Scale dell’ultimo piano: parte comune di tutti i condomini
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29 Mag 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Scale dell’ultimo piano: parte comune di tutti i condomini

La rampa di scale che porta all’ultimo piano del condominio non è di proprietà esclusiva dei condomini di quel piano, a meno che ciò risulti dal titolo di acquisto.

 

Le scale condominiali sono parte comune anche quando sono destinate all’uso da parte di un solo o alcuni condomini (perché per esempio servono solo l’ultimo piano dell’edificio); trattandosi di strutture essenziali del fabbricato, non possono essere considerate di proprietà esclusiva. Ne deriva, non solo che tutti i condomini sono tenuti a pagare le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma anche che è fatto divieto ai singoli utilizzatori delle rampe di scale, di chiuderle con un cancello o altri mezzi che impediscano l’accesso e l’uso a tutti gli altri condomini. È quanto affermato da una recente sentenza della Cassazione [1].

 

Le scale rientrano espressamente tra i beni indicati dalla legge [2] come di proprietà comune. Secondo il codice civile, infatti, sono di proprietà comune dei condomini: “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

 

Dunque, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile.

 

Secondo i giudici, non rileva la circostanza che le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l’ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l’ultimo piano dell’edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario.  La scala è comunque una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini come strumento indispensabile per l’esercizio del godimento della relativa copertura.

 

La presunzione di comproprietà delle scale condominiali non può essere superata dal fatto che l’ultima rampa serva un unico immobile, per cui proprietari degli appartamenti sottostanti, non avendo ordinariamente interesse a percorrere anche le rampe superiori, sarebbero esclusi dalla comproprietà della scala nella sua integralità condominiale.

 

L’unica prova contraria che può superare la presunzione di comproprietà delle scale potrebbe essere data dal titolo: per esempio, dall’atto di compravendita dell’immobile o dal regolamento condominiale può risultare che l’ultima rampa di scale sia di proprietà esclusiva del solo condomino residente al piano da essa servito.


[1] Cass. sent. n. 4664 del 9.3.16.

[2] Art. 1117, n. 1), cod. civ.

 

Autore immagine: 123f com

 


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