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Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2016

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Lo sai che? Amministratore di condominio: come e quando revocarlo

> Lo sai che? Pubblicato il 10 aprile 2016

Quale maggioranza dell’assemblea è necessaria per revocare l’amministratore, la giusta causa e il procedimento in tribunale.

Quando può essere revocato l’amministratore di condominio?

Benché il mandato dell’amministratore di condominio è a tempo determinato, l’assemblea può, in qualsiasi momento, revocarlo dal mandato, senza bisogno di attendere la scadenza dell’anno di incarico e senza neanche dover motivare la propria scelta sulla base di una giusta causa. Si tratta, infatti, di un incarico fiduciario che viene meno non appena cessa il rapporto di fiducia tra le parti.

La maggioranza per la revoca dell’amministratore

Per la revoca è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento di condominio può prevedere maggioranze differenti.

All’amministratore revocato prima del tempo spetta il risarcimento?

Alcuni giudici, ma non tutti, ritengono che all’amministratore revocato prima della scadenza dell’incarico spetti il diritto al risarcimento del danno [1].

Revoca dell’amministratore per giusta causa

Oltre alla revoca pura e semplice (appena vista) è possibile anche la revoca per giusta causa, quella cioè che consegue a gravi violazioni di legge poste in essere dall’amministratore, cui in tal caso sicuramente non spetta alcun risarcimento de danno.

Per ottenere la revoca dell’amministratore per giusta causa, ciascun condomino ha diritto a chiedere a quest’ultimo di convocare l’assemblea per far cessare la violazione. Ciò però è possibile solo se l’amministratore ha posto in essere una delle seguenti condotte:

– non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio;

– ha commesso gravi irregolarità fiscali.

La revoca dell’amministratore da parte del giudice

Se, nonostante la richiesta avanzata dal singolo proprietario, l’assemblea non viene convocata dall’amministratore o non raggiunge il quorum necessario alla decisione, ciascun condomino può rivolgersi al giudice affinché, in un procedimento speciale, revochi l’amministratore per giusta causa (il nuovo amministratore dovrà essere poi nominato dai condomini secondo le regole generali). Per attivare tale procedimento è necessaria, seconda la giurisprudenza e, da ultimo, una recente sentenza del Tribunale di Modena [2], l’assistenza dell’avvocato. Dunque i singoli condomini non possono provvedere da sé a chiedere al giudice la revoca dell’amministratore. Revocare un amministratore è infatti attività che vede contrapposte due parti, cioè il condomino ricorrente e l’amministratore. Tale contrapposizione si fonda sulla circostanza che all’esito del procedimento l’amministratore può vedersi privato di una sua qualità in ragione di violazioni che il giudice deve accertare al fine di assumere i conseguenti provvedimenti. Proprio per questo è necessaria la presenza della difesa tecnica (leggasi avvocato).

 

 

Come si chiede al giudice la revoca dell’amministratore?

Uno o più condomini possono rivolgersi al Tribunale, e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore, quando quest’ultimo ha posto in essere uno di questi comportamenti:

– ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;

– non ha presentato il rendiconto della gestione;

– ha posto in essere una grave irregolarità. Costituisce “grave irregolarità”, a titolo esemplificativo (per cui il giudice può ravvisare anche altre ipotesi oltre a quelle sotto elencate):

  • la mancata comunicazione ai condomini della convocazione in giudizio del condominio per la revisione dei valori millesimali allegati al regolamento di condominio;
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura del conto corrente condominiale;
  • la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione dell’ipoteca nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione forzata;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Qual è il procedimento per la revoca dell’amministratore?

Il Tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore, secondo le regole generali. Non è consentito all’assemblea nominare nuovamente lo stesso amministratore revocato.

note

[1] Per esempio è contraria al risarcimento del danno la sentenza di Cass. sent. n. 8837/1999.

[2] Trib. Modena, decr del 22.02.2016.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale di Modena, sez. II, decreto 17 – 22 febbraio 2016

Fatto

rilevato che:
– i ricorrenti chiedono la nomina di amministratore di un condominio ai sensi degli artt. 1105 e 1129 C.c. assumendo di essere proprietari di due unità immobiliari in complesso condominiale denominato (…) posto in Modena, (…);
– i ricorrenti deducono, a fondamento del proprio ricorso, plurime violazioni del disposto dell’art. 1129 c.c.; il ricorso è, tuttavia, proposto personalmente, senza assistenza e patrocinio di un Difensore abilitato;
il convenuto amministratore condominiale si è costituito;

Diritto

considerato che:
– in ordine al procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, a differenza del procedimento di nomina da parte dell’autorità giudiziaria – al quale dottrina e giurisprudenza assegnano carattere di volontaria giurisdizione non contenziosa, quasi di natura amministrativa e, in ogni caso, assenza di contenuto decisorio del relativo provvedimento – la revoca da parte dell’autorità giudiziaria deve essere effettuata dal Tribunale ad esito di un procedimento che, per costante giurisprudenza, segue le disposizioni comuni ai procedimenti in camera di consiglio; d’altra parte l’art. 64 disp. att. C.c. prevede espressamente che sulla revoca prevista dall’art. 1129, terzo comma, c.c., provvede il Tribunale in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente e che contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte di Appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione;
– la natura camerale e non contenziosa del procedimento di revoca è stata affermata da costante giurisprudenza (tra le varie: Cass. II, 26/6/2006, n. 14742), pur non escludendosi la possibilità di un ordinario giudizio contenzioso sui diritti scaturenti dal mandato intercorrente tra condominio e amministratore (Cass. II, 14/11/2006, n. 24285; Cass. II, 4/7/2011, n. 14562);
– tuttavia detta natura camerale e di volontaria giurisdizione non fa venir meno la natura di procedimento a parti contrapposte, che nella specie vede come legittimo contraddittore l’amministratore del condominio, unico ma necessario legittimato passivo: egli contraddice la pretesa del condomino o dei condomini ricorrenti iure proprio e non come mandatario del condominio, cosicché è ad esso personalmente e non al condominio che devono fare carico le spese processuali del procedimento nel caso di provvedimento di revoca (cfr. Cass. n. 1274/1989; Cass. II, 9/12/1995, n. 12636; Cass. II, 23/8/1999, n. 8837; Trib. Messina, 15/11/2011, Redazione Giuffrè 2011);
– il condominio, pertanto, non può nemmeno intervenire in adesione all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del condomino ricorrente (Cass. II, 22/10/2013, n. 23955); la natura camerale, infatti, non esclude la necessità di decidere sulle spese processuali: si afferma, al riguardo, che “l’art. 91 c.p.c., secondo cui il giudice con la sentenza che chiude il processo dispone la condanna alle spese giudiziali, intende riferirsi a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il procedimento, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo; pertanto, la norma trova applicazione anche ai provvedimenti di natura camerale…” (Cass. II, 26/6/2006, n. 14742);
– nell’esame della tematica della ripartizione delle spese processuali, peraltro, è emersa la natura di procedimento sostanzialmente contenzioso (benché formalmente camerale), propria del giudizio di revoca, affermando che: “quando sussiste in concreto una contrapposizione di interessi tra le parti nel procedimento di nomina o revoca dell’amministratore di condominio è legittima l’applicazione dell’art. 91 c.p.c.” (C. appello Milano, 15/12/2004, Giur. merito 2006, 3, 650);
– in tal senso si è espressa la decisione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in tema di reclamo, secondo la quale la statuizione di condanna alle spese processuali è stata ritenuta conforme al criterio della soccombenza indicato come normale dall’art. 91 c.p.c. (v. Cass. s. u., 29/10/04, n. 20957), così ribadendo il più generale principio in forza del quale il giudice, nell’ambito dei procedimenti c.d. contenziosi, ha il potere-dovere di statuire sulle spese di lite (cfr. Cass. 27/8/03, n. 12542);
– dal menzionato complesso di elementi normativi ed ermeneutici, si ricava che il procedimento di revoca giudiziale in oggetto richiede la necessaria presenza della difesa tecnica, sia per i condomini ricorrenti che per l’amministratore convenuto e/o resistente, dovendosi diversamente rilevare l’inammissibilità del ricorso (cfr. Trib. Milano, 22/6/01, in: Gius 2002, 1187);
– la diversa opinione, fondata sulla distinzione tra controversie di volontaria giurisdizione che comportano o meno la cognizione su diritti soggettivi o status (cfr. Trib. Napoli II, 21/11/07, Redazione Giuffrè 2008), non appare convincente alla luce di una pluralità di considerazioni;
– anzitutto, nel procedimento di revoca – e nel caso di specie – è comunque in discussione lo status di amministratore condominiale;
– inoltre, va tenuto conto dell’effetto della novella processuale dell’art. 1129 c.c., nel corpo del quale, con la l. n. 220/2012, è stata tra l’altro introdotta, alla fine dell’undicesimo comma, la disposizione secondo la quale “in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”; il riferimento alle spese legali – con il quale il legislatore sancisce normativamente il portato della riferita elaborazione interpretativa della prassi – rimanda con evidenza alla presenza di una difesa tecnica; se è vero, infatti, che in ipotesi il riferimento alle spese legali può riguardare anche spese di un giudizio da svolgere tra le parti personalmente, va tuttavia considerato che la necessità di specificazione del diritto di rivalsa si giustifica più razionalmente in riferimento alla ben più consistenti spese di un giudizio con la partecipazione di un Difensore;
– infine, nel procedimento di revoca e nel caso di specie- è oggetto di valutazione come osservato dalla menzionata decisione del Tribunale di Milano del 22/06/2001 non tanto la mera impossibilità di funzionamento dell’organo assembleare di un ente, quanto lo specifico addebito di gravi irregolarità in capo all’organo gestorio e dunque, sia pure ai fini in senso lato cautelari, il contrasto tra posizioni soggettive;
– il presente ricorso va quindi rigettato, per inammissibilità, essendo stato proposto personalmente dalla parte ricorrente.
Le spese processuali restano a carico della parte che le ha sostenute.

PQM

Dichiara inammissibile il ricorso di (…) depositato in data 11/2/16;
– dichiara non ripetibili le spese processuali tra le parti.

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