che, all’interno del condominio, alcuni soggetti utilizzino, molto più degli altri, alcune aree o servizi. In casi estremi, quando a servirsene è un solo condomino, potrebbe accadere che questi, col tempo, inizi a considerare il bene come proprio, recintandolo o, comunque, ostruendo l’accesso agli altri comproprietari. Si pensi all’ipotesi in un cancello posto sulla rampa di scale che dà all’ultimo piano o, ancora, ad una latrina o a un sottoscala. Sono questi i casi paradigmatici, da “manuale”, in presenza dei quali si verifica l’usucapione. In pratica, il soggetto che ha “posseduto” (ossia utilizzato materialmente) il bene per oltre 20 anni, mostrandosi a tutti come legittimo proprietario e impedendone il pari uso agli altri, ne diventa anche proprietario, nonostante manchi un contratto o un altro titolo di proprietà.

 

L’usucapione è proprio questo: un mezzo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, che non richiede cioè la collaborazione di un altro soggetto per il trasferimento della titolarità (come deve necessariamente avvenire nel caso, invece, di un contratto di compravendita).

Per l’usucapione, infatti, basta semplicemente dimostrare tre presupposti:

 

1- chi vuol far valere l’usucapione deve dimostrare di aver avuto del bene un possesso:

 

continuo e ininterrotto: in pratica, nessuno deve aver agito in causa nei suoi confronti oppure con mezzi coercitivi per ottenerne la restituzione del bene. Il possessore può anche essere in mala fede: non rileva il fatto che egli sappia che il bene non gli appartenga;

 

pacifico: il possessore cioè non deve impedire ai terzi, con violenza, l’utilizzo del bene, ma devono essere gli stessi terzi ad astenersi dall’uso volontariamente;

 

pubblico cioè non occulto.

 

2- chi vuol far valere l’usucapione deve aver usato il bene esercitando su di esso gli stessi poteri che sarebbero spettati al proprietario: per esempio, cambiando la serratura a una porta, mettendo un lucchetto ad un cancello, ecc;

 

3– il possesso si deve essere protratto ininterrottamente per venti anni.

 

 

Con la sentenza in commento, la Cassazione ricorda che tutte le volte in cui un condomino si impossessi di un bene comune (cioè del condomìnio) senza che gli altri ne facciano volontariamente uso per 20 anni, ne diventa proprietario per usucapione.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14 dicembre 2015 – 17 marzo 2016, n. 5324
Presidente Nuzzo – Relatore Manna

Svolgimento del processo

Con citazione notificata 18.1.1999 B.S. e F.N. , proprietari di un’unità immobiliare abitativa posta in (omissis), parte di un fabbricato di maggiori dimensioni, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia C.A. , proprietaria di altro appartamento ubicato nel medesimo stabile, affinché fossa condannata a ripristinare l’uso paritetico di un vano e di una latrina, che affermavano essere condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c. Precisavano al riguardo che il vano era in origine l’ingresso comune alle due unità immobiliari e che la latrina ne costituiva l’unico servizio igienico; e che l’accesso dalla loro abitazione a detto vano era stato reso impraticabile dal tamponamento dell’ingresso e dalla rimozione della porta ivi esistente, effettuate da Bo.En. , precedente proprietario dell’altro immobile e dante causa della C. , operazione, questa, che essi avevano autorizzato per mera tolleranza e per ragioni di buon vicinato.
Nel resistere in giudizio la convenuta contestava la comproprietà delle suddette porzioni immobiliari, e ne eccepiva comunque l’usucapione, unendo al possesso proprio quello dei suoi danti causa, B.E. e

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[1] Cass. sent. n. 5324/2016 del 17.03.2016.

 

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