Vendita della casa all’asta: che fine fa la servitù di passaggio
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30 Mar 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Vendita della casa all’asta: che fine fa la servitù di passaggio

L’aggiudicatario dell’immobile deve rispettare la servitù di passaggio se trascritta in data anteriore al pignoramento immobiliare.

 

Chi acquista la casa all’asta deve rispettare l’eventuale servitù di passaggio precostituita e trascritta già al momento del pignoramento immobiliare. La servitù trascritta, invece, successivamente al pignoramento non ha alcuna efficacia nei confronti del nuovo proprietario dell’immobile.

 

Si tratta di un’applicazione della regola della trascrizione [1] per cui la servitù, così come il diritto d’uso e il diritto di abitazione, è soggetta a pubblicità dichiarativa senza la quale  il titolare non può far valere il proprio diritto nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile.

 

La trascrizione nei registri immobiliari è un adempimento pubblicitario essenziale per poter fruire di un diritto reale parziario su un bene anche quando viene trasferito ad altri (come nel caso dell’aggiudicazione dell’immobile venduto all’asta).

 

In virtù del cosiddetto principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione dell’immobile comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, sebbene nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, qualora sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù; in tal caso il nuovo proprietario riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, atteso che la menzione della servitù è necessaria, ai fini della sua opponibilità ai successivi acquirenti, soltanto quando non sia stato trascritto l’atto costitutivo della servitù [2].

 

Nel caso di vendita dell’immobile all’asta, per capire se l’aggiudicatario dovrà rispettare la servitù di passaggio costituita sul bene, occorre verificare quando essa è stata trascritta:

 

– se la costituzione della servitù è stata trascritta dopo il pignoramento, essa non è opponibile al creditore procedente e l’aggiudicatario acquista l’immobile libero da pesi;

 

– se, invece, la costituzione è stata trascritta prima del pignoramento, l’immobile resta gravato dal diritto di servitù e l’aggiudicatario deve rispettarla.


[1] Art. 2643, n. 4), cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 20817/2011.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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