Le quote condominiali
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16 Apr 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Le quote condominiali

A chi spettano gli oneri nel condominio: responsabilità nel caso di locazione e compravendita. Diritto di accesso all’elenco dei condomini morosi.

 

In un condominio, l’obbligo principale è sempre quello del pagamento delle quote condominiali. Ci sono quelle ordinarie, necessarie a coprire i normali fabbisogni del fabbricato (pulizie, elettricità, acqua, ecc) e quelle straordinarie, da affrontare per le incombenze non abituali.

Questo balzello mensile, che accompagna la vita di molte famiglie italiane, è frequentemente oggetto di discussione. Non manca mai il condomino che ne contesta l’ammontare o quello che “distrattamente” non le paga. C’è l’inquilino che fa dannare il proprietario e l’amministratore. C’è il furbetto venditore, che ha lasciato in eredità un bel fardello condominiale all’ignaro compratore.

Come ci si regola? Vediamolo insieme.

 

 

Chi deve pagare le quote condominiali?

È pacificamente notorio e risaputo, che gli oneri condominiali gravano sui singoli proprietari all’interno di un fabbricato, in proporzione al valore millesimale delle loro proprietà. Le quote sono stabilite dall’assemblea condominiale, che approva il bilancio preventivo di spesa redatto dall’amministratore, ma aggiungerei, di concerto con l’assemblea stessa. In genere, le spese sono pagate mensilmente, salvo le quote straordinarie, che per esigenze urgenti, potrebbero essere riscosse in un’unica rata.

 

 

Ho affittato il mio appartamento: chi paga le spese condominiali ordinarie?

Ebbene, la risposta più naturale, in questo caso, è l’inquilino, ma in realtà non è quella giusta in tutti i sensi. Per la legge, infatti, è sempre il proprietario ad essere responsabile del pagamento delle quote.

Nella pratica, quindi, l’inquilino, alla luce del contratto di locazione, procede al regolare versamento (almeno si spera) degli oneri condominiali ordinari mensili, ma se non lo fa, l’amministratore può agire solo e soltanto nei riguardi del proprietario.

Attenzione, pertanto: è buona regola per il proprietario, informarsi costantemente sul regolare pagamento delle quote condominiali, eventualmente sollecitandone il versamento, se l’inquilino di turno non è puntuale in tal senso.

Ricordatevi, infine, che non potete sfrattare il conduttore moroso, fin quando il suo debito condominiale non raggiunge la quota di legge (due mensilità del vostro contratto di affitto) [1].

 

 

Posso chiedere all’amministratore il rendiconto dei pagamenti?

Certamente. È un diritto di tutti i proprietari ottenerlo ed è un dovere fornirlo [2]. Il condomino, anche se non più residente, può chiedere all’amministratore l’attestazione relativa allo stato del pagamento degli oneri condominiali : è la legge a stabilirlo.

L’amministratore non può negare tale richiesta, neanche avvalendosi della cosiddetta tutela della privacy, più volte ritenuta inapplicabile, al caso in esame, dal Garante interpellato.

 

 

Ho acquistato un appartamento: chi paga le spese condominiali precedenti?

In primo luogo, prima di rispondere, è bene raccomandare a tutti i futuri e potenziali acquirenti di un immobile in condominio, d’informarsi adeguatamente sulla situazione contabile del venditore.

In altri termini, prima d’impegnarsi, è fondamentale che il compratore si faccia mettere per iscritto dall’amministratore, se il venditore ha o meno pendenze condominiali in corso. In questo modo, ove ve ne fossero, potrà facilmente pretendere che siano saldate prima o contestualmente all’acquisto.

È fondamentale rispettare questa raccomandazione, perché, secondo la legge, l’acquirente è responsabile per le quote condominiali dovute e relative all’anno in corso ed a quello precedente all’acquisto [3].

In conclusione, se ci sono dei “sospesi” non pagati, l’amministratore può e deve procedere nei confronti del nuovo condomino. Quest’ultimo, rimasto “con un pugno di mosche”, non potrà che agire, in recupero, verso il venditore – “distratto”. Quindi, ribadisco, assumete tutte le informazioni necessarie dall’amministratore del condominio, prima di ogni compravendita.

 

 


[1] Art. 5 Legge 392/1978.

[2] Art. 1130, n.9 cod. civ.

[3] Art. 63, comma 2 disp. att. cod. civ.

 


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