Le tabelle millesimali si approvano a maggioranza
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25 Apr 2016
 
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Le tabelle millesimali si approvano a maggioranza

Non serve l’unanimità ma basta la maggioranza qualificata per approvare le tabelle millesimali: esse non stabiliscono diritti in capo ai condomini ma esprimono solo, in precisi termini aritmetici, un preesistente rapporto di valore tra i proprietari esclusivi.

 

Non serve l’unanimità se il condominio intende approvare le tabelle millesimali: è sufficiente la maggioranza qualificata dei condomini, per come prevista dal codice civile [1].

 

 

Cosa sono le tabelle millesimali

Per quantificare e ripartire i diritti e i doveri dei condomini vengono costituite le cosiddette tabelle millesimali: a tal fine l’edificio condominiale è suddiviso idealmente in 1.000 quote, che vengono poi ripartite, secondo misure variabili, a ciascun appartamento, a seconda delle caratteristiche quali la dimensione, l’esposizione, l’altezza, la vista, ecc. (ad esempio l’unità immobiliare “uno” vale 65/1000, l’unità “due” vale 128,45/1000, e via di seguito).

 

La tabella deve essere allegata al regolamento di condominio, se esistente.

Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare, del canone di locazione, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal proprietario: esprime unicamente la quota ideale di comproprietà dell’immobile e delle parti ed impianti comuni.

 

 

Come nascono le tabelle millesimali

Le tabelle possono essere approvate in due modi:

 

– con apposita assemblea di condominio con il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (cosiddette tabelle assembleari). In tal caso le tabelle devono necessariamente rispettare i criteri di riparto delle spese stabiliti dal codice civile;

 

– con il consenso di tutti i condomini all’unanimità, necessario quando si vogliono fissare criteri di determinazione delle quote sulle parti comuni diversi da quello proporzionale stabilito dalla legge (cosiddette tabelle contrattuali), perché, di norma, l’approvazione avviene all’atto della firma del rogito notarile quando, nei palazzi di nuova costruzione, i condomini acquistano dal costruttore.

Se ci sono disaccordi e non si può arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, anche un solo condomino può rivolgersi al tribunale che, procedendo alla loro redazione tramite un perito, le rende obbligatorie per tutti i condomini.

 

 

La maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali

Le tabelle che non derogano i criteri di riparto delle spese stabiliti dal codice civile – poiché non stabiliscono diritti in capo ai condomini, ma solo il quantitativo a loro attribuito per valore dell’immobile – possono essere approvate con la maggioranza prevista per il regolamento condominiale (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Non è necessaria, quindi l’unanimità. Tale principio è stato più volte ribadito dalla Cassazione e, da ultimo, dalla Corte di Appello di Taranto [2].

 

 

La modifica delle tabelle millesimali

I millesimi attribuiti alle varie unità immobiliari che compongono un edificio restano immutati anche se le singole unità subiscono con gli anni modifiche qualitative. Si pensi al caso dell’appartamento ristrutturato che acquista valore e pregio.

Diverso è il discorso se aumenta la volumetria, come nel caso di trasformazione del sottotetto in mansarda abitale (non vi rientra invece la copertura a mezzo di veranda di un balcone). In tal caso, devono anche aumentare i millesimi dell’appartamento e andrà rivisto l’intero riparto del condominio.

 

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati con una delibera assembleare assunta all’unanimità. Ciò vale sia per le tabelle assembleari che contrattuali.

 

Possono anche essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi:

 

– quando risulta che sono conseguenza di un errore, cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce. La divergenza deve essere obiettivamente rilevabile, tipo superfici o estensioni; non rilevano errori inerenti la sfera dell’estetica. L’errore può anche essere di mero calcolo matematico.

 

– quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.


[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] C. App. Taranto, sent. n. 27/2016.

 

Autore immagine: Pixabay.com

 


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