La locazione ad uso abitativo
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25 Mar 2016
 
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La locazione ad uso abitativo

Affitto: obblighi del locatore (padrone di casa) e del conduttore (inquilino): la durata, la cedolare secca, contratti liberi, vincolati, uso transitorio e per studenti universitari.

 

 

Nozione e caratteri (art. 1571 c.c.)

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

 

La locazione si distingue per i seguenti caratteri:

 

   è un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: difatti, colui che prende in locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un uso determinato;

—   ha per oggetto una cosa mobile o un immobile;

—   una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta, a pena di nullità, solo per le locazioni immobiliari per durata superiore ai nove anni (art. 1350, n. 8, c.c.);

—   quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni: si riduce a tale tempo quello, eventualmente superiore, convenuto tra le parti. Se il proprietario aliena il bene locato, l’acquirente è tenuto a rispettare i diritti del locatore, purché la locazione risulti avente data certa anteriore all’alienazione.

 

 

Obblighi del locatore (art. 1575 c.c.)

Il locatore (art. 1575 c.c.) è obbligato:

 

—  alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto;

—  al mantenimento in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessarie riparazioni;

—  a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (ad. es.: una servitù di passaggio).

 

 

Obblighi del conduttore (art. 1587 c.c.)

Obblighi del conduttore sono:

 

—  prendere in consegna la cosa;

—  servirsene per l’uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia;

—  corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;

—  restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

 

A norma dell’art. 1592 c.c., il conduttore non ha diritto ad essere indennizzato per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se, però, vi è stato il consenso del locatore, questo è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.

Quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

 

 

Evoluzione legislativa della locazione

In materia di locazione di immobili la prima legge, in ordine di emanazione, a cui ancora oggi, per molti aspetti, si fa riferimento è la L. 27 luglio 1978, n. 392. Citiamo, a seguire, la L. 8 agosto 1992, n. 359 e, infine, come normativa più recente, facciamo riferimento alla L. del 9 dicembre 1998, n. 431 e al D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79.

Con la L. 392/1978, meglio conosciuta come legge sull’equo canone, il legislatore aveva disciplinato sia i contratti di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, sia i contratti di locazione di immobili urbani ad uso commerciale, distinguendo nettamente le due forme contrattuali, per durata, diritto di prelazione spettante o meno, libertà o rigidità nella determinazione del canone, tempo entro il quale dare la disdetta etc.

Con la L. 359/1992 furono introdotti i cosiddetti «patti in deroga», che consentivano alle parti di discostarsi da alcune disposizioni vincolistiche della L. 392/1978.

L’ultima legge 431/1998, invece, ha introdotto rilevanti novità limitatamente alla locazione di immobili ad uso abitativo, lasciando, quindi, in vigore, tutte le disposizioni in materia di contratti di locazione di immobili ad uso commerciale, che continuano a trovare il loro riferimento normativo, appunto, nella L. 392/1978 come modificata da ultimo dal D.Lgs. 79/2011 e di cui tratteremo in seguito.

 

 

La locazione di immobili urbani: uso abitativo

Le modifiche più significative apportate dalla L. 431/1998, riguardano essenzialmente:

 

—  la possibilità di stipulare contratti con libera determinazione del canone;

—  l’introduzione di contratti tipo da stipularsi con l’assistenza delle associazioni sindacali con accordi definiti in sede locale, anche ad uso transitorio;

—  l’introduzione del diritto di prelazione per l’inquilino, non previsto precedentemente;

—  l’obbligatorietà della forma scritta dei contratti e della loro registrazione;

—  l’istituzione di un Fondo Nazionale, con lo scopo di assistere le categorie meno abbienti nel pagamento del canone di locazione (la dotazione del Fondo si stabilisce ogni anno con la Legge Finanziaria);

—  l’introduzione di condizioni necessarie per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

 

 

Contratti liberi

Per tali contratti si prevede una durata non inferiore a 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (4 + 4) se il locatore non dà disdetta, alla prima scadenza, per uno dei motivi espressamente elencati nell’art. 3 della L. 431/1998 e cioè se:

 

  1. debba destinare l’immobile ad un uso personale o familiare;
  2. se l’inquilino possiede un altro immobile disponibile nello stesso comune;
  3. per ristrutturazione o ricostruzione dell’immobile;
  4. per non uso da parte dell’inquilino;
  5. per vendita dell’alloggio.

 

Solo per le circostanze descritte, il locatore può dare disdetta alla prima scadenza, inviando comunicazione scritta al conduttore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza, indicando a pena di nullità almeno una delle circostanze citate poc’anzi. Dalla seconda scadenza in poi, ciascuna delle parti può proporre all’altra il rinnovo del contratto o la rinuncia, sempre dando un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza. Resta fermo il fatto che, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando, in ogni caso, un preavviso di almeno 6 mesi al locatore.

Per quanto riguarda la forma, è richiesta la forma scritta, nonché la registrazione del contratto.

Inoltre, come prima accennato, in questo tipo di contratto le parti hanno piena libertà nella determinazione del canone, non facendo più riferimento alle norme riguardanti l’equo canone previste dalla L. 392/1978.

Restano, invece, validi, e dunque pienamente applicabili, gli articoli della vecchia legge riguardanti il recesso e la risoluzione del contratto indipendentemente dalla scadenza legale del contratto, la sublocazione, cessione e successione nel contratto, nonché la disciplina sulla registrazione, sugli oneri e sul deposito cauzionale.

 

 

A.1)    Recesso del conduttore 

L’art. 4 della L. 392/1978 prevede che il recesso può essere: convenzionale, se le parti hanno inserito nel contratto una clausola che consenta al conduttore di recedere indipendentemente da una giusta causa; oppure legale, quando è consentito al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, in presenza, però, di gravi motivi. Va ricordato che, anche in questi casi, è richiesto un preavviso di almeno 6 mesi prima del recesso, da comunicarsi con lettera raccomandata.

 

 

A.2)    Risoluzione

In tema di risoluzione, l’art. 5 della L. 392/1978 stabilisce che il contratto si risolve per inadempienze da parte del conduttore, quando quest’ultimo:

 

  1. non abbia ancora versato il canone decorsi venti giorni dalla scadenza;
  2. non abbia pagato nel termine previsto gli oneri accessori, quando, però, l’importo non pagato è superiore a quello di due mensilità del canone;
  3. il conduttore faccia un uso diverso dell’immobile rispetto a quello stabilito. In quest’ultimo caso, il locatore deve chiedere la risoluzione entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza, altrimenti, si applicherà il regime giuridico riferito alla nuova destinazione (art. 80 della L. 392/1978).

 

 

A.3)    Sublocazione

In base all’art. 2 della L. 392/1978 non è consentito al conduttore di sublocare totalmente l’immobile, senza il consenso del locatore; mentre, salvo patto contrario, il conduttore, può effettuare la sublocazione parziale dell’immobile, notificando al conduttore, tramite lettera raccomandata, il nominativo del subconduttore, i vani locati e la durata del contratto.

 

A.4)    Cessione – Successione

Non è consentita neanche la cessione del contratto senza il consenso del locatore.

 

La successione del contratto, è, invece, ammessa (art. 6 L. 392/1978):

 

  1. in caso di morte del conduttore, succedendogli, in questa ipotesi, il coniuge, gli eredi ed i parenti e affini conviventi con lui abitualmente;
  2. in caso di separazione giudiziale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, gli succede il coniuge, sempre che il giudice abbia assegnato all’altro coniuge il diritto di abitare nella casa familiare;
  3. in caso di separazione consensuale o di nullità del matrimonio, gli succede l’altro coniuge, se così i due abbiano deciso.

 

 

Contratti di locazione stipulati con accordi definiti in sede locale

I contratti di locazione stipulati in base a contratti-tipo, definiti in sede locale, possono essere redatti in tre diverse forme.

 

1- Uso abitativo

In tal caso la durata non può essere inferiore a tre anni. Se le parti, alla prima scadenza non concordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto, per altri due anni (3 + 2), sempre che il locatore non dimostri di trovarsi in una delle circostanze, prima citate a proposito dei contratti liberi, e stabilite nell’art. 3 della L. 431/1998. Alla scadenza dei due anni di proroga, entrambe le parti possono attivarsi per il rinnovo o per la rinuncia, inviando una comunicazione scritta, almeno 6 mesi prima, con lettera raccomandata, altrimenti, mancando tale comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

 

 

2- Uso abitativo transitorio

Per l’uso abitativo per esigenze transitorie la durata non può essere inferiore ad un mese e non può superare i diciotto mesi. Tali contratti sono stati introdotti per soddisfare esigenze particolari da individuarsi nella contrattazione delle organizzazioni sindacali a livello territoriale.

 

 

3- Uso abitativo di studenti universitari con esigenze transitorie

In questo caso particolare la durata del contratto va da sei mesi a tre anni. Si possono stipulare tali contratti solo se il conduttore è iscritto ad un corso di laurea in un Comune diverso da quello della propria residenza.

Si ricorda che, sia per i contratti per esigenze transitorie, sia per i contratti stipulati con studenti universitari, si fa divieto di sublocare l’immobile, mentre forma scritta e registrazione sono richieste per tutte le forme contrattuali descritte.

 

L’aspetto più importante delle tipologie contrattuali descritte nei precedenti tre punti riguarda, però, il canone, che appunto, non è libero, ma convenzionale. La contrattazione locale individua, dunque, l’importo minimo e massimo cui il canone deve poter far riferimento, in base, non solo alle caratteristiche della zona in cui l’immobile è ubicato, ma anche in base ad elementi specifici riguardanti l’immobile, come lo stato di manutenzione, la categoria catastale, l’arredamento etc.

 

Inoltre, l’altro aspetto, parimenti importante, riguarda le agevolazioni fiscali previste per queste tipologie contrattuali sia per il conduttore, ma soprattutto per il locatore. L’art. 8 della L. 431/1998 fa riferimento ad un abbattimento del 30% sul canone da dichiarare ai fini IRPEF a cura del locatore, nonché prevede un ulteriore abbattimento dell’imposta di registro per entrambe le parti. Ma la cosa più importante riguarda il fatto che si esclude il pagamento delle imposte sui canoni di locazione non effettivamente percepiti. È una innovazione, questa, rispetto al passato in quanto, prima della riforma, il proprietario era costretto a pagare le imposte anche sui canoni non incassati per morosità dell’inquilino.

 

 

La cedolare secca

Il D.Lgs. 23/2011, attuativo del federalismo fiscale municipale, ha introdotto un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze. Si tratta del regime della «cedolare secca» che è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

La scelta, da parte del locatore, di tale regime di tassazione esclude l’applicazione delle seguenti imposte: IRPEF; imposta di registro dovuta sul contratto di locazione; imposta di bollo sul contratto di locazione.

La scelta, da parte del locatore, di tale regime ha effetti anche nei confronti del conduttore, il quale non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se tale facoltà è prevista nel contratto di locazione (v. anche Cap. 20, par. 3, lett. B) della presente parte).

 

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Autore immagine: 123rf com

 


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