Il compromesso si fa dal notaio?
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28 Mar 2016
 
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Il compromesso si fa dal notaio?

Contratto preliminare di vendita immobiliare: la scrittura privata, l’atto notarile e la trascrizione nei pubblici registri; le differenze e la tutela del futuro acquirente.

 

Il compromesso, meglio detto “contratto preliminare”, non si deve stipulare per forza dal notaio, né è necessaria la forma dell’atto pubblico, il pagamento dell’imposta di registro e la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. In altre parole, i futuri venditore e acquirente possono limitarsi a stilare una semplice scrittura privata, redatta di proprio pugno senza bisogno dell’assistenza di professionisti. La stipula dal notaio ha, tuttavia, degli indubbi vantaggi, che di seguito spiegheremo.

 

 

Cos’è il compromesso

Il preliminare di vendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso” anche se il termine è improprio [1]) è l’atto con il quale le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, quello di compravendita vera e propria del bene. Dunque, il compromesso non serve a trasferire la proprietà; pertanto, anche dopo la sua stipula, il titolare dell’immobile continua a rimanere il venditore. La sua funzione è solo quella di obbligare le parti ad acquistare l’una e a vendere l’altra: un obbligo al quale, dopo la firma, non si può più venire meno per qualsiasi ragione. Insomma, il compromesso serve proprio a evitare il ripensamento di una delle due parti e a fissare i termini e le condizioni della successiva vendita. Tanto è vero che se il futuro venditore o l’acquirente non rispettano l’impegno preso, la legge prevede specifiche e gravi conseguenze (per questo aspetto leggi “Compromesso: se venditore o acquirente non rispettano il preliminare”).

 

 

Come si redige un compromesso?

Tutto ciò che la legge richiede è che il compromesso sia redatto per iscritto. Non è possibile, quindi, la stipula di un preliminare verbale, con la semplice stretta di mano. Per avere effetto, l’accordo deve risultare su un foglio di carta, scritto a mano o al computer, ma comunque riportante le firme autografe delle due parti.

Se uno dei due soggetti è in comunione dei beni, dovrà firmare insieme e a lui anche l’altro coniuge.

 

Il “documento scritto” per eccellenza è la scrittura privata: con questo termine la legge intende un comunissimo contratto stilato dalle parti di comune accordo, senza bisogno di andare dal notaio, munito di firme e di data. La scrittura privata si contrappone, così, all’atto pubblico che è invece il documento redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale (per esempio, l’ufficiale di stato civile del Comune).

La scrittura privata può anche essere:

 

autenticata: in tal caso, si va dal notaio e si fanno autenticare le firme per dare maggiore certezza alla provenienza del documento ed evitare possibili contestazioni;

 

registrata: in tal caso, si va all’Agenzia delle Entrate per pagare l’imposta di registro; il vantaggio è quello di dare una “data certa” alla scrittura, rendendola opponibile a terzi. In verità, la data certa può essere anche realizzata attraverso il timbro postale.

 

 

Il compromesso va registrato?

Se il preliminare è concluso per scrittura privata autenticata o atto pubblico, il notaio deve richiedere la registrazione mediante procedura telematica, tramite il modello unico informatico, c.d. “MUI” e procedere contestualmente al pagamento dell’imposta di registro, nel termine di 30 giorni dalla data di stipula.

 

Se il preliminare è concluso per scrittura privata non autenticata la registrazione può avvenire presso qualunque Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Preliminarmente occorre eseguire il versamento dell’imposta di registro presso una banca o un ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia del modello F23 su cui vanno riportati il nome e cognome delle parti ed il loro codice fiscale (ad esempio nel caso di preliminare di vendita: i dati dell’acquirente e del venditore), l’indicazione dei codici tributo per l’imposta di registro (109T e, in caso di somme versate a titolo di acconto o di caparra, 104T), per gli eventuali diritti fissi/speciali (codice 964T) e relative causali. Le istruzioni per la corretta compilazione del modello si trovano sul sito dell’Agenzia delle Entrate, www.agenziaentrate.gov.it.

 

All’Agenzia delle Entrate andranno consegnati i seguenti documenti:

 

– almeno 2 copie del contratto sottoscritte in originale dalle parti contraenti;

– il modello 69 (“Richiesta di registrazione”) debitamente compilato in tutte le sue parti;

– il modello RR (“Richiesta di registrazione”) debitamente compilato in tutte le sue parti se gli atti da registrare sono più di uno;

– il modello F23 quietanzato (le due copie che la banca o l’ufficio postale hanno restituito timbrate al momento del pagamento dell’imposta).

 

Costi

La registrazione comporta i seguenti costi:

 

1) imposta di bollo che si assolve apponendo:

– su ogni copia del preliminare: una marca da bollo (contrassegno rilasciato con modalità telematiche) da 16 euro per ogni 4 facciate scritte o frazioni di esse o ogni 100 righe;

– sull’eventuale planimetria allegata al preliminare: una marca da bollo da 1 euro per ogni pagina da cui essa è composta.

Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta ad euro 155,00.

 

2) imposta di registro. In particolare, il contratto preliminare sconta sempre e comunque in sede di registrazione l’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200 indipendentemente dal prezzo della compravendita;

– se è prevista la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria sconta l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5% sull’importo della caparra;

– se è previsto il pagamento di acconti (non soggetti ad IVA) sconta l’imposta di registro con l’aliquota del 3% sulla somma corrisposta a titolo di acconto; se il pagamento dell’acconto viene assoggettato ad IVA, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa.

 

Se il preliminare è stato stipulato per atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata), alle imposte dovute si aggiunge quanto dovuto al notaio per il suo ministero e quindi: tassa archivio e onorario assoggettato ad IVA; gli onorari notarili sono calcolati in base al valore dell’atto.

 

 

Per il compromesso ci vuole il notaio?

Il notaio è necessario solo se le parti vogliono registrare il compromesso nei pubblici registri immobiliari. Per gli altri casi l’atto notarile è una forma eccessiva rispetto alla finalità del compromesso che, pertanto, può essere stipulato con una semplice scrittura privata.

Ma perché mai si dovrebbe registrare il preliminare nei pubblici registri immobiliari? Molto semplice: per evitare possibili frodi da parte del venditore. Ci spieghiamo meglio con un esempio.

 

Mettiamo che il venditore firmi un preliminare per lo stesso immobile sia con Tizio che con Caio, incassando da ognuno di essi la rispettiva cauzione. All’atto della vendita, chi prevarrà tra i due acquirenti? Non già chi ha firmato per prima il compromesso, bensì chi lo ha trascritto per primo nei pubblici registri (anche se ha firmato per secondo la scrittura). Dunque, in buona sostanza, la registrazione nei pubblici registri serve solo per cautelarsi contro il rischio che il venditore alieni lo stesso bene ad altri soggetti e prevalere, eventualmente, su tutti gli altri.

Potrebbe essere opportuno, a tal fine, registrare il preliminare se si acquista da soggetto sconosciuto o di cui non si hanno garanzie; negli altri casi, invece, la precauzione non è necessaria e, quindi, il preliminare può rimanere nella forma di scrittura privata.

 

Lo stesso effetto di “prenotazione” si ha anche con riferimento alle possibili ipoteche iscritte contro il venditore che, in tal caso, non saranno opponibili contro il futuro acquirente che abbia, prima di esse, trascritto il preliminare.

 

 

Preliminare di porzione di edifici da costruire

Per trascrivere il preliminare di porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione si deve indicare nella nota di trascrizione:

 

– la superficie utile della porzione di edificio;

– la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.

 

In tal caso la trascrizione è eseguita con riferimento all’immobile per la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi. Pertanto, anche per il preliminare in esame la trascrizione produce un effetto prenotativo, che opera immediatamente, con riferimento all’indicata quota di diritto del promissario acquirente, anche prima della venuta a esistenza dell’edificio oggetto del preliminare.

 

Al momento in cui l’edificio viene a esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni (quindi, l’effetto prenotativo della trascrizione passa dalla quota espressa in millesimi alle indicate porzioni materiali di proprietà o comproprietà, con conseguente soccombere di eventuali trascrizioni o iscrizioni relative a ulteriori contratti, preliminari o definitivi, aventi ad oggetto le stesse porzioni dell’edificio da costruire).

 

L’eventuale differenza di superficie o di quota se contenuta nei limiti di 1/20 rispetto a quelle indicate nel preliminare non produce effetti. In altri termini, la trascrizione produce gli effetti sopra esaminati anche se tra la superficie progettata e quella finale vi è una differenza, perché contenuta nel limite del 5%.

 

 

Mancata esecuzione del preliminare trascritto

In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto per causa dovuta al venditore, l’acquirente può vantare un privilegio per la restituzione del prezzo pagato anticipatamente: si tratta di un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare.

Tale privilegio opera solo se il preliminare è stato regolarmente trascritto (diversamente il promissario acquirente rimane un ordinario creditore chirografario).

 

I crediti privilegiati sono quelli che derivano dall’inadempimento del preliminare da parte del promittente venditore, ossia:

 

– il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al promittente venditore (in caso di simulazione del prezzo, comprende anche la parte occultata);

 

– il diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata e risultante dal preliminare;

 

– l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del promittente venditore.


[1] Nella terminologia giuridica il “compromesso” è, infatti, un altro tipo di contratto: quello con cui due o più soggetti si impegnano a far decidere una determinata controversia non dal giudice ma dagli arbitri.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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Commenti
29 Mar 2016 Girolamo Alongi

Il preliminare di compravendita deve essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007)