Locazione: il diritto di prelazione, cessione e sublocazione
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26 Mar 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Locazione: il diritto di prelazione, cessione e sublocazione

Affitto: la prelazione in caso di vendita di immobile o di nuova locazione; la cessione, la sublocazione e la successione.

 

 

Il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione spetta in due casi (art. 38, L. 392/1978):

 

  1. Vendita dell’immobile

 

Nel caso in cui il locatore voglia vendere l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore con un atto notificato tramite l’ufficiale giudiziario. Tale atto dovrà contenere una serie di informazioni utili al conduttore quali:

 

—  il corrispettivo richiesto;

—  le condizioni della compravendita;

—  e, soprattutto, l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

 

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Non è riconosciuto il diritto di prelazione negli stessi casi 1) 2) e 3) del punto D, in cui non è riconosciuta l’indennità di avviamento.

Inoltre, non spetta la prelazione nel caso in cui, il trasferimento dell’immobile, da parte del locatore, sia fatto a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Qualora il proprietario/locatore non provveda a comunicare al conduttore la sua intenzione di vendere l’immobile, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

 

  1. Nuova locazione

 

La legge prevede un diritto di prelazione per il precedente conduttore, anche nel caso in cui, alla scadenza del contratto, il locatore intenda stipularne un altro contratto a nuove condizioni con un nuovo conduttore (art. 40, L. 392/1978).

In questa ipotesi il locatore deve inviare al vecchio conduttore, almeno 60 giorni prima della scadenza del contratto in corso, la nuova proposta di locazione, a mezzo raccomandata.

Il tempo concesso al conduttore per esercitare il suo diritto di prelazione è di 30 giorni.

 

Il locatore non ha l’obbligo di comunicare al conduttore gli estremi del nuovo contratto se:

 

—  il conduttore ha già provveduto a comunicare che non intende proseguire la locazione;

—  il contratto di locazione si scioglie per inadempimento o recesso del conduttore;

—  il conduttore è stato sottoposto a fallimento o ad altra procedura concorsuale.

 

 

Cessione – Sublocazione – Successione

Per ciò che riguarda la cessione e la sublocazione del contratto di locazione, esse sono ammesse, anche senza il consenso del locatore, a condizione che sia ceduta o sublocata anche l’azienda.

Di tali fatti, deve però, esserne data comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi solo per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

 

Analizziamo il caso della successione.

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che hanno diritto a continuare l’attività o per successione o per atto anteriore alla morte del conduttore e avente data certa.

In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce di diritto al coniuge che continui nell’immobile la stessa attività già esercitata insieme all’altro coniuge, prima della separazione legale o consensuale o prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Infine, se l’immobile è adibito ad un’attività di lavoro autonomo fra più professionisti, o più commercianti o artigiani, e uno solo di essi è titolare del contratto, alla sua morte gli succedono di diritto, in concorso con tutti gli altri che abbiamo citato precedentemente, gli altri professionisti o gli altri imprenditori o artigiani.

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