Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile?
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29 Mar 2016
 
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Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dell’immobile?

Decreto ingiuntivo contro il condomino moroso: responsabilità solidale tra il venditore e l’acquirente per l’anno in corso e quello anteriore alla vendita.

 

Che succede se viene venduto un appartamento in condominio il cui proprietario non ha ancora pagato le spese condominiali? In base al codice civile [1] l’acquirente è responsabile, insieme al venditore, per i debiti da quest’ultimo lasciati insoluti, ma solo per quelli dell’anno in corso e di quello precedente all’atto di vendita (per “anno” si intende l’anno di gestione, e non solare [2]).

 

Tuttavia, in caso di inadempimento e morosità, il condominio deve notificare l’eventuale decreto ingiuntivo solo nei confronti dell’acquirente: è quest’ultimo, infatti, il proprietario dell’immobile e, quindi, l’unico responsabile nei confronti del condominio. La norma in commento quindi addossa sul compratore una responsabilità concorrente – verso il condominio – per debiti che non sono suoi, ma che ha ereditato dal precedente proprietario ma solo per l’anno in corso e per quello precedente, in quanto egli è responsabile in solido.

Tale solidarietà è limitata ad un chiaro periodo di tempo, sicché per quello precedente l’unico obbligato resta solamente il titolare dell’obbligo nel momento in cui sorse la specifica obbligazione non adempiuta, ossia chi all’epoca era proprietario; per cui la possibilità di agire con decreto ingiuntivo contro chi è stato condomino e non lo è più non deve, in questo caso, ritenersi preclusa.

 

Lo ha chiarito spesso la Cassazione [3] e, da ultimo, una sentenza del Tribunale di Firenze [4]. La regola si applica anche al caso di acquisti effettuati attraverso aste in tribunale o in caso di trust.

 

Per tale motivo, è sempre opportuno che chi intende acquistare un’unità immobiliare inserita in un complesso condominiale si accerti che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali. A tale scopo, spesso, nei preliminari di vendita si inserisce una apposita clausola.

 

Il ricorso per decreto ingiuntivo contro il condomino moroso, si legge in sentenza, va notificato solo a chi è attualmente condomino e non anche contro chi lo è stato. Resta ferma, ovviamente, la possibilità per l’acquirente che abbia dovuto pagare oneri condominiali per un periodo in cui l’appartamento non era ancora suo, di rivalersi contro il venditore, chiedendogli la restituzione delle somme versate al condominio: ma solo per le somme dell’anno in corso e per quelle dell’anno precedente alla vendita. La responsabilità solidale dell’acquirente non si estende a periodi pregressi.

 

Dal momento della stipula dell’atto di vendita, l’acquirente diventa condòmino, con la conseguenza che deve versare i contributi condominiali che scadono dopo tale data.

Tuttavia, il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Per tale motivo è bene che il notaio fornisca tale copia autenticata nel minor tempo possibile, affinché il venditore possa trasmetterla all’amministratore (il venditore è la parte del contratto che ha interesse a che ciò avvenga).

 

Nel caso di spese deliberate prima della vendita, ma i cui lavori vengono iniziati o si protraggono dopo la vendita, comportando spese che maturano dopo l’atto, l’amministratore ha diritto a richiederne il pagamento al nuovo condomino (acquirente), essendo lui, nel momento della richiesta di pagamento, condomino.

 

L’attuale legge consente di ottenere un decreto ingiuntivo (peraltro provvisoriamente esecutivo) contro il condomino moroso purché lo stato di condomino sia esistente al momento dell’emissione dell’ingiunzione, altrimenti quel decreto va revocato.


La sentenza

Tribunale di Firenze, sentenza 4 febbraio 2016, n. 444
Giudice Maria Teresa Paternostro

Fatto e diritto

(…) propone opposizione contro il decreto ingiuntivo n. (…), emesso da questo Tribunale l’8.11.2010 (dep. il 9/11/2010) a richiesta del Condominio di Via (…) – Firenze, avente ad oggetto oneri condominiali pari a Euro 11.129,06, risultanti dal bilancio consuntivo relativo all’anno 2009/2010 e dal bilancio preventivo relativo all’anno 2010/2011, approvati con delibera assembleare del 17 giugno 2010.
L’opponente sostiene di non avere la legittimazione passiva rispetto alla domanda di pagamento proposta dal condominio in quanto l’immobile a cui fanno riferimento gli oneri condominiali di cui al decreto ingiuntivo opposto risulterebbe conferito nel trust, denominato (…), istituito il 14 gennaio 2010, con atto ai rogiti Notaio (…); inoltre, lamenta l’assenza di qualsivoglia comunicazione della delibera approvativa.
L’opposto contesta in fatto ed in diritto le deduzioni avversarie; invoca in ogni caso la responsabilità personale del (…), di cui chiede la condanna quantomeno in relazione ai contributi maturati fino

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[1] Art. 64 co. 4 disp. att. cod. civ.

[2] Trib. Bolzano sent. del 10.06.1999.

[3] Cass. sent. n. 23345/2008.

[4] Trib. Firenze, sent. n. 444/16 del 4.02.2016.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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