Affitto: il rinnovo automatico del contratto alla scadenza
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5 Apr 2016
 
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Affitto: il rinnovo automatico del contratto alla scadenza

Al termine della scadenza, il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo salvo la disdetta di una delle due parti.

 

La durata del contratto di affitto è prestabilita dalla legge e non può derogata dalle parti, che non possono prevedere termini più brevi. Così, è sempre bene verificare con attenzione la data di scadenza del contratto perché, in caso di mancata disdetta inviata all’altra parte, il rapporto si rinnoverà automaticamente. Ecco, dunque, una breve scheda per cercare di non cadere in errore.

 

La nostra analisi prende in considerazione la più diffusa tipologia di contratto di locazione a uso abitativo: quella a canone libero (4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico), ma lo stesso discorso può essere fatto per quella a canone concordato (3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico) e per gli altri tipi di contratto.

 

 

Durata della locazione

La durata minima del contratto di locazione a canone libero non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri 4 anni.

Successivamente, alla scadenza dei successivi 4 anni (ossia dopo 8 anni dall’esecuzione del contratto) si possono aprire due strade:

 

  • il rinnovo del contratto alle medesime condizioni;
  • il rinnovo del contratto a condizioni diverse;
  • la disdetta del contratto;

 

Se nessuna delle due parti attiva la procedura di rinnovo a nuove condizioni (ipotesi n. 2) o per la disdetta (ipotesi n. 3), il contratto di rinnova automaticamente (ipotesi n. 1).

 

Se le parti prevedono un termine più breve del contratto rispetto a quello imposto dalla legge o nel caso in cui non indichino alcun termine si applica in automatico il termine minimo previsto dalla legge (4+4).

 

Le parti restano libere di prevedere una durata superiore del contratto di affitto fino ad un massimo che, comunque, non può superare i 2 anni successivi alla morte del conduttore.

 

 

Che succede dopo la prima scadenza dell’affitto?

Alla prima scadenza il contratto può essere disdetto, dandone comunicazione 6 mesi prima, ma solo per cause specifiche indicate dalla legge come, ad esempio,

 

  • necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;
  • necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • se l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;
  • se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione: in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione, ecc.

 

 

Che succede alla seconda scadenza?

Alla seconda scadenza, invece, le parti sono libere di optare per un nuovo rinnovo del contratto oppure interromperlo. In particolare, tanto il locatore quanto il conduttore possono impedire la rinnovazione automatica del contratto alla seconda scadenza purché inviino la disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo”) all’altra parte. Diversamente possono offrire il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni. Rimane fermo il diritto del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto o i gravi motivi previsti dalla legge.

 

 

Come comunicare la disdetta dell’affitto

Il locatore o il conduttore che non intendono far proseguire la locazione oltre la sua scadenza, devono comunicare la disdetta del contratto all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 anni, a pena di decadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo.

 

La disdetta va inviata con raccomandata a.r. e per avere effetto deve giungere a conoscenza del destinatario entro i 6 mesi precedenti la data di scadenza del contratto.

 

Ricevuta la disdetta, il destinatario (conduttore o locatore) non deve necessariamente rispondere. Se non risponde il contratto si considera cessato alla scadenza prevista e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore. In caso di disdetta data dal locatore al conduttore, il conduttore può rilasciare l’immobile prima della scadenza e questo comportamento non può essere considerato come recesso anticipato dal contratto.

 

In alternativa il destinatario può anche rispondere e offrire il rinnovo del contratto a condizioni differenti.

 

 

Rinnovo tacito

In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone dal conduttore, il contratto si intende rinnovato tacitamente di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.

Allo stesso modo, in caso di disdetta tardiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale ad impedire la rinnovazione del contratto stesso alla successiva scadenza.

 

Se, nonostante la disdetta e la scadenza del contratto, l’inquilino continua a rimanere nell’immobile, pagando regolarmente l’affitto e il locatore non agisce nei suoi confronti, tale comportamento non può essere considerato come una rinuncia alla disdetta. Per cui il contratto si deve considerare comunque ormai cessato e il padrone di casa può sempre agire per ottenere la restituzione del bene.

 

 

Proposta di rinnovo dell’affitto

Se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto di locazione, facendolo proseguire oltre la scadenza, deve comunicare la propria intenzione all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza stessa, a pena di decadenza.

Nella proposta devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione; se nulla viene detto, la proposta di rinnovo si intende effettuata alle condizioni contrattuali precedenti.

 

Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa. Egli può:

 

  • accettare la proposta: in tal caso la locazione prosegue alle nuove condizioni o alle condizioni precedenti;
  • proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte; ciò equivale ad una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte;
  • rifiutare il rinnovo del contratto: il contratto cessa alla scadenza stabilita.

 

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.


 


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Commenti
14 Ago 2016 Damiano Rasti

Non ho mai capito fino in fondo se alla scadenza dei secondi 4 anni, in assenza di comunicazioni tra le parti, si rinnova a partire dall’inizio – cioè come se il conduttore entrasse nell’immobile per la prima volta – oppure se si ricomincia sempre dai secondi 4 anni – e quindi l’obbligo di motivazione da parte del locatore in casa di disdetta sussista soltanto una sola volta -. Chiarirlo sarebbe interessante.

 
14 Ott 2016 michele castaldo

L’obbligo di motivazione sussiste solo nel caso di disdetta prima del compimento del primo quadriennio. Poi all’8°, al 12° al 16° al 20° etc. la disdetta può anche non essere motivata

 
3 Nov 2016 Stefano

@michele castaldo: non è che potrebbe indicare la normativa/giurisprudenza che conferma la sua affermazione che all’8°, al 12° al 16° al 20° etc. la disdetta può anche non essere motivata? Grazie molte in anticipo!