Nuda proprietà e usufrutto: i diritti del nudo proprietario
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28 Mar 2016
 
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Nuda proprietà e usufrutto: i diritti del nudo proprietario

I diritti al risarcimento per i danni arrecati dall’usufruttuario durante l’usufrutto: la locazione e l’estinzione dell’usufrutto per colpa dell’usufruttuario.

 

Acquistare la nuda proprietà di un immobile, lasciando al suo interno il vecchio titolare in qualità di usufruttuario, per poi acquisirne anche il possesso alla sua morte, sta diventando un metodo di acquisto della casa assai vantaggioso, specie nei grossi centri urbani, dove il prezzo degli immobili raggiunge spesso prezzi elevati. In pratica, il proprietario dell’appartamento vende solo la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto a vita. Solo con il suo decesso, il nudo proprietario vedrà estendere il proprio diritto in modo pieno e completo, potendo in quel momento disporre e utilizzare il bene senza limiti.

È possibile anche prevedere un “usufrutto a tempo” stabilendo una data di scadenza anteriore alla morte dell’usufruttuario.

 

Così, chi intende avere una proprietà a uso investimento oppure sia giovane d’età e non abbia esigenze abitative urgenti, potrebbe decidere di acquistare solo la nuda proprietà, con l’aspettativa di diventare, per il futuro, il proprietario “completo”.

L’operazione può portare a un risparmio finanche del 30-40% sul valore di mercato del bene: lo “sconto” è tanto più elevato quanto più è giovane l’età dell’usufruttuario, comportando una maggiore attesa per il nudo proprietario di entrare nella piena disponibilità dell’immobile.

 

Fin quando dura l’usufrutto, al nudo proprietario spettano alcune facoltà a garanzia del proprio diritto “parziario”. Vediamo, quindi, cosa può materialmente fare il nudo proprietario per tutelare l’acquisto futuro e cosa prevede, a riguardo, la legge.

 

In generale, l’usufruttuario ha una serie di poteri che gli garantiscono di godere pienamente dell’immobile ricevuto in usufrutto. Egli può difendere il suo possesso nei confronti dei terzi, esercitando l’azione a difesa della proprietà o qualunque azione possessoria; può vendere o donare il suo diritto di usufrutto; può concedere in locazione a terzi l’immobile ricevuto oppure costituire un’ipoteca sull’usufrutto stesso.

Il nudo proprietario conserva i diritti residuali che non sono attribuiti all’usufruttuario tra cui quello di cedere la proprietà dell’immobile su cui è costituito l’usufrutto senza che quest’ultimo venga meno.

 

 

I diritti del nudo proprietario

Il nudo proprietario ha diritto a pretendere che l’usufruttuario usi l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, in modo da non rovinare il bene e così pregiudicare il diritto altrui.

 

Egli può imporre all’usufruttuario di non modificare l’originaria destinazione economica dell’immobile. Se ciò dovesse succedere, può chiedere il risarcimento del danno, eventualmente pretendendo il ripristino delle precedenti condizioni dell’immobile. L’usufruttuario pertanto non può adibire un immobile abitativo a uso non abitativo, trasformare un frutteto in seminativo, ridurre un vigneto a prato, abbattere un bosco o usare come terreno estrattivo un fondo destinato al pascolo.

 

 

Affitto

Il nudo proprietario non può opporsi a che l’usufruttuario conceda in locazione l’immobile a terzi senza chiedergli il consenso. Che succede, però, con l’estinzione dell’usufrutto, dovendo l’immobile passare al nudo proprietario? L’inquilino dovrà andarsene oppure potrà rimanere all’interno dell’appartamento. La risposta dipende dalla durata dell’usufrutto; in particolare nel caso di usufrutto

 

–  indeterminato o a tempo incerto che si è estinto per morte, rinuncia o abusi dell’usufruttuario, la locazione continua per la durata prestabilita, ma non oltre 5 anni dall’estinzione dell’usufrutto, salvo che il nudo proprietario accetti la continuazione della locazione anche oltre il suddetto termine;

 

–  determinato, che quindi si è estinto per scadenza del termine, la locazione dura solo per l’anno in corso.

 

In entrambi i casi, tuttavia, per poter opporre la locazione al nudo proprietario, l’usufruttuario e il conduttore devono assicurarsi che il relativo contratto risulti da atto pubblico o scrittura privata oppure che il nudo proprietario sia comunque a conoscenza della locazione.

 

Quando la locazione sopravvive all’estinzione dell’usufrutto, la successione del nudo proprietario nel contratto avviene automaticamente senza che occorra il consenso del conduttore. Il nudo proprietario deve rispettare le condizioni previste nel contratto dall’usufruttuario e dal conduttore non potendo impugnare o chiedere la nullità della locazione per frode in suo danno.

 

 

Lavori

Durante l’usufrutto può capitare che sia necessario o semplicemente opportuno eseguire dei lavori che preservino o aumentino il valore dell’immobile. A tal fine:

 

– l’ordinaria manutenzione e le riparazioni resesi necessarie per l’uso quotidiano spettano all’usufruttuario: se l’usufruttuario non esegue tali riparazioni, il nudo proprietario può agire in giudizio per ottenerne l’esecuzione coattiva, salvo che l’inadempimento riguardi soltanto modiche riparazioni che non pregiudicano l’immobile.

L’usufruttuario inadempiente inoltre può essere condannato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria causata dall’omissione della manutenzione ordinaria (ad esempio: rifacimento dell’intero tetto, comprese le travature, a causa delle gravi lesioni dovute alla ripetuta negligenza nel sostituire le singole tegole danneggiatesi nel tempo);

 

– la straordinaria manutenzione (quella cioè non correlata all’uso dell’immobile, come la sostituzione di parti essenziali) è a carico del nudo proprietario;

 

– i miglioramenti (ossia le opere che accrescono la produttività e la redditività dell’immobile), se compiuti dall’usufruttuario a proprie spese e ancora esistenti al momento della restituzione dell’immobile, danno diritto a quest’ultimo a ottenere dal nudo proprietario un’indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito dall’immobile con il miglioramento.

 

 

Custodia

L’usufruttuario è tenuto a custodire e ad amministrare l’immobile ricevuto in usufrutto. Deve pertanto adottare le cautele necessarie a prevenire gli incendi, le attività delittuose e gli altri danni, avvertire il proprietario della necessità di riparazioni straordinarie, esercitare le servitù costituite a favore del fondo per impedirne l’estinzione per il non uso e così via.

La distruzione totale dell’immobile determina l’estinzione dell’usufrutto.

 

 

Molestie da parte di terzi

Il nudo proprietario ha diritto di essere informato, da parte dell’usufruttuario, di eventuali molestie o usurpazioni effettuate da terzi durante l’usufrutto, che possano pregiudicare le ragioni della proprietà. Per la denuncia non è richiesta alcuna forma particolare, deve essere però fatta in tempo utile per consentire al nudo proprietario di esercitare il suo diritto di azione contro il terzo.

Se omette la denuncia, l’usufruttuario è responsabile dei danni che derivano al nudo proprietario.

 

 

Tasse

Spetta all’usufruttuario il pagamento delle imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sull’immobile. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto, i carichi si ripartiscono tra il nudo proprietario e l’usufruttuario, in proporzione alla durata del rispettivo diritto.

 

 

Altre spese

Insieme alle spese per eseguire le riparazioni ordinarie, l’usufruttuario deve pagare tutte le spese inerenti alla custodia e all’amministrazione dell’immobile.

 

Le spese per le liti che riguardano sia la proprietà sia l’usufrutto sono sopportate dall’usufruttuario e dal nudo proprietario in proporzione del rispettivo interesse. Per determinare tale interesse si considera il valore dell’usufrutto, che si ricava dal reddito medio annuo e della durata certa o presunta dell’usufrutto, e lo si confronta con quello della nuda proprietà.

 

 

Eredità

L’usufruttuario non può cedere l’usufrutto ai propri eredi. Esso quindi non cade in successione né può essere oggetto di testamento.

 

 

Abusi dell’usufruttuario

Se l’usufruttuario vende l’immobile, lo deteriora, lo lascia andare in rovina, ne diminuisce il valore per mancanza di manutenzione ordinaria, non rispetta la destinazione economica iniziale del bene, omette gli obblighi di custodia, il nudo proprietario può pretendere l’estinzione dell’usufrutto e, quindi, l’immediata restituzione dell’immobile.

 

Perché possa aversi estinzione dell’usufrutto, gli abusi devono essere ripetuti (non rileva la trasgressione isolata) oppure comportare un danno considerevole e non facilmente riparabile per il nudo proprietario. Se il giudice valuta i fatti sopra indicati come dei casi di abuso particolarmente gravi, dichiara l’estinzione dell’usufrutto ed eventualmente riconosce al nudo proprietario il risarcimento del danno.

 

Nei casi di minore gravità il giudice, al posto di pronunciare l’estinzione, può adottare misure cautelari per tutelare preventivamente il nudo proprietario. Egli in particolare può disporre che:

 

–  l’usufruttuario presti una garanzia o una cauzione;

–  l’usufruttuario conceda in locazione l’immobile a vantaggio del nudo proprietario;

–  l’immobile sia amministrato da un terzo a spese dell’usufruttuario;

–  il possesso dell’immobile sia assegnato al nudo proprietario con l’obbligo di pagare all’usufruttuario una somma determinata. Ad esempio il nudo proprietario può chiedere la restituzione del possesso se l’usufruttuario ha locato l’immobile a un terzo in presenza di un esplicito divieto contenuto nell’atto costitutivo.


Autore immagine: 123rf com

 


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Commenti
29 Mar 2016 Andreon Emanuela

Due coniugi sono intestatari, uno dell’usufrutto e l’altro della nuda proprietà di un immobile, ed il coniuge usufruttuario ha la residenza nell’immobile con contratto della luce intestato. Si deve pagare il canone RAI anche se l’altro coniuge (nudo proprietario) già lo paga alla propria residenza?
Grazie

 
29 Mar 2016 michela Di Padova

Io e mia sorella abbiamo eredita la casa di mamma ormai deceduta, ma il nuovo marito di mamma ha tirato fuori un testamento dove dice che lui è usufruttuario finchè vive, insieme ad altri problemi come cc bancari ecc, io ho impugnato il testamento perchè ho letto che è stato scritto da mamma pochi giorni prima del decesso e gravemente malata, senza la presenza di nessuno. Ora stanno facendo indagini da due anni e il Giudice deve decidere . Pero’ io nn avendo reddito e nè mio marito , sono invalida al 81perc. ho scoperto dall agenzia territoriale che il “signore” ha tre appartamenti a Terni di sua proprieta’. C’è un modo per far si’ che io mi posso prendere la mia casa? Grazie