Ascensore in condominio
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23 Mar 2016
 
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Ascensore in condominio

Uso dell’ascensore e modalità di ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria tra i condomini; gli obblighi per gli appartamenti al primo piano o per negozi e proprietari di box.

 

L’ascensore in condominio rientra nelle parti comuni dell’edificio. Tutti i condomini, pertanto, cono comproprietari dell’ascensore, anche quelli posti al piano terreno o i proprietari di negozi [1]. Conseguentemente, tutti i condòmini devono partecipare alle decisioni dell’assemblea che concernono l’ascensore, trattandosi di bene di cui si presume di tutti [2].

Non sono comproprietari quei condomini che non possono servirsi dell’impianto, perché le loro unità immobiliari non sono tecnicamente e concretamente collegate all’utilizzo dell’ascensore (si pensi al caso in cui l’ascensore serva solo alcune scale e non altre).

 

 

Si può vietare l’uso dell’ascensore?

Solo il regolamento condominiale può disciplinare il funzionamento dell’ascensore, eventualmente indicando orari, modalità, accesso ai cani o alle bici, agli estranei, ecc.

Secondo la Cassazione, è illegittimo il divieto di trasportare saltuariamente mobili o materiali edilizi, a condizione però che tale trasporto non danneggi o sporchi la cabina e ne impedisca l’uso agli altri condomini [3]. Il divieto però è legittimo se ciò è previsto espressamente dal regolamento condominiale, o se nell’edificio esistono appositi montacarichi.

 

 

I controlli sull’ascensore

Tutti gli ascensori devono:

 

– essere sottoposti a manutenzione periodica da parte di personale specializzato munito di certificato di abilitazione o ditta specializzata;

ogni due anni essere verificati dagli enti competenti (Asl, Arpa, Ministero del lavoro, ecc.). Il soggetto che ha eseguito la verifica periodica rilascia al proprietario, e alla ditta incaricata della manutenzione, il verbale dell’ispezione. Se il controllo dà esito negativo, il Comune dispone il fermo dell’impianto fino a quando, effettuati i lavori di adeguamento, la verifica non sarà stata positiva.

 

Ogni ascensore deve riportare una apposita marchiatura CE, da apporre visibilmente all’interno della cabina, ed è dotato di un apposito libretto e di una targa identificativa riportante il numero di impianto. La targa nella cabina deve indicare il soggetto che effettua la manutenzione, il nome dell’installatore, il numero di matricola, la portata in peso e in numero di persone.

 

 

Chi paga le spese per l’ascensore?

In generale, le spese relative all’ascensore vanno ripartite su tutti i condomini serviti dall’impianto (pertanto, se il condominio presenta più scale, i condomini di ciascuna scala pagano solo per l’ascensore che li serve).

Nel dettaglio è bene distinguere a seconda del tipo di spesa:

 

Spese per uso, gestione e manutenzione ordinaria

Salvo diversamente disposto dal regolamento condominiale, in assenza di una tabella millesimale apposita, le spese per l’uso e il mantenimento dell’ascensore (per es.: spese elettriche per la forza motrice, spese per sostituire le funi, per ingrassaggi e per piccole riparazioni) e le spese di manutenzione ordinaria (per es.: controlli periodici) sono ripartite tra i condomini nel seguente modo:

 

– per il 50% in base ai millesimi;

– per il restante 50% esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

 

Da tali spese sono di regola esonerati i proprietari del piano terreno, i proprietari dei negozi, e i proprietari dei box posti nel sotterraneo dell’edificio se non servito dall’ascensore [4].

Nessun altro condomino si può sottrarre a tali spese, neanche se dichiara di non utilizzare l’ascensore.

 

Il regolamento di condominio può però derogare a tali regole prevedendo, per esempio, che a pagare siano tutti i condomini, inclusi quelli che abitano al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà [5].

Sono nulle le delibere assembleari assunte a maggioranza che impongono, a discapito di uno o più condomini, maggiori spese sul presupposto che le loro attività, svolte nelle rispettive unità immobiliari, comportano maggiore utilizzo dell’ascensore [6].

 

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria (per es. la sostituzione della cabina o di altre parti strutturali) e quelle necessarie per gli adeguamenti alla normativa CEE vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari dei piani terreni.

 

Spese di adeguamento alle norme di sicurezza

Le spese di adeguamento dell’impianto alle normative sulla sicurezza sono a carico di tutti i condomini, compresi i proprietari del piano terreno e dei negozi (ed eventualmente dei box situati nel sotterraneo dell’edifico) in base ai millesimi [7].

 

Ricostruzione dell’ascensore

Le spese di ricostruzione dell’ascensore gravano per il 50% su tutti i condomini in base ai millesimi e il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.


[1] Salvo che il regolamento condominiale o il titolo di acquisto delle unità immobiliari disponga diversamente.

[2] Cass. sent. n. 14697/15.

[3] Cass. sent. n. 2117/1982.

[4] Cass. sent. n. 15638/2012.

[5] Cass. sent. n. 6499/1986.

[6] Cass. sent. n. 6578/1988.

[7] Cass. sent. n. 5975/2004.

 


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