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Lo sai che? Pubblicato il 21 aprile 2016

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Lo sai che? Compromesso: il termine per il rogito non è perentorio

> Lo sai che? Pubblicato il 21 aprile 2016

Contratto preliminare: se l’acquirente non rispetta il termine per la firma del contratto definitivo, il proprietario non può vendere l’immobile.

Se, dopo aver firmato un compromesso (cosiddetto contratto preliminare), il futuro acquirente, nel termine concordato, non si rende disponibile a comparire davanti al notaio per la firma del rogito (cosiddetto contratto definitivo), il venditore ha due scelte:

  • può optare per lo scioglimento di ogni accordo preso (cosiddetta risoluzione contrattuale) e liberarsi dal vincolo di vendere a quel determinato soggetto;
  • può invece pretendere ugualmente il trasferimento della proprietà mediante una sentenza (cosiddetta esecuzione forzata in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

In entrambi i casi deve ricorrere al giudice affinché, con il proprio provvedimento, disponga nell’uno o nell’altro senso (sciogliendo cioè il contratto o trasferendo la proprietà dell’immobile e condannando l’acquirente a versare il prezzo). Per maggiori approfondimenti sul punto leggi le FAQ “Compromesso: se venditore e acquirente non rispettano il preliminare”.

Ma attenzione: il venditore non può farsi forte della scadenza della data indicata nel contratto preliminare, come termine ultimo per firmare il rogito. Questo perché tale termine, il più delle volte, non è perentorio e anche dopo la sua scadenza il proprietario resta vincolato a vendere. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma con una recente sentenza [1].

In buona sostanza, quello che dice il giudice capitolino, è che non basta inserire nel preliminare la dicitura “entro e non oltre”, perché la data fissata sia considerata termine essenziale per adempiere. Le parti restano vincolate anche a termini scaduti, a meno che non ne risulti l’inequivocabile volontà “di ritenere perduta l’utilità economica del contratto” concluso oltre il giorno indicato.

La dicitura “entro e non oltre” non qualifica, da sola, come perentorio il termine per stipulare il contratto definitivo e, dunque, anche alla sua scadenza, il venditore non può ritenersi ormai libero dal vincolo di vendere e alienare il bene ad un altro soggetto.

Del resto – si legge ancora nella sentenza – la revoca del compromesso può essere fatta solo con atto scritto: questo in quanto ogni scrittura che modifichi o annulli un altro contratto per il quale la legge impone la forma scritta deve avere anch’essa, necessariamente, la forma scritta.

Le soluzioni, allora, che si possono prospettare per risolvere tale problema tutt’altro che banale sono diverse:

  • quella più onerosa e lunga è quella della causa in tribunale: il venditore adisce le vie legali e chiede al tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento). Solo all’esito del giudizio – nel quale il venditore può chiedere anche il risarcimento del danno per l’inadempimento – si può liberamente disporre del bene;
  • inviare una diffida con raccomandata a.r. al futuro acquirente in cui gli si offre un termine ultimo e perentorio entro cui indicare la data per il rogito, chiarendo che, alla sua scadenza, il venditore si riterrà libero di recedere dal contratto una volta per tutte. È necessario motivare bene tale diffida, specificando che, al decorso dei giorni dati per adempiere, verrà meno l’utilità economica del contratto.

“Entro e non oltre”

Secondo il Tribunale di Roma, dunque, il termine indicato nel compromesso non può essere considerato perentorio nonostante adotti una forma piuttosto categorica come “entro e non oltre”. Al contrario, esso può ritenersi essenziale solo se, in base alle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo.

Ebbene, una tale volontà – aveva già detto anche la Cassazione [2] – non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre”, quando “non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti” che queste abbiano voluto ritenere persa tale utilità, in caso di negozio concluso oltre la data fissata.

note

[1] Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.

[2] Cass. sent. n. 3645/07.

Autore immagine: 123rf com

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