La locazione di immobili a uso commerciale
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25 Mar 2016
 
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Edizioni Simone
 


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La locazione di immobili a uso commerciale

Affitto: locazione a uso non abitativo, durata, indennità di avviamento, rinnovo e disdetta, recesso.

 

In riferimento a quanto già affermato, gli artt. da 27 (da ultimo modificato dal D.Lgs. 79/2011) a 42 della L. 392/1978 continuano ad essere pienamente applicati alle locazioni di immobili urbani ad uso commerciale, non avendo al riguardo subito alcuna modifica in base alla nuova legge che abbiamo trattato.

La locazione commerciale è il contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) un immobile urbano o parte di esso, con la previsione di destinarlo ad un uso diverso da quello di abitazione, caratterizzato da un’attività economica produttiva di reddito.

 

Affinché si possa parlare di locazione di immobili ad uso commerciale, e dunque non abitativo, gli immobili devono essere destinati a:

 

  1. attività industriali, commerciali o artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili;

 

  1. esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

 

 

Durata

La durata minima dei contratti in questione non può essere inferiore a sei anni rinnovabile per altri sei (6 + 6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico; non può essere, invece, inferiore a 9 anni rinnovabile per altri 9, nei contratti relativi ad immobili urbani adibiti ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 c.c. (imprenditori di case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili) o all’esercizio di attività teatrali.

Nel caso in cui le parti stabiliscano una durata inferiore a quella prevista o non stabiliscano affatto la durata del contratto, si fanno valere i minimi appena citati.

Se l’attività d’impresa fosse stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Una durata del contratto realmente inferiore a quella prevista dalla legge è ammessa solo nel caso in cui, si può dimostrare, che l’attività sia di carattere transitorio o quando non si ha la certezza che questa continuerà nel tempo.

 

 

Rinnovo – Disdetta

Come per l’uso abitativo, anche nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, se le parti non danno disdetta entro un certo tempo prima della scadenza, il contratto si intende rinnovato tacitamente per un altro periodo di uguale durata. Nei contratti con durata di sei anni, la disdetta va comunicata, almeno 12 mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata. Nei contratti con durata di 9 anni, invece, la disdetta va comunicata almeno 18 mesi prima della scadenza, sempre con lettera raccomandata.

Tuttavia, è prevista dalla legge, una limitazione a tale facoltà solo alla prima scadenza e nei confronti del locatore: il locatore alla prima scadenza non può recedere, se non tassativamente per uno dei motivi previsti nell’art. 29 della L. 392/1978 (giusta causa), cosicché i contratti vengono ad avere una durata effettiva di dodici anni (6 + 6) o di diciotto anni (9 + 9).

 

Sono esempi di giusta causa:

 

—  adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

—  ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile;

—  adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad una delle attività indicate dall’art. 27 (punti 1 e 2 del paragrafo 4).

 

Il locatore, dovrà, dunque indicare nella lettera raccomandata, da inviare almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza, uno dei suddetti motivi altrimenti, se così non fosse, il conduttore, ha diritto di proseguire nel rapporto contrattuale; se invece, nonostante il rispetto di tutte queste disposizioni da parte del proprietario dell’immobile, il conduttore non volesse lasciare l’immobile, è chiaro che a quel punto il locatore potrebbe convenire in giudizio il conduttore.

Dopo la prima scadenza, il locatore potrà esercitare liberamente la facoltà di disdetta, rimanendo solo obbligato alla comunicazione scritta con lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima.

Le modalità formali previste per esercitare la facoltà di disdetta alle varie scadenze valgono, è chiaro, anche per il conduttore.

 

 

Recesso del conduttore – Risoluzione

Il conduttore, ha il diritto di poter recedere per:

 

  1. recesso convenzionale: si ha quando le parti prevedono contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
  2. recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera ex lege, cioè la L. 392/1978 prevede espressamente che, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Ciò significa che il diritto di recedere del conduttore è ammesso anche in mancanza di appositi accordi in tal senso e dunque è nulla anche qualsiasi pattuizione che escluda tale diritto.

 

Per quanto riguarda la risoluzione del contratto di locazione essa è ammessa per le stesse cause previste per la risoluzione in generale dal codice civile e cioè per inadempimento, impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità; costituisce in ogni caso inadempimento il fatto di adibire l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito.

 

 

Indennità per la perdita dell’avviamento

L’art. 34 della L. 392/1978 afferma che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività industriali, commerciali ed artigianali e di interesse turistico e a 21 mensilità per le attività alberghiere.

 

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile:

 

  1. a) venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente;
  2. b) ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

 

L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui abbiamo parlato.

L’indennità ulteriore, se dovuta, deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.

 

Non spetta alcuna indennità di avviamento se:

 

—  il contratto si risolve per inadempimento da parte del conduttore;

—  vi è disdetta o recesso del conduttore;

—  il conduttore viene sottoposto a fallimento o a qualsiasi altra procedura concorsuale prevista dal R.D. 16 marzo 1942, n. 267.

 

Le disposizioni fin qui descritte non si applicano inoltre:

 

  1. in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
  2. se l’immobile è destinato all’esercizio di attività professionali o ad attività di carattere transitorio;
  3. agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

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Autore immagine: 123rf com

 


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