Parcheggio in condominio: chi ne ha diritto e in che misura?
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13 Apr 2016
 
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Parcheggio in condominio: chi ne ha diritto e in che misura?

I diritti del proprietario di appartamento di nuova costruzione: l’area che spetta per il posto auto a chi ha acquistato un immobile.

 

Chi acquista un appartamento ha diritto ad un posto auto? E quanti metri quadri deve essere grande questo box? È possibile vendere l’uso dell’area di parcheggio a terzi? Che succede se i posti auto non sono sufficienti a soddisfare tutti i condomini? A queste risposte ha fornito risposta una recente sentenza della Cassazione [1].

 

 

Esiste un diritto all’uso del posto auto?

In base alle nuove norme urbanistiche, chiunque acquista un immobile (appartamento in condominio) rientrante tre le “nuove costruzioni” ha diritto ad uno spazio destinato a parcheggio della propria autovettura. Conseguentemente il costruttore, nel momento in cui progetta l’edificio, deve prevedere apposite aree destinate al posto auto. In difetto, non dovrebbe essere concessa neanche la licenza edilizia a costruire.

 

 

Quanto deve essere ampio il posto auto?

In base alla legge, le dimensioni del posto auto che spettano a ciascun condomino variano in base alla cubatura totale del fabbricato. In poche parole, per ogni 10 metri cubi di costruzione, sarà necessario prevedere almeno un metro quadrato di area da destinare a parcheggio fermo restando che il regolamento edilizio potrebbe prevedere delle superfici maggiori.

 

 

Che succede se il costruttore vende a terzi le aree destinate a parcheggio?

La Cassazione ha più volte detto [2] che, qualora il costruttore ceda le aree vincolate a parcheggio ad un unico condominio, oppure ad un terzo, il contratto di trasferimento delle aree vincolate è nullo. Infatti il condominio ed ogni singolo proprietario ha un diritto di uso inalienabile su tali aree che nessuno gli può sottrarre. Attenzione: si parla di diritto d’uso e non di proprietà. La proprietà, infatti, di norma è del condominio e, quindi, di tutti i condomini.

 

 

Il Comune può fare dei controlli sul rispetto delle aree?

Il Comune deve verificare, già all’atto del rilascio della concessione edilizia, che il progetto dell’edificio preveda il rispetto dei parametri edilizi ossia l’esistenza dei parcheggi secondo il predetto rapporto tra la cubatura del fabbricato e la superficie delle aree stesse [3]. Se il costruttore non ha rispettato le norme urbanistiche, l’amministrazione non dovrebbe rilasciare l’autorizzazione a costruire. Se tuttavia la rilascia ugualmente e, poi, il palazzo dovesse contenere un numero di posti auto insufficiente, il condomino potrebbe valutare un’azione legale contro il Comune.

 

 

Che succede se i posti auto sono insufficienti?

L’assemblea di condominio ha sempre la possibilità di stabilire, a maggioranza dei presenti, una rotazione nell’uso dei posti auto, qualora insufficienti a soddisfare le esigente di tutti i condomini.

In ogni caso qualora la superficie destinata a parcheggio sia inferiore al dovuto (vuoi perché il costruttore ha “evaso” la normativa e non le ha realizzate; vuoi perché, nel tempo, il condominio ha trasformato alcune aree inizialmente adibite a parcheggio ad altri uso come il giardino; vuoi infine perché alcuni immobili sono stati frazionati e il numero dei condomini è aumentato) il condomino può pensare a un’azione di responsabilità contro il costruttore o contro il Comune che ha concesso la licenza edilizia.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 marzo – 11 aprile 2016, n. 7065
Presidente Matera – Relatore Scarpa

Svolgimento del processo

Con citazione notificata in data 26 febbraio 1991, L.V. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Salerno i germani El.Gi. ed E.L. , al fine di sentir dichiarare la nullità parziale dell’atto di compravendita per Notar Colliani in data 10-12-1990 relativo all’appartamento di proprietà della prima e ceduto al predetto germano, sito in (omissis) , perché concluso in violazione degli artt. 18 della legge n. 765/1967 e 9 della legge 122/98, essendosi contestualmente trasferito anche tutto il relativo spazio adibito a parcheggio coperto, comprensivo, quindi, della quota parte di spettanza dell’appartamento di esso attore, sito nello stesso stabile condominiale all’interno n. 10, acquistato dalla medesima El.Gi. con atto per Notar Troiano del 20-12-1994. Solo in via subordinata, la parte attrice domandava il riconoscimento del diritto reale d’uso sulla quota parte di parcheggio a determinarsi, anche a mezzo ctu. In ogni caso, instava per la condanna delle controparti al risarcimento dei danni conseguenti al mancato uso del parcheggio.
Si costituiva la sola E.G. che, nel contestare ogni avverso dedotto, rilevava che, dopo aver acquistato i due

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[1] Cass. sent. n. 7065/2015.

[2] Cass. sent. n. 28950/2011 e n. 17882/2003.

[3] Cass. sent. n. 378/2010; n. 6751/2003; n. 6894/1999.

 

Autore immagine: pixabay.com

 


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