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Lo sai che? Pubblicato il 5 aprile 2016

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Lo sai che? Il comodato: registrazione, disdetta e fac simile

> Lo sai che? Pubblicato il 5 aprile 2016


Il contratto di comodato di immobile a civile abitazione deve essere registrato? In caso di interruzione e recesso è necessario pagare l’imposta di registro?

Il comodato di immobili, se stipulato in forma scritta, è soggetto a registrazione in termine fisso (20 giorni dalla data dell’atto) con applicazione dell’imposta in misura fissa (200 euro).

Diversamente se il comodato è concluso verbalmente l’imposta non è mai dovuta, salvo nell’ipotesi di enunciazione in altri atti.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nel 2001 [1], il contratto di comodato verbale avente ad oggetto la concessione di beni mobili o immobili non è soggetto a registrazione e, quindi, non sconta l’imposta di registro, sempre che non sia contenuto in altri atti scritti.

Al contrario, in caso di risoluzione anticipata del comodato di un immobile, per qualsiasi causa essa intervenga, è necessario pagare l’imposta di registro tramite delega F23 (codice 113T) e presentazione del modello 69 (l’F24 Elide e il mod RLI riguardano le locazioni). L’imposta si versa nella misura fissa di 200 euro.

Imposte sulla casa

Dal 1° gennaio 2014, per gli immobili dati in comodato:

– l’IMU è dovuta dal proprietario;

– la TASI grava in parte sul proprietario e in parte sul comodatario, secondo quanto previsto dal Comune ove è posto l’immobile;

– la tassa sui rifiuti grava sul comodatario.

Cos’è il comodato

IL comodato è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Se non diversamente previsto dalle parti, il comodato si considera a titolo gratuito anche in caso di un modesto contributo pecuniario spontaneamente corrisposto dal comodatario.

Quando scade il comodato

Il comodato cessa alla scadenza del termine concordato tra le parti. In tal caso il comodatario deve restituire l’immobile anche se il comodante non ne ha fatto richiesta.

Se non è fissato un termine e questo non è desumibile dall’uso cui l’immobile è destinato (cosiddetto comodato precario), il comodante può richiedere in ogni momento la restituzione del bene, salvo che sia possibile determinare indirettamente la durata del contratto (ad esempio attraverso la delimitazione dell’uso consentito del bene, desumibile dalla sua natura, dalla professione del comodatario, dall’esame degli interessi e dalle utilità perseguite dalle parti).

Se non è stabilito un termine, ma questo è comunque desumibile dall’uso cui è destinato il bene, il contratto cessa quando è esaurito l’uso del bene.

Recesso del comodante dal contratto di comodato

Il comodante può recedere dal contratto quando:

  • il comodatario non adempie agli obblighi di custodia e di conservazione o si serve del bene per un uso diverso da quello pattuito o reso necessario dalla natura del bene oppure cede il godimento dell’immobile a terzi senza il debito consenso;
  • urgente e imprevisto bisogno, da parte del comodante, di servirsi del bene concesso in comodato. Non è necessario che il bisogno sia grave: è sufficiente un bisogno di lieve intensità, in relazione alla natura dell’immobile comodato;
  • nel caso di comodato senza fissazione di un termine, il comodatario deve restituirlo non appena il comodante lo richiede.

Recesso del comodatario dal contratto di comodato

Il comodatario può in ogni momento decidere di recedere dal contratto e restituire il bene, anche senza una giusta causa, poiché il comodato è stipulato nel suo interesse.


Riportiamo di seguito un esempio di contratto di comodato di bene immobile.

COMODATO DI IMMOBILE   

Con la presente scrittura privata, redatta in duplice originale oltre all’esemplare per il registro, i sottoscritti:

Sig…. nato a…, il…, C.F… , di seguito indicato come “comodante”;

Sig…. nato a…, il…, C.F… , di seguito indicato come “comodatario”

Premesso che

– il Signor… è proprietario dell’immobile sito nel Comune di…, via… n…., individuato al Catasto Urbano di… come segue:… (segue indicazione degli estremi catastali dell’immobile);

– detto immobile è allo stesso pervenuto con atto n…. di repertorio a rogito del notaio…. di… in data…, registrato all’Agenzia delle Entrate di…. in data…. e trascritto all’Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare di… in data… al n…;

– è intenzione del Signor…. di concedere gratuitamente in comodato l’immobile di seguito descritto.

Tutto ciò premesso convengono e stipulano quanto segue:

 

Art. 1 – Consenso e consegna

1.1 Il signor…. concede in comodato al Signor…. che accetta, allo scopo di utilizzo ad uso abitazione ed in conformità all’attuale destinazione, l’immobile in premessa indicato, qui di seguito descritto:

… (indicazione del tipo di immobile: ad esempio, appartamento, villa) in Comune di… via… n.. piano… scala… int…. composta di n…. vani, oltre cucina e servizi, con annessa e pertinente… (ad esempio: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina, ecc.).

1.2 Il comodante consegna contestualmente al presente atto al comodatario le chiavi dell’immobile suddetto, intendendosi così adempiuta la consegna ai sensi e per gli effetti dell’art. 1803 c.c. e perfezionato il presente contratto.

1.3 L’immobile si trova in… (indicare se si trova in buono, ottimo, ecc.) stato di manutenzione esente da vizi ed idoneo alla sua funzione.

 

Art. 2 – Durata

2.1 Il comodato è stipulato per la durata di anni… dalla data odierna. Al verificarsi di tale scadenza, l’immobile dovrà quindi essere restituito al comodante.

2.2 Le parti convengono, anche in deroga al disposto dell’art. 1809 c. 2 c.c., che il comodante non potrà richiedere la restituzione dell’immobile prima di tale scadenza, fatta unicamente eccezione per il caso che si trovi privo di un’abitazione idonea: in tal caso il comodante potrà richiederne la restituzione anticipata.

[oppure, in caso di comodato precario] Art. 2 Durata

2.1 Il comodatario che riceve immediatamente in consegna il bene oggetto del presente contatto, si impegna e restituirlo al comodante non appena gliene pervenga richiesta.

2.2 Il bene comodato verrà restituito nello stato in cui viene attualmente consegnato, salvo il normale deterioramento per effetto dell’uso.

2.3 Nel caso il comodatario ritardi la restituzione del bene comodato, pagherà al comodante una penale che le parti convengono pari ad euro…. per ogni giorno di ritardo.

 

Art. 3 – Stima

3.1 Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1806 c.c. il comodante ed il comodatario convengono quale valore di stima del bene comodato, la somma complessiva di euro….

3.2 Detta stima è effettuata unicamente al fine della responsabilità per perimento del bene comodato, restando inteso che la proprietà del medesimo permane al comodante.

Art. 4 – Uso dell’immobile

4.1 Il comodatario non potrà utilizzare l’immobile in oggetto per usi diversi da quello di civile abitazione, in conformità alla sua attuale destinazione.

4.2 Egli dovrà custodire e conservare con la diligenza del buon padre di famiglia e mantenerlo in stato da servire all’uso convenuto.

4.3 Sono a carico del comodatario le spese di utilizzo dell’immobile ed a tal fine il comodatario si obbliga a stipulare al più presto i contratti di somministrazione relativi ad acqua, elettricità, gas e telefono e ad altri servizi essenziali ovvero a chiedere la voltura a suo nome di quelli esistenti, rimborsando comunque al comodante l’importo delle bollette che si riferiscono al periodo successivo ad oggi.

4.4 Il comodante non garantisce invece l’idoneità dell’immobile all’uso a cui è destinato; egli dovrà peraltro avvertire il comodatario di eventuali vizi dell’immobile che siano a sua conoscenza, rispondendo, in caso contrario, dei danni che ne derivano ai sensi dell’art. 1812 c.c.

4.5 Il comodatario dichiara comunque di aver già preso visione dell’immobile, di averlo riscontrato idoneo all’uso pattuito e di rinunciare, ove occorrer possa, ad ogni garanzia per i vizi occulti dell’immobile, salvo quanto disposto dagli artt. 1812 e 1229 c.c. Con gli stessi limiti il comodatario rinuncia altresì a qualsiasi garanzia da parte del comodante per molestie di fatto o di diritto da parte di terzi.

Art. 5 – Godimento dell’immobile

Il comodante deve permettere al comodatario il godimento dell’immobile in oggetto ed è tenuto ad astenersi dal compimento di atti di disposizione materiale o giuridica sul bene ed in genere da turbative di fatto o di diritto che possano pregiudicare il concreto godimento da parte del comodatario.

Art. 6 – Spese relative all’immobile

6.1 Sono a carico del comodatario le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile, anche eccedenti le piccole riparazioni.

6.2 Rimangono a carico del comodante le spese di manutenzione straordinaria, salvo il disposto dell’art. 1808 c. 2 c.c. e salvo l’obbligo del comodatario di avvisare il comodante stesso circa la necessità di effettuare tali ultime spese.

6.3 [Eventuale, se l’immobile si trova in un condominio] Sono a carico del comodatario le spese condominiali di natura ordinaria in proporzione alla quota millesimale spettante all’unità locata. Nelle spese ordinarie sono comprese, a titolo esemplificativo, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento ed all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, per la fornitura del riscaldamento e dell’energia elettrica e degli altri esercizi comuni, alle spese di assicurazione, al compenso dell’amministratore.

6.4 Le rimanenti spese condominiali sono a carico del comodante.

Art. 7 – Addizioni e miglioramenti sull’immobile

7.1 Al comodatario è fatto divieto di effettuare addizioni e modifiche sull’immobile; in caso contrario, il comodante potrà a sua scelta o ritenere le addizioni senza pagamento di alcun compenso ovvero chiedere la rimessione in pristino.

7.2 In caso vengano apportati miglioramenti si applica il disposto dell’art. 1592 c.c. al quale le parti fanno espresso rinvio.

 

Art. 8 – Restituzione dell’immobile

8.1 L’immobile dovrà essere restituito, alla scadenza del termine indicato all’art. 2 del presente contratto, nello stesso stato in cui attualmente si trova.

8.2 A tal fine le parti convengono che il comodatario dovrà eliminare ogni traccia dell’uso fattone e, così, a titolo esemplificativo, dovrà riverniciare i locali, le porte e gli infissi, interni ed esterni, riparare eventuali imperfezioni nella chiusura degli infissi esterni e delle maniglie interne, sostituire i rubinetti difettosi, sostituire eventuali piastrelle danneggiate, ecc.; il tutto in espressa deroga a quanto disposto dall’art. 1807 c.c.

 

Art. 9 – Regolamento di condominio [eventuale, se l’immobile si trova in un condominio]

Il comodatario è obbligato ad osservare il regolamento di condominio vigente, con particolare riferimento ai divieti ed alle limitazioni che dichiara di ben conoscere ed accettare, e tutte le eventuali modifiche convenute o deliberate dall’assemblea dei condomini.

 

Art. 10 – Perimento dell’immobile

10.1 Il rischio del perimento totale o parziale dell’immobile è a carico del comodatario, anche se dovuto a causa allo stesso non imputabile; ai fini dell’art. 1806 c.c., le parti dichiarano di stimare l’immobile stesso in euro…

10.2 Rimane a carico del comodante proprietario la responsabilità per la rovina dell’edificio ai sensi dell’art. 2053 c.c.

 

Art. 11 – Assicurazione dell’immobile

Il comodatario potrà a sua discrezione assicurare l’immobile contro i danni di incendio e scoppio ed altre calamità: in tal caso la polizza dovrà essere vincolata a favore del comodante anche agli effetti degli artt. 1259 e 1920 c.c.

 

Art. 12 – Subcomodato e locazione

Non potrà concedere l’immobile in subcomodato o in locazione, senza il consenso del comodante; potrà invece utilizzare l’immobile unitamente ai familiari con lui abitualmente conviventi, i quali non hanno peraltro alcun diritto autonomo nei confronti del comodante.

Art. 13 – Scioglimento del rapporto

13.1 Il comodante potrà recedere anticipatamente dal presente contratto:

  1. a) in caso di inadempimento degli obblighi sopra descritti da parte del comodatario: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione immediata;
  2. b) in caso si trovi privo di un’abitazione idonea come sopra stabilito: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione con un preavviso di almeno 3 mesi;
  3. c) in caso di morte del comodatario ai sensi dell’art. 1811 c.c.: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione con un preavviso di almeno 3 mesi.

13.2 Il comodatario potrà recedere liberamente dal presente contratto, essendo il termine per la restituzione stabilito a suo esclusivo favore ai sensi dell’art. 1184 c.c. In tal caso il comodante sarà obbligato a ricevere immediatamente la restituzione dell’immobile.

13.3 Il recesso sia da parte del comodante sia da parte del comodatario dovrà essere comunicato alla controparte unitamente all’eventuale preavviso con richiesta di restituzione, con lettera raccomandata a/r.

13.4 Il comodato non si estingue per morte o sopravvenuta incapacità del comodante; in tal caso gli eredi del comodante stesso subentrano negli obblighi nascenti dal presente contratto.

13.5 Il comodatario prende atto dell’inopponibilità del presente contratto agli eventuali aventi causa a titolo particolare del comodante, a qualsiasi titolo, ed all’eventuale conduttore in base a contratto di locazione.

Art. 14 – Spese

Le spese del presente atto sono a carico del comodatario.

Art. 15 – Privacy

Le parti, ai fini della normativa in materia di riservatezza dei dati personali, prestano reciprocamente il consenso al trattamento dei propri dati personali, unicamente finalizzato all’esecuzione del presente atto.

(Luogo/Data)……………………………………

Il comodante

……………………………

Il comodatario

……………………………

note

[1] Ag. Entrate, risoluzione 14/E del 6 febbraio 2001.

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3 Commenti

elga della torre

5 luglio 2016 alle 15:08

Domanda: Non si può indicare come scadenza del comodato “alla morte del comodatario”? Così si evita di dover revocare agli eredi il contratto in caso venisse a mancare prima di un’eventuale scadenza posta nel contratto.. Questa scadenza non ha data certa ma è certo che si verificherà prima o poi..

FULVIA MAGGIORE

6 luglio 2016 alle 23:46

ABBIAMO DATO IL COMODATO A DEGLI AMICI SE SI POSSONO CHIAMARE COSI DA TANTI ANNI ORA PER RAGIONI DI SALUTE ABBIAMO MESSO JN VENDITA LA CASA MA LORO FANNO OPPOSIZIONE PER USCIRE COME MI DEVO COMPORTARE GRAZIE E UNA CASA AL MARE LORO VI ABITANO SOLO PER 3 MESI

Paolo Vogliazzo

13 ottobre 2016 alle 18:00

Mio padre, in forza dell’usufrutto, ha dato in comodato un appartamento di mia proprietà, successivamente ho tolto (senza nemmeno avvisarmi) l’usufrutto, lasciandomi in carico le spese.
Possibile che sia legale fare un regalo e addossarne i costi ad altri che non sono d’accordo? La trovo una situazione paradossale…

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