Come trasferire la proprietà di beni con la separazione e il divorzio
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5 Apr 2016
 
L'autore
Maria Elena Casarano
 


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Come trasferire la proprietà di beni con la separazione e il divorzio

Accordo di separazione e divorzio: per chiudere i propri rapporti economici, i coniugi possono prevedere negli stessi atti di causa il trasferimento della proprietà o altri diritti su beni immobili in favore di uno di loro o dei figli: guida completa su presupposti , vantaggi fiscali e condizioni.

 

I coniugi che intendono raggiungere un accordo di separazione o divorzio riguardante, oltre che i rapporti personali, anche quelli economici, possono scegliere di trasferire la proprietà o altri diritti reali (ad esempio quello di abitazione) su beni immobili in favore di uno di loro o di uno o più figli.

Si tratta questi di accordi molto convenienti sotto il profilo economico in quanto:

– consentono (in molti, ma non tutti i casi) di evitare il ricorso al notaio

– godono di una disciplina fiscale molto vantaggiosa.

I coniugi possono inserire tale accordo nel verbale dell’udienza di separazione o divorzio oppure chiedere, nella domanda consensuale depositata in cancelleria, che il tribunale lo recepisca nella sentenza.

Tali accordi potranno essere liberamente sottoscritti anche al di fuori  della domanda di separazione o divorzio, ma, in tal caso, essi non potranno godere dei benefici (di forma e fiscali) previsti dalla legge.

 

 

A vantaggio di chi può essere fatto il trasferimento?

I trasferimenti  immobiliari possono essere effettuati sia da un coniuge all’altro sia nei confronti di uno o più figli.

Questo genere di accordi non va confuso, invece, con  quel tipo di impegni a vendere uno o più beni immobili a terzi soggetti (estranei al nucleo familiare) per spartirsene il ricavato.

 

 

Quali tipi di trasferimento è possibile realizzare?

Nello specifico, nell’ambito degli accordi di trasferimento è possibile:

trasferire la proprietà esclusiva di uno o più beni immobili in favore di un coniuge o di uno o più figli;

– trasferire una quota di immobili di proprietà di un coniuge a favore dell’altro;

– prevedere l’impegno di un coniuge a trasferire la proprietà di immobili in favore dell’altro o di uno o più figli;

– costituire dei diritti reali immobiliari in favore di un coniuge o dei figli: così, ad esempio, i coniugi possono prevedere, nell’interesse dei figli, il diritto di godimento sulla casa familiare [1], oppure costituire un diritto di usufrutto o di abitazione su di essa in favore di un coniuge [2];

– costituire un vincolo di destinazione su un immobile in favore dei figli [3];

– costituire un trust a cui uno di essi o entrambi conferiscono la proprietà della casa [4];

– cedere un’azienda da parte di un coniuge all’altro [5].

 

 

Qual è lo scopo di questo genere di trasferimenti?

Lo scopo delle attribuzioni di beni immobili (o anche di mobili) previste con gli accordi di separazione o divorzio è quello di regolare i rapporti economici tra i coniugi, definendo in questo modo le reciproche ragioni di dare e avere al termine della convivenza [6].

Così, ad esempio, esse possono essere stipulate:

-a titolo oneroso, quando l’attribuzione vuole compensare e/o ripagare l’altro coniuge del compimento di una serie di atti a contenuto patrimoniale,

– o anche a titolo gratuito, quando non si intende compensare e/o ripagare il coniuge per gli atti compiuti nel corso della vita matrimoniale [7].

Tali attribuzioni, invece, non costituiscono donazioni o, in generale, atti di liberalità (perché si tratta di atti estranei ad una situazione di crisi coniugale) né atti di vendita (in quanto non viene pagato alcun corrispettivo), né  possono qualificarsi come convenzioni matrimoniali [8].

 

 

Che valore ha l’atto che prevede il trasferimento?

Come dicevamo in premessa, i coniugi possono inserire la clausola che prevede il trasferimento o l’impegno alla sua stipulazione all’interno del verbale di udienza oppure chiedere nel ricorso che il giudice la recepisca nella sentenza.

Quando la clausola è inserita nel verbale d’udienza, tale verbale deve considerarsi, per la parte che prevede gli accordi di trasferimento immobiliare, un atto pubblico a tutti gli effetti [9] in quanto viene redatto e comunque certificato dal cancelliere che riveste il ruolo di pubblico ufficiale [10].

Proprio in quanto atto pubblico, il verbale fa fede fino a querela di falso della sua provenienza dal pubblico ufficiale e delle dichiarazioni delle parti che lo hanno sottoscritto [11].

Dunque, quando il verbale prevede il trasferimento, in tal caso non occorre l’intervento del notaio.

Se, invece, il verbale contiene la promessa al successivo trasferimento, occorre che di seguito l’atto venga completato davanti ad un notaio; in tale secondo caso il verbale assume la natura di un contratto preliminare.

 

 

Da quale momento ha effetto il trasferimento?

Di norma, il trasferimento è efficace dal momento in cui il provvedimento col quale il giudice omologa l’accordo di separazione o divorzio diviene definitivo (cioè non può più essere impugnato).

Secondo una certa giurisprudenza[12], i coniugi possono determinare liberamente il momento di decorrenza degli effetti del trasferimento, individuandolo sulla base dei  reciproci interessi. In questo modo i coniugi finiscono col sottoporre l’accordo di trasferimento alla condizione che il giudice proceda all’omologazione, ad altra condizione, o a un termine.

 

 

Qual è la procedura utilizzata dai tribunali per questo genere di trasferimenti?

Molti tribunali hanno adottato degli specifici protocolli contenenti ogni indicazione utile per effettuare i suddetti trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio.

Alcuni (come Bologna e Torino) indicano con esattezza le dichiarazioni e i documenti necessari per gli atti di trasferimento (vd. modello Tribunale di Bologna nella sez. In Pratica), mentre altri tribunali (come quello di Milano e di Bari), al fine di evitare i molteplici problemi interpretativi e applicativi derivanti da questo genere di accordi, ammettono, già da diversi anni, i soli ricorsi congiunti contenenti “l’impegno a trasferire”.

 

 

Che succede se l’accordo prevede solo l’impegno al trasferimento?

Le parti possono impegnarsi (con una promessa risultante dall’accordo) a compiere un atto di trasferimento in un momento successivo rispetto al momento della separazione o del divorzio.

A tale scopo occorre che l’accordo contenga, in forma inequivocabile, da un lato la promessa di vendere e dall’altro l’obbligo ad acquistare.

Tale scelta torna utile quando i coniugi preferiscano:

– differire il trasferimento definitivo ad un momento successivo o

– effettuare, in ragione della complessità della procedura di vendita, il rogito presso un notaio.

Anche in questa ipotesi di contratto preliminare nel verbale di separazione o divorzio, il contratto definitivo gode del regime fiscale agevolato previsto per gli atti di trasferimento immobiliare “finalizzati allo scioglimento della comunione tra coniugi conseguente alla separazione”[13].

A tale scopo, per consentire che il successivo e conseguente atto di compravendita (che andrà effettuato  dinanzi al notaio) individui con certezza l’immobile da trasferire, occorrerà indicare i dati catastali e l’atto di provenienza del bene immobile nel verbale di udienza.

 

 

Questa procedura è garantita come quella davanti al notaio?

Gli adempimenti che si accompagnano al trasferimento immobiliare sono molto complessi e sicuramente le parti avrebbero maggiori garanzie di tutela se il trasferimento avvenisse a cura di un notaio.

Pertanto, al fine di consentire la regolare esecuzione degli atti di trasferimento immobiliari tra coniugi contenuti nei procedimenti di separazione consensuale e di divorzio congiunto, i tribunali richiedono, di norma, particolari accorgimenti e contenuti rigorosi degli atti redatti dai difensori dei coniugi.

Inoltre, gli accordi che prevedono trasferimenti immobiliari sono soggetti al controllo di legalità da parte del giudice il quale deve verificare che essi non siano contrari alle norme imperative dell’ordinamento, ai principi di ordine pubblico e al buon costume [14]; il magistrato, dunque, ben potrebbe rifiutare l’omologazione dell’accordo ove rilevi profili di nullità dell’atto o possibili situazioni di inefficacia o di responsabilità contrattuale.

Il giudice, però, non è tenuto a verificare la correttezza dei dati catastali e relativi alla titolarità del bene, come pure l’esistenza di oneri e vincoli: i dati e le dichiarazioni necessari per attuare il trasferimento  sono, infatti, forniti dalle parti con proprie autocertificazioni di cui si assumono ogni responsabilità [15]. Tuttavia,  egli deve accertare che non  manchino le dichiarazioni previste dalla legge riguardo alla regolarità edilizia dell’immobile e l’inclusione nell’ultima dichiarazione dei redditi.

 

 

Chi provvede alla trascrizione dell’atto di trasferimento?

Una volta omologato dal giudice, il verbale di separazione o divorzio contenente l’accordo di trasferimento di diritti reali su beni immobili, può essere trascritto[16] a cura delle parti.

Detta trascrizione viene, di norma, effettuata tramite supporti informatici.

 

 

Quali sono le agevolazioni fiscali previste dalla legge?

I trasferimenti immobiliari, come tutti gli atti, i documenti e provvedimenti relativi al procedimento di separazione o divorzio sono esenti da ogni tassa, imposta di bollo, di registro e ipocatastale [17].

Tale esenzione si applica sempre, indipendentemente dal regime patrimoniale dei coniugi [18].

Infatti, anche se la legge [19] ha soppresso dal 2014 la maggior parte delle agevolazioni previste dalla disciplina dell’imposta di registro, tale normativa non riguarda gli istituti della separazione e del divorzio [20].

L’esenzione, però, può essere applicata ai soli trasferimenti riguardanti i coniugi e i figli e, in particolare:

– avvenuti in base agli accordi contenenti il riconoscimento o il trasferimento della proprietà esclusiva di beni immobili all’uno o all’altro coniuge;

– disposti  in favore dei figli, purché il testo dell’accordo sia omologato dal tribunale, e preveda in modo espresso, che esso costituisce elemento funzionale e indispensabile ai fini della risoluzione della crisi coniugale.

Se, invece, i trasferimenti coinvolgono soggetti terzi, essi sono tassabili in base alle regole ordinarie.

 

 

Che succede se il coniuge si rifiuta di trasferire il bene?

Nel caso in cui il coniuge che si è obbligato al trasferimento si rifiuti di trasferire il bene, l’altro potrà agire in giudizio al fine di ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto [21]. In tal caso la sentenza del tribunale produrrà gli stessi effetti che sarebbero scaturiti dall’atto di trasferimento del bene.

 

 

Che succede se il coniuge che ha trasferito il bene fallisce?

Se il coniuge che ha disposto il trasferimento di immobili o la costituzione su di essi di diritti reali fallisce, i relativi accordi sono revocabili [22].

A tal riguardo la Cassazione [23] ha precisato che nell’ipotesi di fallimento del coniuge non rilevano circostanze quali:

– l’intervenuta omologazione dell’accordo da parte del tribunale;

– o il fatto che il trasferimento del bene o la costituzione del diritto reale sono stati pattuiti in sostituzione dell’obbligo di mantenimento del coniuge o dei figli.

Ciò che si contesta, infatti, non è l’esistenza dell’obbligo, bensì le specifiche modalità con cui il coniuge intende assolverlo.

Il trasferimento immobiliare o la costituzione del diritto reale possono essere oggetto di revocatoria anche quando abbiano costituito oggetto di un accordo intervenuto  in un momento successivo alla separazione o al divorzio [24].

Nel caso in cui il coniuge, fallito dopo l’omologazione dell’accordo, abbia trasferito l’unico bene immobile di sua proprietà, tale atto è inefficace nei confronti dei creditori se effettuato a titolo gratuito [25], cioè se con esso  il coniuge non compensa o ripaga l’altro coniuge per atti a contenuto patrimoniale.

La valutazione circa la natura onerosa o gratuita dell’attribuzione patrimoniale spetta al giudice, il quale potrà, ad esempio, desumere la gratuità dell’atto dal fatto che la moglie cui sia stato trasferito l’immobile percepisca un congruo assegno in grado di garantirle di godere dello stesso tenore di vita avuto durante il matrimonio [26].

 

 

I creditori del coniuge possono chiedere la revoca del trasferimento?

Si. Secondo la Cassazione [27] i creditori dei coniugi possono ottenere che il giudice dichiari inefficaci nei loro confronti gli atti di disposizione del patrimonio con cui il coniuge/debitore reca pregiudizio alle loro ragioni (cosiddetta azione revocatoria)[28].

In tal caso, tuttavia, occorre che:

– il debitore abbia compiuto l’atto con la precisa volontà disottrarsi al pagamento del debito;

– in caso di trasferimento a titolo oneroso, il coniuge destinatario del trasferimento sia consapevole che l’atto di disposizione diminuisce il patrimonio del coniuge/debitore, e con esso la garanzia spettante alle ragioni del creditore. Non si richiede quindi la prova della collusione tra terzo e debitore (cosiddetto animus nocendi) [29].

Ai fini della prova di detta consapevolezza, notevole importanza è stata attribuita alla convivenza dei coniugi; così, ad esempio, i giudici hanno ravvisato la consapevolezza della moglie, destinataria del trasferimento, quando la lettera di richiesta del pagamento era stata ricevuta dal marito presso la casa coniugale dove i coniugi ancora convivevano [30], mentre non l’hanno ritenuta provata quando la convivenza dei coniugi era cessata già da alcuni anni prima della separazione [31].

 

 

Gli accordi economici possono riguardare solo i trasferimenti riguardanti beni immobili?

No. Nell’ambito del verbale di separazione o divorzio, i coniugi possono prevedere attribuzioni patrimoniali di altro tipo rispetto a quelle di trasferimento di proprietà immobiliari o di costituzione di diritti reali.

Così ad esempio i coniugi possono:

– chiedere l’omologazione di un progetto di divisione di un bene immobile facente parte della comunione legale[32];

– prevedere la futura vendita della casa familiare: tale clausola non è modificabile con il procedimento di modifica delle condizioni della separazione [33];

modificare il regime patrimoniale della famiglia facendo ricadere nella comunioneordinaria determinati beni oppure sottrarne ad essa altri [34].

 

 

 

 


In pratica

Il protocollo del tribunale di Bologna (aggiornato al 23 maggio 2011) indica come documenti e dati da allegare in caso di trasferimenti immobiliari previsti a seguito di separazione o divorzio:

– il codice fiscale e la residenza anagrafica delle parti;

– la manifestazione  di volontà chiara e inequivoca di volontà di procedere al trasferimento e la conseguente accettazione;

– i dati dell’atto di provenienza dell’immobile, con indicazione del notaio, della data dell’atto e degli estremi di registrazione e di trascrizione;

– il diritto reale che viene trasferito, la sua quota e la precisa identificazione attuale degli immobili, con specificazione della natura o categoria, del foglio, del mappale, del subalterno, la rendita catastale e con l’indicazione di almeno tre confini; per i fabbricati in corso di accatastamento e per quelli privi del codice di identificazione catastale, bisogna specificare il numero e l’anno del protocollo della denuncia di accatastamento, della scheda o della variazione; per gli immobili in corso di costruzione, devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono;

– la presenza di eventuali ipoteche o altri pesi sull’immobile;

– l’eventuale rinuncia all’iscrizione di ipoteca legale;

– la copia dell’ultimo atto tra vivi di provenienza dell’immobile oggetto del trasferimento;

– la  visura catastale e storica relativa a tutti gli immobili oggetto del trasferimento;

– in caso di cessione di terreno, un certificato aggiornato di destinazione urbanistica;

– una o più dichiarazioni di atto di notorietà della parte cedente in ordine alla regolarità della concessione edilizia  integrate con i dati relativi ad eventuali modifiche apportate all’immobile per le quali  è stata richiesta la concessione edilizia o autorizzazioni o condoni o inviate comunicazioni presso gli uffici del Comune;

– gli attestati di certificazione energetica;

– la dichiarazione di parte alienante o di tecnico abilitato che i dati di identificazione catastaleriportati e documentati dalla visura catastale riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in Catasto a corredo della dichiarazione prot. n.. … del …………… e che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto”;

– la dichiarazione di parte cedente della conformità degli intestatari catastali alle risultanze dei registri immobiliari;

– la dichiarazione che parte cedente è consapevole dell’obbligo di comunicare la cessione all’autorità locale di pubblica sicurezza.

[1] Cass. sent. n. 12045/10.

[2] Cass. sent. n. 8516/06.

[3] Ai sensi dell’art. 2645 ter cod. civ.

[4] Cfr. Trib. Reggio Emilia, 26.03.2007 eTrib. Milano, 23.02.2005.

[5]Trib. Bolzano, 15.12.1967.

[6]Cass.  sent. n. 11342/04.

[7] Cass.  sent.  n. 8678/13.

[8] Cass.  sent. n. 12110/92.

[9] Art. 2699 cod. civ.

[10] C. App. Milano, sent.  12.01.2010.

[11] Cass. sent. n. 13671/91.

[12]C.App. Milano, sent. del  12.01.2010.

[13]Cass. sent. n. 15231/01.

[14]Trib. Reggio Emilia, sent. del 22.06.2012.

[15]C. App. Milano sent. 12.01.2010.

[16] Ai sensi dell’artt. 2643 e 2657 cod.civ.

[17]Art. 19 L. 74/87, C.Cost. sent. n. 202/03, Cass.  sent. n. 16171/03, C.Cost. sent. n. 154/99.

[18] Circ. Min. 16 marzo 2000 n. 49/E.

[19]Art. 10 D.Lgs. 23/2011.

[20]Circ. n.2/E AE 21 febbraio 2014, Studio Consiglio Nazionale Notariato 1011/2013/T.

[21] Ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.

[22]Ai sensi degli artt. 67 e 69 L.Fall

[23] Cass. 12 aprile 2006 n. 8516.

[24] Cass. sent. n. 8516/06.

[25] Art. 64 L.Fall.

[26]Cass. sent. n. 8678/13.

[27]Cass. sent. n. 11914/08.

[28] Art. 2901 c. 1 cod.civ.

[29] Cass. n. 5451/85.

[30]Trib. Casale Monferrato 14.12.1998.

[31]Trib. Milano, sent. 29.01. 1996.

[32]Cass.  sent. n. 14791/00.

[33]Cass.  sent. n. 24321/07.

[34]Cass. sent. n. 4306/97.

 


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