Condominio: sottosuolo e sottotetto sono comuni
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31 Mar 2016
 
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Condominio: sottosuolo e sottotetto sono comuni

Il singolo condomino non si può appropriare del sottosuolo in quanto di natura condominiale; la proprietà del sottotetto spetta al proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano se ha la funzione di isolarlo e proteggerlo, altrimenti bisogna verificare il titolo.

 

Sottotetto e sottosuolo degli immobili in condominio pongono spesso problemi in ordine alla loro proprietà: non sono rari i casi, infatti, di condòmini che tendono ad appropriarsi di spazi normalmente posti in comunione tra i proprietari. Due sentenze della Cassazione, entrambe depositate ieri, si sono occupate di questa materia stabilendo interessanti principi che potrebbero essere risolutori in numerose controversie di questo tipo. Analizziamoli singolarmente.

 

 

Il sottotetto

La proprietà del sottotetto si determina in base al “titolo di acquisto” e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto. Secondo la Cassazione [1] vanno distinte due ipotesi:

 

  • il sottotetto è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, quando svolge la funzione esclusiva di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo, dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante;
  • se invece il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sa appartenenza va determinata in base al titolo di proprietà. Bisognerà, quindi, verificare chi, in base alla documentazione, risulti essere l’effettivo proprietario. Eventualmente il regolamento di condominio potrebbe stabilire che la proprietà spetti al condominio medesimo e, quindi, a tutti i condomini.

 

 

Il sottosuolo

Simile è il discorso per il sottosuolo per il quale – sempre secondo il chiarimento della Suprema Corte [2] – la proprietà spetta al condominio quando ciò sia previsto da un titolo quale, ad esempio, il regolamento del condominio medesimo. Il terreno su cui sorge l’edificio e le sue fondazioni non rientrano nell’elenco che il codice civile fa delle parti comuni dell’edificio [3], tuttavia tale elencazione non viene considerata come esaustiva, ma solo esemplificativa. Sicché ben potrebbe considerarsi il sottosuolo di proprietà comune, tanto più se ciò è previsto dal regolamento. Pertanto, conclude la sentenza in commento, il sottosuolo – da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio – va considerato di proprietà condominiale. Non è permesso, pertanto, ad alcun condòmino appropriarsi del bene in questione (appunto ad esempio compiendovi uno scavo) privandone gli altri condòmini di pari possibilità, anche solo teorica, di utilizzo.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 novembre 2015 – 30 marzo 2016, n. 6143
Presidente Mazzacane – Relatore Parziale

Svolgimento del processo

A. La ricorrente impugna con due motivi la decisione della Corte di appello di Milano, che ha respinto il suo gravame avverso la sentenza di primo grado, che aveva accolto la domanda proposta nei suoi confronti dalla signora D.G. , avente ad oggetto reintegra nel possesso del sottotetto sovrastante il suo appartamento in Milano.
B. La Corte locale così riassume lo svolgimento della vicenda processuale.
B1. “Con sentenza depositata in – Cancelleria il giorno 20.6.2008 (n. 8077/2008) il Tribunale di Milano, o nella causa promossa da D.G.V. contro ALFRAFI S.R.L., ha così deciso: … visti gli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c., confermando l’ordinanza in data 10.6.04, dato atto dello spoglio patito da D.G.V. , reintegra la ricorrente nel possesso della porzione di sottotetto soprastante l’unità immobiliare di proprietà della stessa, sita in (OMISSIS) , piano quarto, e per l’effetto ordina alla Alfrafi il rilascio della suddetta porzione provvedendo a ricostruire la parete divisoria fra l’appartamento occupato dalla resistente e/o suoi aventi causa e la porzione di sottotetto di cui sopra”.
B2. La Corte locale

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[1] Cass. sent. n. 6143/2016 del 30.03.2016.

[2] Cass. sent. n. 6154/2016 del 30.03.2016.

[3] Art. 1117 cod. civ.

 


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