Affitto: se nell’immobile ci sono difetti il canone resta fisso
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20 Apr 2016
 
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Affitto: se nell’immobile ci sono difetti il canone resta fisso

Macchie di umidità, infiltrazioni, spifferi, porte che non si chiudono, rumori e altri vizi dell’immobile locato: l’inquilino non si può autoridurre il canone.

 

Quante volte, spinti da un’urgenza o semplicemente dalla pigrizia, si firma un contratto senza visionare la merce: capita anche in materia di affitto di appartamenti, benché in ambito immobiliare la posta in gioco e gli inconvenienti che potrebbero derivarne sono piuttosto elevati. Ci vorrebbe un esperto che possa visionare l’immobile e stabilire quelli che possono essere i potenziali vizi del bene. Ma ciò potrebbe non bastare e spesso avviene che, solo dopo qualche settimana, appaiano i primi difetti di costruzione o di manutenzione. Macchie di umidità, infiltrazioni di acqua dal piano superiore, spifferi dalle finestre non perfettamente isolate, rumori provenienti dagli impianti condominiali o da qualche condizionatore del vicino di turno: si tratta di problemi che possono incidere sul godimento dell’immobile e che, se taciuti al momento della conclusione del contratto, aumentano il senso di frustrazione dell’inquilino. Che fare in questi casi?

 

È facile che il conduttore, facendosi due conti in tasca, arrivi alla conclusione che il canone di affitto concordato non corrisponde all’effettivo valore dell’immobile e, dunque, proceda unilateralmente al ridurne l’importo. In buona sostanza, anziché corrispondere la somma indicata nel contratto ne versi una inferiore. Anzi, a giudicare dalla mole del contenzioso, si tratta di un’evenienza piuttosto frequente.

Ebbene: mai comportarsi in questo modo. La giurisprudenza intera – e, da ultimo, una sentenza della Cassazione di qualche giorno fa [1] – ricorda che non si può procedere alla cosiddetta autoriduzione del canone di locazione. E ciò vale sia nel caso in cui l’immobile sia ad uso abitativo che commerciale.

 

In buona sostanza, in tema di locazione di immobili, l’inquilino non può versare un importo inferiore rispetto a quello convenuto motivando tale comportamento sulla base di vizi riscontrati nell’immobile e taciuti al momento di sottoscrizione del contratto. Né potrebbe scalare le somme eventualmente spese per procedere alle riparazioni e non rimborsate dal padrone di casa sui canoni di affitto successivi. Insomma: la manutenzione dell’immobile viaggia su un binario diverso di quello del canone di affitto e i due rispettivi rapporti di debito e credito non possono essere compensati.

 

Questo significa, in parole più povere, che l’inquilino che voglia contestare al padrone di casa un vizio dell’appartamento deve prima pagare l’intero canone di affitto e poi, eventualmente, procedere in causa contro il locatore. In tale giudizio potrebbe chiedere alternativamente:

 

  • lo scioglimento del contratto (cosiddetta risoluzione contrattuale) e, quindi, “annullare” l’affitto per poter lasciare liberamente l’immobile, senza essere costretto a dover ancora pagare;
  • chiedere una riduzione del prezzo di affitto.

 

Il padrone di casa si può difendere solo dimostrando che tali vizi erano conosciuti dall’inquilino al momento della firma del contratto o erano facilmente riconoscibili [2].

 

Stesso discorso nel caso in cui l’inquilino abbia anticipato spese per delle riparazioni urgenti e necessarie (sempre che si tratti di manutenzione straordinaria), riparazioni che il padrone di casa non ha voluto eseguire: anche in questo caso, il conduttore può tutt’al più agire con decreto ingiuntivo per recuperare detti importi, ma non può defalcarli dal canone di locazione.

 

L’unico caso in cui il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione è se l’immobile è completamente inservibile (per esempio se le infiltrazioni sono tali e tante da costringere il conduttore a dover andare via di casa).


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo – 18 aprile 2016, n. 7636
Presidente Spirito – Relatore Tatangelo

Fatti e svolgimento del processo

Il Comune di Agerola ottenne decreto ingiuntivo nei confronti di Palarocce S.r.l. per un importo di Euro 56.598,46, quali canoni dovuti per la locazione del palazzetto dello sport comunale in relazione al periodo dal 1999 al 2003.
L’opposizione della società ingiunta fu rigettata dal Tribunale di Torre Annunziata (sezione distaccata di Gragnano).
La Corte di Appello di Napoli ha confermato la decisione di primo grado.
Ricorre Palarocce S.r.l., sulla base di sei motivi.
Non ha svolto attività difensiva in questa sede il comune intimato.

Motivi della decisione

1.– Con il primo motivo del ricorso si denunzia “violazione dell’art. 360, n. 3 e n. 4 c.p.c. in relazione agli artt. 429, 430, 437, 438 e 447-bis c.p.c.- Error in procedendo. Nullità della sentenza”.
Il motivo è inammissibile.
La società ricorrente si limita a sostenere che la causa sarebbe stata instaurata e trattata con il rito speciale delle locazioni, ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c., e che la corte di appello, in violazione delle relative disposizioni, all’udienza di discussione

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[1] Cass. sent. n 7636/2016 del 18.04.2016.

[2] Art. 1578 cod. civ.

 

Autore immagine: pixabay.com

 


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