Condominio: la ripartizione delle spese si può modificare?
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24 Mar 2016
 
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Condominio: la ripartizione delle spese si può modificare?

Si può derogare alle tabelle millesimali in materia di riparto delle spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, ma è necessaria l’unanimità dei voti.

 

L’assemblea di condominio può derogare il codice civile laddove stabilisce i criteri di ripartizione delle spese (qualsiasi tipo di intervento si tratti), ma lo può fare solo all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. È quanto stabilisce una recente sentenza della Cassazione [1].

 

 

La vicenda

Si torna a parlare di ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione ordinaria o straordinaria della terrazza di copertura del palazzo (cosiddetto lastrico solare): il codice civile [2] stabilisce che tali oneri vanno così ripartiti: un terzo a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo, due terzi a carico di tutti i proprietari degli appartamenti che sono coperti dalla terrazza stessa. Per converso rimangono a carico delle proprietà esclusive le spese dirette al miglior godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze siano il prolungamento.

L’assemblea, tuttavia, può modificare tale criterio previsto dal codice, ma serve il voto all’unanimità di tutti i proprietari, nessuno escluso.

 

 

Le regole del codice possono essere derogate

Le regole stabilite dal codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali possono essere modificate dall’assemblea. La deroga è valida se contenuta nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Un esempio di deroga potrebbe essere l’esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale.

 

Il condominio può modificare il regolamento condominiale nelle clausole relative alle regole di ripartizione con una delibera assembleare che deve essere assunta all’unanimità; le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.

 

I condomini possono derogare al principio generale anche mediante apposite convenzioni contrattuali.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 febbraio – 23 marzo 2016, n. 5814
Presidente Matera – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

1. – È impugnata la sentenza del Tribunale di Venezia, depositata il 24 febbraio 2011, che ha accolto l’appello principale proposto da T.T. e rigettato l’appello incidentale proposto da D.C.F. e V.F. avverso la sentenza del Giudice di pace di Venezia.
1.1. – Il giudizio di primo grado era stato introdotto da T.T. per opporsi al decreto ingiuntivo con il quale le era stato intimato il pagamento di euro 108,17 a titolo di quota-parte dei lavori di impermeabilizzazione del tetto condominiale, ad uso esclusivo dei ricorrenti sigg. D.C. -V. .
Il Giudice di pace, previa affermazione della propria competenza per valore, e richiamato l’esito della CTU – da cui era emerso che i lavori effettuati erano necessari, di natura strutturale e che la spesa sostenuta era congrua – aveva deciso secondo equità applicando l’art. 1123 cod. civ. e rigettato l’opposizione.
2. – Il Tribunale, adito da entrambe le parti come già evidenziato, preliminarmente aveva rigettato l’eccezione di inammissibilità dell’appello, ritenendo che doveva ritenersi sussistente la competenza del giudice di pace, in base al criterio residuale del

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[1] Cass. sent. n. 5814/16 del 23.03.2016.

[2] Art. 1126 cod. civ.

 

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