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Lo sai che? Pubblicato il 31 marzo 2016

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Lo sai che? Condominio: sottosuolo e sottotetto sono comuni

> Lo sai che? Pubblicato il 31 marzo 2016

Il singolo condomino non si può appropriare del sottosuolo in quanto di natura condominiale; la proprietà del sottotetto spetta al proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano se ha la funzione di isolarlo e proteggerlo, altrimenti bisogna verificare il titolo.

Sottotetto e sottosuolo degli immobili in condominio pongono spesso problemi in ordine alla loro proprietà: non sono rari i casi, infatti, di condòmini che tendono ad appropriarsi di spazi normalmente posti in comunione tra i proprietari. Due sentenze della Cassazione, entrambe depositate ieri, si sono occupate di questa materia stabilendo interessanti principi che potrebbero essere risolutori in numerose controversie di questo tipo. Analizziamoli singolarmente.

Il sottotetto

La proprietà del sottotetto si determina in base al “titolo di acquisto” e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Secondo la Cassazione [1] vanno distinte due ipotesi:

  • il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, quando svolge la funzione esclusiva di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo, dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante;
  • se invece il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sa appartenenza va determinata in base al titolo di proprietà. Bisognerà, quindi, verificare chi, in base alla documentazione, risulti essere l’effettivo proprietario. Eventualmente il regolamento di condominio potrebbe stabilire che la proprietà spetti al condominio medesimo e, quindi, a tutti i condomini.

Il sottosuolo

Simile è il discorso per il sottosuolo per il quale – sempre secondo il chiarimento della Suprema Corte [2] – la proprietà spetta al condominio quando ciò sia previsto da un titolo quale, ad esempio, il regolamento del condominio medesimo. Il terreno su cui sorge l’edificio e le sue fondazioni non rientrano nell’elenco che il codice civile fa delle parti comuni dell’edificio [3], tuttavia tale elencazione non viene considerata come esaustiva, ma solo esemplificativa. Sicché ben potrebbe considerarsi il sottosuolo di proprietà comune, tanto più se ciò è previsto dal regolamento. Pertanto, conclude la sentenza in commento, il sottosuolo – da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio – va considerato di proprietà condominiale. Non è permesso, pertanto, ad alcun condòmino appropriarsi del bene in questione (appunto ad esempio compiendovi uno scavo) privandone gli altri condòmini di pari possibilità, anche solo teorica, di utilizzo.

note

[1] Cass. sent. n. 6143/2016 del 30.03.2016.

[2] Cass. sent. n. 6154/2016 del 30.03.2016.

[3] Art. 1117 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 novembre 2015 – 30 marzo 2016, n. 6143
Presidente Mazzacane – Relatore Parziale

Svolgimento del processo

A. La ricorrente impugna con due motivi la decisione della Corte di appello di Milano, che ha respinto il suo gravame avverso la sentenza di primo grado, che aveva accolto la domanda proposta nei suoi confronti dalla signora D.G. , avente ad oggetto reintegra nel possesso del sottotetto sovrastante il suo appartamento in Milano.
B. La Corte locale così riassume lo svolgimento della vicenda processuale.
B1. “Con sentenza depositata in – Cancelleria il giorno 20.6.2008 (n. 8077/2008) il Tribunale di Milano, o nella causa promossa da D.G.V. contro ALFRAFI S.R.L., ha così deciso: … visti gli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c., confermando l’ordinanza in data 10.6.04, dato atto dello spoglio patito da D.G.V. , reintegra la ricorrente nel possesso della porzione di sottotetto soprastante l’unità immobiliare di proprietà della stessa, sita in (OMISSIS) , piano quarto, e per l’effetto ordina alla Alfrafi il rilascio della suddetta porzione provvedendo a ricostruire la parete divisoria fra l’appartamento occupato dalla resistente e/o suoi aventi causa e la porzione di sottotetto di cui sopra”.
B2. La Corte locale rilevava che “il giudice di primo grado ha così sintetizzato lo svolgimento del processo. Con ricorso regolarmente notificato D.G.V. chiedeva di essere reintegrata nel possesso della porzione di sottotetto soprastante l’appartamento di proprietà della stessa, sito in (OMISSIS) , piano quarto. La ricorrente lamentava che la Alfrafi aveva commesso atto di piglio in suo danno, occupando la suddetta porzione di sottotetto, eseguendo opere e installazioni; chiedeva, quindi, la rimozione di dette opere e il ripristino dello stato dei luoghi. La resistente si costituiva contestando le avverse affermazioni, in particolare eccependo di aver acquistato il sottotetto nella stessa situazione in cui si trovava al momento del lamentato spoglio; negava l’esercizio del possesso da parte della ricorrente sulla porzione immobiliare in contestazione ed eccepiva, comunque, la mancanza dei requisiti della violenza o della clandestinità in relazione all’acquisto del possesso da parte sua; eccepiva, inoltre, l’intempestività dell’azione ex adverso proposta e concludeva per la declaratoria di decadenza della ricorrente dall’azione ex art. 1168 e 1170; in ogni caso, chiedeva il rigetto dell’avversa domanda con il favore delle spese. Con ordinanza riservata del 10.6.04 il G. D. accoglieva il ricorso e disponeva il mutamento del rito fissando udienza ex art. 183 c. p.c. per il merito. Dopo la concessione di termini per il deposito di memorie veniva espletata CTU. All’esito, ritenuta la causa matura per la decisione, il G.I. faceva precisare le conclusioni e tratteneva la causa in decisione”.
B3. Così la Corte locale riassumeva i motivi di gravame: “a) inesatta qualificazione della proprietà, del possesso e della natura del sottotetto; b) carenza di legittimazione attiva di D.G.V. ; c) decadenza di Vincenzo D.G. dall’esercizio delle azioni ex artt. 1168 e 1170 c.c.; d) configurabilità ire capo ad Alfrafi di un possesso utile anche per l’usucapione“.
B4 – La Corte territoriale rigettava il gravame della società e confermava la sentenza di primo grado, così motivando la sua decisione per quanto ancora interessa in questa sede.
B4.1 – Sulla decadenza di D.G.V. dall’esercizio delle azioni ex art. 1168 e 1170 c.c.. Osserva la Corte locale che correttamente il Tribunale “ha ritenuto l’odierna appellata non decaduta dall’esercizio delle azioni possessorie, considerando che la clandestinità non può ritenersi cessata fino alla scoperta dello spoglio“, posto che la D.G. aveva “dimostrato di avere avuto conoscenza dello spoglio del sottotetto solo dal 2003 (in occasione dei lavori eseguiti dall’odierna appellante), producendo, a tal fine, la lettera di denuncia da parte dell’amministratore dello stabile…“, rigettando le istanze istruttorie della società finalizzate a provare l’occupazione del sottotetto per circa vent’anni, sia perché tali circostanze non riguardavano la conoscenza del fatto della D.G. e sia perché la stessa prospettazione dell’appellante non riguardava “atti quotidiani di passaggio e movimentazione di cose“.
B4.2 – Sulla qualificazione della proprietà, del possesso e della natura del sottotetto, la Corte locale osservava che “il giudice di prime cure, sulla scorta delle valutazioni peritali, ha… accertato l’inidoneità del sottotetto ad una destinazione diversa da quella pertinenziale di isolamento dell’appartamento sottostante, poiché l’altezza media del sottotetto è tale da non consentirne l’abitabilità“. Ha poi rilevato che l’appellante ha censurato la decisione del giudice di primo grado perché “in contrasto con i titoli di proprietà prodotti da Alfrafi, con le risultane dell’ordinanza collegiale, emessa dal tribunale all’esito del procedimento di reclamo, nonché con le stesse risultanze della C.T.U.“. Ha affermato che “vero è che il giudice di primo grado ha qualificato il sottotetto come mera intercapedine, così apparentemente discostandosi dalle conclusioni del C.T.U.“, rilevando però che “l’impossibilità di un uso residenziale del sottotetto è da considerarsi… decisiva per qualificare lo stesso come meni pertinenza dell’immobile di proprietà della D.G. “, posto che “il fatto che nel punto di massima altezza il sottotetto raggiunga circa i due metri non esclude, in ogni caso, la funzione di protezione e di isolamento termico che esso (considerato nella sua interezza, e quindi anche nelle parti più basse) ha rispetto all’appartamento sottostante“.
C. Resiste con controricorso la parte intimata. Le parti hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

1. I motivi del ricorso.
1.1 – Col primo motivo si deduce: “Art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. – Violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’art. 817 c.c. – omessa, insu iciente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio – mancato esame della documentazione prodotta e mancalo accoglimento delle istanze istruttorie“.
La ricorrente articola il suo motivo di ricorso, rilevando che la Corte territoriale, affermando che “nel punto di massima altezza il sottotetto raggiunga circa i due metri non esclude, in ogni caso, la funzione di protezione ed isolamento termico che esso (considerato nella sua interezza e quindi anche nelle parti più basse) ha rispetto all’appartamento sottostante” ha sostanzialmente finito per affermare che “ogni qualvolta una unità immobiliare priva del requisito dell’abitabilità svolga una finzione di coibentazione in favore dell’appartamento sottostante, essa sia da considerare pertinenza indipendentemente dal fatto che sia suscettibile di utilizzazione separata rispetto all’appartamento sottostante“. Aggiunge che il CTU in primo grado aveva sì rilevato che il locale non fosse abitabile per carenza dei requisiti della altezza, ma aveva anche affermato che “il vano poteva essere utilizzato come locale senza permanenza di persone“, con ciò riconoscendo una funzione diversa da quella di semplice intercapedine. Inoltre, la ricorrente evidenza la carenza motivazionale della decisione in ordine alla valutazione dei titoli prodotti in causa, dai quali risultava che il suo dante causa aveva acquistato l’intero sottotetto, mentre non risultata il sottotetto nell’atto di acquisto della odierna resistente.
1.2 – Col secondo motivo si deduce: “Art. 360 n. 5 c.p.c. – Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio – sulla necessità di esperire l’istruttoria richiesta in primo grado – sulla decadenza dall’azione di spoglio“.
La ricorrente lamenta l’erroneità della decisione della Corte di appello sul punto richieste istruttorie (prove testimoniali) finalizzate a dimostrare il suo possesso del locale da tempo e l’uso quotidiano del locale, circostanza questa che avrebbe provato la conoscenza dello spoglio da tempo e la decadenza dall’azione.
2. Il ricorso è infondato e va rigettato.
2.1 – Quanto al primo motivo, occorre innanzi tutto osservare che questa Corte ha da tempo affermato che l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo e in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante. Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo. In mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (androne, scale, etc.) la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale (v, fra tante: Cass. 2004 n. 24147; n. 8968/2002; n. 8468/2002; n. 6027/2000; n. 9788/1997).
2.2 – Tanto premesso, nel caso in questione resta esclusa l’ipotesi di cui all’art. 1117 c.c. alla quale non hanno fatto riferimento né le parti, né la sentenza. Occorre osservare che si tratta poi di valutare la questione sul solo versante possessorio.
2.3 – La Corte di appello, come si è detto (vedi punto B4.2), ha condiviso le conclusioni del primo giudice circa l’inidoneità del sottotetto ad una destinazione diversa da quella pertinenziale di isolamento dell’appartamento sottostante. Di qui l’affermato possesso della pertinenza in capo all’odierna controricorrente. La Corte di appello ha anche chiarito, rispetto allo specifico motivo di appello dell’odierna ricorrente, che “vero è che il giudice di primo grado ha qualificato il sottotetto come mera intercapedine, così apparentemente discostandosi dalle conclusioni del C.T.U.“, ma ha rilevato però che “l’impossibilità di un uso residenziale del sottotetto è da considerarsi… decisiva per qualificare lo stesso come mera pertinenza dell’immobile di proprietà della D.G. “, posto che “il fatto che nel punto di massima altezza il sottotetto raggiunga circa i due metri non esclude, in ogni caso, la funzione di protezione e di isolamento termico che esso (considerato nella sua interezza, e quindi anche nelle parti più basse) ha rispetto all’appartamento sottostante“.
2.4 – Come si è detto, la ricorrente articola il suo motivo di ricorso, rilevando che la Corte territoriale ha sostanzialmente finito per affermare che “ogni qualvolta una unità immobiliare priva del requisito dell’abitabilità svolga una funzione di coibentazione in favore dell’appartamento sottostante, essa sia da considerare pertinenza indipendentemente dal fatto che sia suscettibile di utilizzazione separata rispetto all’appartamento sottostante“.
Aggiunge che il CTU in primo grado aveva sì rilevato che il locale non fosse abitabile per carenza dei requisiti della altezza, ma aveva anche affermato che “il vano poteva essere utilizzato come locale senza permanenza di persone”, con ciò riconoscendo una funzione diversa da quella di semplice intercapedine.
Inoltre, la ricorrente evidenza la carenza motivazionale della decisione in ordine alla valutazione dei titoli prodotti in causa, dai quali risultava che il suo dante causa aveva acquistato l’intero sottotetto, mentre non risultata il sottotetto nell’atto di acquisto della odierna resistente.
Infine, la ricorrente lamenta anche la mancata ammissione delle prove finalizzate a dimostrare che dal 1983 la società disponeva anche del locale in questione grazie all’esistenza di una porta di accesso già esistente.
2.5 – Tutto ciò premesso, il primo motivo è infondato in tutte le sue censure per quanto di seguito si chiarisce. La Corte, pur con una motivazione non limpida, ha tuttavia chiaramente e sostanzialmente affermato, facendo in ciò anche riferimento alla decisione di primo grado, che, sulla base degli accertamenti effettuati, era risultato che il locale sottotetto era sito proprio in corrispondenza del sottostante appartamento della controricorrente. E ciò risulta dalle stesse deduzioni della ricorrente che non nega l’esistenza di un muro di separazione tra i diversi e contigui locali sottotetto (salvo poi affermare, chiedendo di provare, che esisteva una porta di collegamento che le consentiva l’accesso, prova dedotta ai fini della decadenza, vedi il successivo motivo). Tale specifica configurazione del locale lo rendeva, come affermato del resto dalla controricorrente, strutturalmente inaccessibile. Per questo la Corte locale, valorizzando anche la circostanza dell’esatta sovrapponibilità del locale al sottostante appartamento e della sua inidoneità, come è pacifico, ad usi residenziali ha concluso che risultava in atto la funzione di intercapedine, posto che altro uso, per come accertato, non vi era stato. Trattandosi di controversia possessoria, tali elementi risultavano sufficienti, dovendo i titoli, peraltro da analizzare e interpretare specificamente, servire solo ad integrazione.
Si tratta di valutazione di merito, che seppure sinteticamente motivata, è incensurabile in questa sede e, nei limiti dell’indicato giudizio possessorio, conforme agli arresti di questa Corte sul punto.
2.6 – Parimenti infondato risulta il secondo motivo, col quale si lamenta l’errata non ammissione delle prove testimoniali, che sarebbero risultate utili ai fini della dedotta decadenza dell’azione.
La Corte ha precisato che (vedi punto B4.1) correttamente il Tribunale “ha ritenuto l’odierna appellata non decaduta dall’esercizio delle azioni possessorie, considerando che la clandestinità non può ritenersi cessata fino alla scoperta dello spoglio“, posto che la D.G. aveva “dimostrato di avere la conoscenza dello spoglio del sottotetto solo dal 2003 (in occasione dei lavori eseguiti dall’odierna appellante), producendo, a tal fine, la lettera di denuncia da parte dell’amministratore dello stabile…“, rigettando le istanze istruttorie della società finalizzate a provare l’occupazione del sottotetto per circa vent’anni, sia perché tali circostanze non riguardavano la conoscenza del fatto della D.G. e sia perché la stessa prospettazione dell’appellante non riguardava “atti quotidiani di passaggio e movimentazione di cose“.
In effetti, la stessa prospettazione dei fatti operata dalla ricorrente portava ad escludere che vi fosse stato un uso quotidiano del sottotetto tale da rendere consapevole la proprietaria dell’appartamento sottostante delle attività in essere, che avrebbero determinato lo spoglio. Di qui l’esclusione della rilevanza delle prove e la condivisibile affermazione che la controricorrente si era tempestivamente attivata quando aveva sentito rumori consistenti, come risultava dalla corrispondenza con l’amministratore.
3. Le spese seguono la soccombenza.

P.T.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 2.500,00 (duemilacinquecento) Euro per compensi e 200,00 (duecento) Euro per spese, oltre accessori di legge.


Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 febbraio – 30 marzo 2016, n. 6154
Presidente Mazzacane – Relatore Scarpa

Svolgimento del processo

Con ricorso notificato il 5 giugno 2006, il Condominio di via Palladio n. 4/6, Milano, esponeva che la società R.G. & C. s.a.s. e la Locat s.p.a., nelle rispettive qualità di utilizzatrice in forza di contratto di locazione finanziaria e di proprietaria di una porzione immobiliare sita al piano terreno dell’edificio condominiale, avevano intrapreso opere di scavo nel sottosuolo senza alcuna autorizzazione del Condominio. Veniva richiesta pertanto la sospensione delle opere e la reintegrazione del Condominio nel possesso del bene comune mediante il ripristino dello stato anteriore, oltre al risarcimento del danno. Il Condominio chiedeva inoltre la rimozione di una nuova porta d’accesso dall’immobile dei resistenti nel cortile condominiale, di una tubazione per il gas, di altra tubazione per l’esalazione degli odori dei locali rifiuti e di una canna fumaria correnti lungo le facciate dell’edificio, ed ancora l’eliminazione della muratura di un varco del cortile, con ripristino del cancello.
Sia LOCAT S.p.A. (che, quale locatrice finanziaria, deduceva l’esclusiva disponibilità dell’immobile in capo all’utilizzatrice) sia la società R.G. & C. s.a.s. si costituivano chiedendo il rigetto delle domande. Il Tribunale di Milano dapprima, risultando le denunciate opera ultimate, con ordinanza del 24 luglio 2006 rigettava l’istanza cautelare, quindi, con sentenza del 23 aprile 2008, accoglieva il ricorso e ordinava la reintegrazione del Condominio di (OMISSIS) nel possesso del terreno su cui sorge il fabbricato, e del quale le società Locat s.p.a. e R.G. & C. s.a.s. sono, rispettivamente proprietaria e conduttrice in locazione finanziaria, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.
Veniva proposto appello dalla R.G. & C. s.a.s., e tale gravame veniva rigettato dalla Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 1179/2011 del 21 aprile 2011. La sentenza della Corte di merito riteneva che il punto decisivo della causa fosse costituito dal Regolamento condominiale, il quale, all’art. 1, secondo quanto trascritto in sentenza, stabilisce. “formano oggetto del presente regolamento di condominio gli stabili di Milano, via Palladio n. 4 6 ai mappali 33, 32, 31 del fg. 527, nonché il terreno sul quale i fabbricati sono eretti e il cortile annesso al mappale 34”; mentre all’art. 2 prevede che “costituiscono proprietà comune in modo inalienabile e indivisibile a tutti i condomini e devono essere mantenuti efficienti a spese comuni il terreno sul quale sorgono gli edifici, le foro fondazioni, strutture portanti, il cortile al mappale 34 (…)”. Acclarata l’opponibilità di tale regolamento alle parti in causa, in forza del richiamo di esso nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare concluso dai danti causa, la Corte di Milano ha affermato che il suolo ed il sottosuolo su cui poggia l’immobile condotto in locazione dalla R.G. & C. s.a.s., seppure parte di un edificio separato da quello diviso in più porzioni esclusive, rientrano tra i beni comuni proprio in forza delle richiamate clausole regolamentari (che si riferiscono, come visto, al terreno sul quale i fabbricati sono eretti). I giudici d’appello rigettavano poi l’eccezione di carenza di legittimazione passiva di Locat s.p.a., in quanto comunque proprietaria dell’unità immobiliare esclusiva detenuta dalla conduttrice.
Avverso la sentenza n. 1179/2011 della Corte d’Appello di Milano ha proposto ricorso per cassazione in due motivi la R.G. & C. s.a.s., con riguardo al quale si difende con controricorso il Condominio di (OMISSIS) , mentre Unicredit Leasing s.p.a. (già Locat s.p.a.) propone ricorso incidentale in unico motivo.

Motivi della decisione

Il primo motivo del ricorso della società R.G. & C. censura l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, nonché la violazione e falsa applicazione degli articoli 1168 e 2697 c.c. e 116 c.p.c., per aver la Corte di Milano ritenuta l’esistenza del possesso del Condominio sul terreno di copertura del locale autorimessa, oggetto degli scavi denunciati, pur in mancanza di ogni prova al riguardo. La ricorrente contesta che i giudici di appello si siano soffermati solo sul titolo di proprietà del suolo e del sottosuolo, senza considerare la situazione di fatto, ed in particolare il dato che tale terreno fungesse da sostegno per la sola autorimessa di proprietà esclusiva, in maniera da non dare, quindi, alcuna utilità al condominio.
Col secondo motivo del ricorso principale si censura l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, nonché la violazione e falsa applicazione degli articoli 1168 c.c. e 703 c.p.c., in quanto mancavano, nel caso di specie, i presupposti della tutela possessoria, quali l’animus spoliandi e la clandestinità, giacché la stessa società R.G. & C. sapeva che i restanti condomini ritenevano il capannone un bene a sé stante, escluso dalla situazione condominiale.
Unicredit Leasing s.p.a., nel suo unico motivo di ricorso incidentale, contesta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto ad opera della corte territoriale, la quale ha ritenuto sussistere la legittimazione passiva della locatrice finanziaria, pur comportando il contratto di leasing in essere con la R.G. & C. s.a.s. l’assunzione in carico alla medesima utilizzatrice dell’immobile di ogni rischio e responsabilità.
Il primo motivo di ricorso, inerente alla mancanza di prova del possesso del Condominio sul terreno oggetto dell’intervento di escavazione, concerne questioni di cui non vi è cenno nella sentenza impugnata né nell’esposizione dei motivi di appello né in motivazione. La parte ricorrente, al fine di escludere un’inammissibile novità della censura, ha allegato di aver dedotto la questione della carenza della prova del possesso sia nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado che, poi, nell’atto di appello, e che però la Corte d’appello abbia omesso “di dare risposta” alla sue doglianze. Tuttavia, il profilo è stato sottoposto all’esame di questa Corte come vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ovvero come violazione e falsa applicazione degli articoli 1168 e 2697 c.c. e 116 c.p.c.. Trattandosi, invece, di omessa pronuncia su un motivo di appello, per totale carenza di considerazione dell’eccezione sottoposta all’esame del giudicante così come in ogni ipotesi di omessa pronuncia su domanda, eccezione o istanza ritualmente introdotta in giudizio -, e risolvendosi la stessa nella violazione della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, tale vizio andava denunziato come difetto di attività del giudice di secondo grado, che doveva essere fatto valere dal ricorrente non con la denuncia della violazione delle norme di diritto sostanziale ex art. 360 n. 3 c.p.c. o del vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. (in quanto siffatte censure presuppongono che il giudice del merito abbia preso in esame la questione oggetto di doglianza e l’abbia risolta in modo giuridicamente non corretto ovvero senza giustificare, o non giustificando adeguatamente, la decisione al riguardo resa), ma attraverso la specifica deduzione del relativo “error in procedendo” ovverosia della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., la quale soltanto consente alla parte di chiedere e al giudice di legittimità – in tal caso giudice anche del fatto processuale – di effettuare l’esame, altrimenti precluso, degli atti del giudizio di merito e, così, anche dell’atto di appello. La mancata deduzione del vizio nei termini indicati, evidenziando il difetto di identificazione del preteso errore del giudice del merito e impedendo il riscontro “ex actis” dell’assunta omissione, rende, pertanto, inammissibile il motivo (Cass. 27 ottobre 2014, n. 22759).
È invece infondato il secondo motivo di ricorso principale, quanto alla carenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi dell’azione di reintegrazione. Dall’esame del regolamento di condominio e dalla destinazione funzionale del terreno in oggetto, posto in rapporto di strumentalità col fabbricato principale, la Corte di Milano ha ricavato, “ad colorandam possessionem”, l’inclusione dello stesso fra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., così accertando che le denunciate utilizzazioni da parte della società R.G. & c. eccedessero i limiti segnati dalle concorrenti facoltà dei condomini compossessori. In base all’art. 1117 c.c., infatti, l’estensione della proprietà condominiale ad un immobile, quale quello oggetto di lite, che appare come corpo di fabbrica separato rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio, può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso (avendo la Corte di merito inteso come tale il regolamento di condominio richiamato nell’atto di acquisto dei danti causa di Locat S.p.a.), qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente (articoli 1 e 2 del citato Regolamento). D’altro canto, la norma regolamentare che ricomprende nella proprietà comune “il terreno sul quale sorgono gli edifici” appare mera riproduzione della regola attributiva dell’art. 1117 c.c., la quale abbraccia pure “il suolo su cui sorge l’edificio”. Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine “suolo”, adoperato dall’art. 1117 citato, assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all’aria. Piuttosto, l’art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l’art. 840 dello stesso codice, implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio (seppure non menzionato espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti (Cass. 13 luglio 2011, n. 15383; Cass. 2 marzo 2010, n. 4965; Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 27 luglio 2006, n. 17141; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 18 marzo 1996, n. 2295; Cass. 23 dicembre 1994, n. 11138; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587). La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finirebbe, in pratica, con l’attrarre la cosa comune nell’ambito della disponibilità esclusiva di quello. Sicché, avendosi nella specie riguardo all’utilizzazione del sottosuolo di un fabbricato compreso nel condominio, la configurabilità di uno spoglio denunciabile con azione di reintegrazione dall’amministratore condominiale, al fine di conseguire il recupero del godimento della cosa, sottratto illecitamente, postula il riscontro di una situazione di compossesso del sottosuolo medesimo, qui desunta dalla destinazione funzionale del bene (la Corte di Milano afferma in proposito di aver accertato un “rapporto imprescindibile di strumentalità con il fabbricato principale”), oltre che, “ad colorandam possessionem”, dalla sua verificata inclusione fra le parti comuni dell’edificio, nonché il riscontro ulteriore che l’indicata utilizzazione ecceda, appunto, i limiti segnati dalle concorrenti facoltà del compossessore (cfr. Cass. 4 dicembre 1974, n. 3965; Cass. 28 gennaio 1985, n. 432; Cass. 16 dicembre 2004, n. 23453). Del resto, la prova dell’animus spoliandi può essere desunta, per via di logica astrazione, dallo stesso comportamento dell’agente, e tale consapevolezza di mutare lo stato di fatto preesistente contro la volontà del Condominio, secondo l’incensurabile valutazione del giudice di merito, sarebbe stata implicita nella “situazione di fatto dei luoghi”.
Il ricorso principale della società R.G. & c. va perciò rigettato.
Va altresì rigettato il ricorso incidentale proposto da Unicredit Leasing s.p.a., la quale deduce il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto semplice concedente del bene in locazione finanziaria all’utilizzatrice R.G. & c. s.a.s. Certamente l’art. 1168 c.c. configura la legittimazione passiva all’azione di reintegrazione secondo uno schema di tipo personale, sicché la domanda è esperibile contro l’autore dello spoglio. Vi sono, tuttavia, fattispecie in cui il provvedimento di reintegrazione va eseguito nella sfera possessoria o proprietaria di un soggetto estraneo all’episodio lesivo, ma vincolato al bene da un unico ed inscindibile rapporto giuridico. Sicché, quando l’attuazione della richiesta tutela possessoria imponga la rimozione dello stato di fatto abusivamente creato, con l’abbattimento di opere appartenenti in proprietà anche a terzi non presenti in giudizio, sussiste la necessità di integrare nei loro confronti il contraddittorio; altrimenti, la sentenza resa nei confronti soltanto dell’autore dello spoglio, e non anche del proprietario dell’opera, sarebbe “inutiliter data”, giacché la demolizione della cosa pregiudizievole inciderebbe sulla sua stessa esistenza e necessariamente quindi sulla proprietà di quel terzo pretermesso, a nulla rilevando, in contrario, che costui possa poi fare opposizione all’esecuzione nelle forme previste dall’art. 615 c.p.c. (Cass. 20 gennaio 2010, n. 921). Ora, poiché nell’operazione di leasing finanziario, quale quella che si assume intervenuta tra la concedente Locat S.p.a. e l’utilizzatrice R.G. & c. s.a.s., la proprietà del bene rimane in capo al concedente, attribuendosi lo stesso all’utilizzatore in forma di detenzione autonoma qualificata fino al momento dell’eventuale esercizio della facoltà di riscatto, sussiste la necessaria legittimazione passiva del medesimo concedente nell’azione di reintegrazione proposta da un terzo, qualora il ripristino della situazione anteriore allo spoglio debba avvenire con la demolizione di un’opera concernente il bene dato in godimento.
Al rigetto dei ricorsi principale ed incidentale consegue la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, in favore del Condominio controricorrente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale e condanna ciascuno dei ricorrenti a rimborsare al controricorrente Condominio di (omissis) le spese sostenute in questo giudizio, che liquida per ciascuno dei soccombenti in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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