Causa contro il condominio: cosa è tenuto a comunicare il venditore
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20 Apr 2016
 
L'autore
Simone Melina
 


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Causa contro il condominio: cosa è tenuto a comunicare il venditore

La responsabilità del venditore quando non informa l’acquirente della presenza di una causa nei confronti del condominio.

 

Come fare a sapere se il condominio della casa che si sta acquistando ha in corso una causa in tribunale e quali possono essere i rischi per l’acquirente dell’immobile? A risolvere questo delicato problema è dedicata la seguente guida.

 

Sarà capitato a molti di noi di acquistare casa, con non pochi sacrifici, e nella serie di domande che si rivolgono al proprio venditore vi sono tutte quelle riguardanti il Condominio, quali per esempio, l’ammontare annuo delle spese condominiali, l’immediatezza di lavori straordinari già approvati dall’assemblea dei condomini, se il pagamento delle rate condominiale è stato effettuato regolarmente oppure vi sono degli ammanchi.

 

In pochi però chiedono accertamenti sull’esistenza di cause, già avviate, promosse da o contro il Condominio: circostanza tuttavia da non sottovalutare poiché l’acquirente potrebbe trovarsi a dover far fronte a spese non preventivate nel caso in cui il Condominio perda il giudizio e venga condannato alle spese processuali.

 

Non è infatti improbabile che tale evento sia volutamente taciuto dal venditore al momento della compravendita e ciò per una serie di motivi: innanzitutto per paura che l’affare possa sfumare del tutto o che l’acquirente a quel punto non sia più ben disposto al pagamento del prezzo convenuto, ed ancora perché finalmente il venditore si libera, oltre dell’immobile, anche della lite giudiziaria, convinto che vendendo la casa venda anche tutti i problemi ad essa collegati.

 

Ebbene la questione non è così semplice. Nell’atto di compravendita, sottoscritto avanti il notaio, normalmente il venditore dichiara espressamente che non vi siano azioni legali verso il condominio. Nel rogito è infatti presente un paragrafo, un articolo, intitolato “Garanzie e patti” con il quale la parte veditrice garantisce l’inesistenza di pendenze legali. È proprio la presenza di tale dichiarazione che “salva” l’acquirente.

I Giudici si sono espressi ritenendo che, quando a seguito di sentenza il Condominio è tenuto pagare delle somme alla parte vittoriosa, colui che ha vinto può agire per il recupero forzoso del proprio credito nei confronti dei singoli condomini, ma deve procedere contro coloro che ricoprivano la qualità di condomini nel momento in cui l’azione giudiziaria è stata promossa e non nei confronti di chi è subentrato successivamente al momento dell’emissione della sentenza [1].

 

Ecco quindi che gli acquirenti, ora nuovi proprietari dell’appartamento possono legittimamente chiedere al venditore di essere rimborsati delle somme che magari hanno già corrisposto, ed altresì di essere tenuti indenni da tutte le somme che sono derivate e deriveranno dalla causa, sia per quelle dovute in via stragiudiziale ed, eventualmente se necessario, in via giudiziale.

 

 

La vicenda

Due signore nel 2011 acquistavano un appartamento in un Condominio.

Successivamente le due proprietarie si accorgevano che nel 2007, quindi ben quattro anni prima, il Condominio ed i singoli Condomini erano stati chiamati in giudizio dagli attori i quali si dichiaravano proprietari della cantina, sulla quale era stato edificato il Condominio ed all’interno della quale vi era il locale caldaia condominiale.

Nell’anno 2015 il Giudice del Tribunale di Milano, sulle domande di causa, rendeva Sentenza con cui definitivamente accertava la proprietà esclusiva degli attori della porzione di cantina, condannava il Condominio convenuto al rilascio della cantina in favore degli attori, condannava il condominio al pagamento in favore degli attori dell’indennità di occupazione, oltre a tutti gli interessi sulle somme maturate anno per anno, e oltre a pagamento delle spese di lite.

Successivamente il legale degli attori notificava la predetta Sentenza unitamente ad Atto di Precetto, al Condominio in persona dell’Amministratore al fine del recupero delle somme.

Le nuove proprietarie dell’immobile, venute a conoscenza della pendenza legale, inviavano lettera di contestazione alla allora venditrice nella quale contestavano la sua piena responsabilità a risarcire e a tenerle indenni di tutte le somme dovute o che saranno dovute per la causa, perché volutamente aveva tenuto nascosto la pendenza giudiziaria.

Dagli atti di causa era infatti indicato che la venditrice aveva conferito regolare mandato al proprio legale per la rappresentanza in giudizio.


[1] Cass. sent. n. 12013/2004.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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