Se non riesco a pagare la rata del mutuo alla banca
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21 Apr 2016
 
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Se non riesco a pagare la rata del mutuo alla banca

Le tutele per chi è moroso nel pagamento della rata del finanziamento alla banca e teme il rischio che l’ipoteca si trasformi in un pignoramento.

 

Quali sono le conseguenze per chi non paga una o due rate di mutuo? E quali per chi è moroso ormai da diverso tempo? Esistono soluzioni per poter sospendere l’ineluttabile scadenza mensile, almeno fintanto che sussiste la difficoltà economica? Ecco una breve scheda che servirà a dipanare alcuni dei dubbi più comuni.

 

 

Cosa conviene fare se non si può pagare il mutuo?

La prima cosa da fare quando ci si rende conto di essere in difficoltà economica e di non riuscire a pagare le successive rate del mutuo, è di parlare con la propria banca tentando di rinegoziare le condizioni del finanziamento o tentare la via della surroga, spostando il vecchio contratto su una banca che fornisca condizioni migliori. Di norma, alle banche non piace avviare i pignoramenti, non solo per i costi, ma anche per i tempi che essi comportano e per l’incertezza nel recupero del credito (non sempre, infatti, gli immobili messi all’asta vengono venduti o, quando venduti, non sempre si riesce a coprire, con il corrispettivo, l’intero credito). Sul punto leggi la guida “Come rinegoziare o sostituire il mutuo oneroso”.

 

 

Che succede a chi non paga fino a 6 rate del mutuo?

Se la morosità non arriva a 7 rate o 180 giorni, il contratto di mutuo con la banca resta in piedi; il mutuatario pertanto continua a conservare il diritto di restituire il prestito secondo il piano di ammortamento concordato, con pagamento delle residue rate alle singole scadenze.

Resta però il fatto che, per il debito maturato, la banca può ricorrere al consueto recupero crediti stragiudiziale (lettere, diffide dell’avvocato, call center) o giudiziale (notificando un atto di precetto e passando poi al pignoramento). Dunque, ben potrebbe avvenire che il debitore si veda avviare un pignoramento sulla casa su cui la banca ha già l’ipoteca.

La legge prevede infatti che quando il pagamento di una rata viene effettuato con un ritardo compreso fra 30 e 180 giorni il debitore può evitare azioni esecutive pagando solo gli interessi di mora. Solo dopo sette ritardati pagamenti scatta il “cartellino rosso” e il creditore può chiedere il rimborso immediato dell’intero debito.

 

 

Che succede a chi non paga 7 rate del mutuo?

Se la morosità raggiunge 7 rate o il ritardo è maggiore di 180 giorni, la banca può anche risolvere il contratto e chiedere l’immediata restituzione, in un’unica soluzione, delle residue somme prestate. Anche in questo caso – ed a maggior ragione – potrà essere avviato il pignoramento dell’immobile e la vendita all’asta.

 

 

Che succede a chi ha firmato la clausola di inadempimento?

Se nel contratto di mutuo è stata inserita la cosiddetta “clausola di inadempimento” (introdotta dal recentissimo decreto legislativo che ha recepito la direttiva UE mutui [1]), in caso di mancato pagamento di 18 rate, la banca può procedere alla vendita dell’immobile su cui grava l’ipoteca, senza bisogno di avviare l’esecuzione forzata e procedere al pignoramento davanti al tribunale.

 

In pratica, banca e acquirente dell’immobile possono concordare espressamente nella stipula del mutuo che, in caso di inadempimento, si possa procedere direttamente alla vendita del bene senza passare dall’asta immobiliare in Tribunale che in alcuni casi può durare anche diversi anni. Tutta la procedura, quindi, si svolge in via stragiudiziale, in forza dell’accordo raggiunto dalle parti all’atto della stipula del finanziamento. Tuttavia, qualora la banca attivi tale procedura, il cliente è automaticamente liberato da tutto il debito residuo, anche se l’immobile viene venduto a un prezzo inferiore del debito stesso. Invece, qualora l’immobile venga piazzato a un prezzo superiore al debito residuo, la differenza deve essere restituita al mutuatario. Per maggiori chiarimenti su questa possibilità leggi “Mutuo: esproprio automatico della casa”.

 

In pratica, in caso di finanziamento con garanzia di un immobile, le parti possono accordarsi per una cessione del bene, che diventerà efficace però solo in caso di inadempimento da parte del debitore.
Il valore del bene oggetto dell’accordo non è poi determinato “ora per allora”, ma è oggetto di una valutazione di un terzo da effettuare dopo l’inadempimento. Se il valore del bene al momento della cessione è superiore all’importo del debito da saldare, la differenza deve essere corrisposta dalla banca all’imprenditore, mentre se l’importo è inferiore l’imprenditore non dovrà versare nulla alla banca.

 

 

C’è la possibilità di sospendere il mutuo?

Chi è in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo può accedere a uno strumento di welfare.

Si tratta del Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa gestito dalla Consap. Chi vi accede ha la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo per 18 mesi. Il fondo verserà la quota interessi alla banca nel periodo coperto dall’agevolazione. A scadenza il debitore dovrà ritornare a rimborsare il debito residuo.

Possono beneficiare di tale fondo i lavoratori che hanno perso – senza propria colpa – il lavoro (a tempo determinato o indeterminato), coloro per i quali sia sopraggiunto un handicap grave o un’altra condizione di non autosufficienza (che, quindi, abbia ridotto la capacità lavorativa), gli eredi del mutuatario che sia deceduto.

Inoltre è necessario che il mutuo non sia superiore a 250mila euro e che il richiedente presenti un Isee non superiore a 30mila euro (nel caso il mutuo sia cointestato, basta che solo uno degli intestatari soddisfi le condizioni). Il mutuo deve essere inoltre in ammortamento da almeno un anno e il ritardo nel pagamento delle rate non deve superare i 90 giorni.

Per accedere al fondo è necessario presentare una domanda alla banca.

 

Inoltre da marzo 2015 l’Abi e le principali associazioni dei consumatori hanno concluso un accordo che estende la possibilità di sospendere il pagamento anche ai cassaintegrati. In questo caso però il mutuatario potrà sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi.

 

In ogni caso, alcuni tipi di mutuo prevedono margini di flessibilità per venire incontro a chi dovesse affrontare periodi di difficoltà nel pagamento delle rate: può essere prevista la loro possibile sospensione per un dato periodo o la possibilità di allungare i tempi di rimborso.

 

 

Sono previste agevolazioni per la prima casa?

Nel caso di giovani coppie con meno di 35 anni c’è la possibilità di accedere al Fondo di garanzia prima casa: esso viene attivato all’atto della concessione del mutuo purché non superiore a 250mila euro. Consiste nell’offerta alla banca di una garanzia del 50% sul rimborso del mutuo. In tal modo il prestito viene concesso più agevolmente.

 

 

Che succede se la casa viene messa all’asta?

La procedura del pignoramento immobiliare è molto lunga: richiede spesso diversi anni, anche se il tempo può variare notevolmente a seconda dell’appetibilità dell’immobile sul mercato. Una casa di scarso interesse potrebbe richiedere più esperimenti d’asta per vedere presentarsi qualche offerente. Né è detto che qualcuno avanzi proposte di acquisto. Le soluzioni che possono prospettarsi sono le seguenti:

 

  • l’immobile, dopo numerose aste, non viene venduto: il giudice può estinguere la procedura, su richiesta del debitore, qualora il valore di presumibile realizzo del bene non consente di soddisfare ragionevolmente il credito con gli interessi e le spese. In buona sostanza, se il prezzo d’asta è inferiore alla metà dell’importo per il quale si agisce, la procedura può essere chiusa per sempre;
  • l’immobile viene venduto a un prezzo inferiore al debito: in tal caso, il mutuatario resta obbligato nei confronti della banca per il residuo importo non coperto dalla vendita;
  • l’immobile viene venduto a un prezzo superiore al debito: l’eccedenza va restituita al mutuatario.

 

 

Che succede se estinguo il mutuo in anticipo?

La banca non può applicare penali. Per cui l’operazione è senza costi aggiuntivi per il correntista.


[1] Direttiva UE n. 17/2014.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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