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Lo sai che? Pubblicato il 19 aprile 2016

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Lo sai che? Affitto: solo per iscritto il recesso anche col consenso di entrambi

> Lo sai che? Pubblicato il 19 aprile 2016

È nulla la tacita risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso: anche se il padrone di casa e l’inquilino sono d’accordo a sciogliere il contratto, va messo per iscritto.

Se tu e il tuo padrone di casa, di comune accordo, avete deciso di sciogliere il contratto di affitto e, quindi, di recederne consensualmente, dovete necessariamente farlo firmando un documento scritto, altrimenti uno dei due, un giorno, potrebbe chiamare in causa l’altroe sostenere che non ha rispettato l’accordo. Questo, in termini giuridici e più tecnici, significa che si può risolvere consensualmente la locazione (il cosiddetto mutuo consenso) a patto però che ciò avvenga per iscritto. Non si può considerare sciolto il contratto solo con un accordo verbale. Lo ha chiarito ieri la Cassazione [1].

Conoscere questo orientamento può salvare numerosi inquilini dal rischio di un grosso problema giudiziario. Il padrone di casa, che inizialmente potrebbe aver acconsentito a recedere dal contratto prima della naturale scadenza, sarebbe legittimato dalla legge, un giorno, a chiedere tutti gli arretrati del canone di affitto non pagati.

Ma perché tutto questo rigore? La ragione è semplice. La legge richiede necessariamente, per i contratti di locazione, la forma scritta: in pratica i contratti devono essere redatti mediante scrittura privata (non necessariamente davanti al notaio) e, soprattutto, registrati. In caso di mancato rispetto di questa forma l’accordo è completamente nullo.

Ebbene, anche il percorso inverso – ossia il recesso dal contratto – richiede la stessa forma scritta. Nel nostro ordinamento infatti esiste un principio secondo cui tutte le modifiche o la revoca di contratti “formali” (ossia per i quali la legge prescrive il rispetto di una determinata forma) devono rispettare le stesse regole dell’atto originario cui si riferiscono e, quindi, anche la forma scritta.

Per concludere, secondo la Suprema Corte, non può ritenersi operante la risoluzione consensuale del contratto priva di forma scritta, dovendo essa rispettare gli stessi requisiti di forma richiesti per la conclusione del rapporto di locazione.

note

[1] Cass. sent. n. 7638/2016 del 18.04.2016.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo – 18 aprile 2016, n. 7638
Presidente Spirito – Relatore Tatangelo

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo dei ricorso si denunzia «violazione dei principi sanciti dall’art. 1 comma 4 L. 431 dei 1998. dall’art. 1350 n. 13 e dall’art. 1372 Codice Civile (fattispecie rilevante ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p. c. ».
Con il secondo motivo dei ricorso si denunzia «violazione del principio sancito dall’ari. 2725 c. 2 C. C. (fattispecie rilevante ai sensi dell’art. 360 n. 3 c. p. c. ».
I due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto connessi.
Essi sono fondati.
La decisione impugnata è fondata sull’affermazione che vi sarebbe stato uno scioglimento dei contratto di locazione per mutuo dissenso, avvenuto per comportamenti concludenti (e comunque in forma verbale) e quindi privo di forma scritta. Il ricorrente sostiene che, essendo necessaria ad substantiam la forma scritta per la stipulazione dei contratto di locazione di immobili a scopo di abitazione, altrettanto è da ritenersi per il contratto di risoluzione consensuale di esso, onde non era possibile ritenere sussistente nella specie una sua tacita risoluzione. L’assunto va condiviso.
Il contratto per cui è causa è un contratto di locazione di immobile stipulato a scopo abitativo nel 2002. Esso è quindi certamente soggetto alla forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1, co. 4, della legge n. 431 del 1998, come recentemente chiarito da Cass., Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17 settembre 2015 (secondo cui «il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, cc. 4, della legge n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale; fa eccezione “ipotesi prevista dal successivo art. 13, cc. 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qua! caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciatile dal solo conduttore»).
È del resto assolutamente pacifico nella giurisprudenza di questa Corte il principio per cui, in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta per legge la forma scritta ad substantiam (a differenza di quanto avviene per i contratti con forma scritta solo ad probationem e per quelli stipulati per iscritto senza che vi sia vincolo di legge sul punto), il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma (cfr. ad es., ex multis, e per tutte: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 25126 del 27 novembre 2006: «l’accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta “ad substantiam” è soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso, e tale requisito può considerarsi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti; peraltro, trattandosi di forma non imposta dalla legge o da previa pattuizione, per gli accordi risolutori riprende vigore il principio di libertà delle forme»; nel medesimo senso, ad es.: Sez. U, Sentenza n. 8878 dei 28 agosto 1990; Sez. 1, Sentenza n. 2772 del 7 marzo 1992; Sez. 2, Sentenza n. 6656 dei 15 giugno 1993; Sez. 2, Sentenza n. 4906 del 15 maggio 1998; Sez. 2, Sentenza n. 10328 del 19 ottobre 1998; Sez. 3, Sentenza n. 4861 del 14 aprile 2000; Sez. 3, Sentenza n. 14524 del 14 ottobre 2002; Sez. 3, Sentenza n. 15264 dei 4 luglio 2006; Sez. 2, Sentenza n. 8234 del 6 aprile 2009; Sez. 2, Sentenza n. 8504 del 14 aprile 2011; Sez. 3, Sentenza n. 3245 dei 2 marzo 2012; Sez. 3, Sentenza n. 18757 dei 7 agosto 2013). Deve quindi ritenersi senz’altro superato il precedente orientamento secondo cui la risoluzione consensuale dei contratto di locazione non sarebbe soggetta a vincoli di forma, orientamento dei resto riferito a contratti di locazione non soggetti al requisito di validità della forma scritta, e cioè anteriori al 1998 ovvero non aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo (in tal senso, si vedano ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8422 dell’11 aprile 2006, in fattispecie di contratto di locazione anteriore al 1998; Sez. L, Sentenza n. 4307 del 24 marzo 2001 e Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 21764 del 26 ottobre 2015, entrambe in fattispecie relative a contratto di affitto di azienda).
É appena il caso di osservare che le considerazioni che precedono riguardano esclusivamente la risoluzione dei contratto di locazione per mutuo dissenso e non la mera disdetta contrattuale (in ordine alla quale il principio di libertà della forma risulta affermato ad es. da: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14486 dei 30 maggio 2008; Sez. 3, Sentenza n. 26526 dei 17 dicembre 2009): nella specie, invero, la sentenza impugnata risulta fondata esclusivamente sull’espressa affermazione che fosse intervenuta risoluzione dei contratto per mutuo dissenso e non sulla valutazione dell’efficacia della mera disdetta contrattuale.
3.- II ricorso è accolto.
La sentenza impugnata va cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Torino, in diversa

P.Q.M.

La Corte:
accoglie il ricorso e cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese dei giudizio di legittimità.

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