Affitto, possibile la disdetta per trasferimento del lavoro
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26 Apr 2016
 
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Affitto, possibile la disdetta per trasferimento del lavoro

Il recesso dal contratto di locazione è possibile solo per gravi motivi; inoltre la distanza della nuova meta deve essere rilevante rispetto a quella dove si trova l’immobile in affitto.

 

Con una sentenza di qualche giorno fa [1], la Cassazione ha detto che non sempre si può dare disdetta dell’affitto in caso di trasferimento in un’altra città, neanche se ciò è determinato da motivi lavorativi. Il lavoro infatti non sempre è sufficiente per essere considerato uno dei “gravi motivi” che, ai sensi della legge sulla locazione [2], consentono di recedere anticipatamente dal contratto ancora non scaduto. Specie quando la città del nuovo posto di lavoro non è così distante da quella ove si trova l’appartamento in affitto. Ma procediamo con ordine.

 

 

La durata del contratto di affitto

Il contratto di affitto ha sempre una durata prefissata dalla legge, cui le parti non possono derogare.

Il contratto più usato è quello con durata di 4 anni, con rinnovo automatico, alla prima scadenza, di altri 4 anni (salvo alcune specifiche ragioni che consentono la disdetta dopo i primi 4 anni); alla scadenza degli 8 anni, il contratto si rinnova tacitamente (per uguale periodo), salvo disdetta.

In alternativa c’è il contratto a 3 anni con rinnovo automatico di altri 2 anni (salvo le stesse ragioni di disdetta anticipata, previste per il contratto 4+4). Anche qui, alla scadenza dei 5 anni il contratto si rinnova tacitamente per uguale periodo, salvo disdetta.

 

 

Il recesso per cause indicate nel contratto

Nel contratto di locazione, padrone di casa e inquilino possono liberamente stabilire dei motivi al verificarsi dei quali si può disdettare anticipatamente il contratto. Quindi, prima della firma della scrittura, l’inquilino può far inserire una clausola in cui gli si attribuisca il diritto di recedere dall’affitto in caso di trasferimento per lavoro o per altre specifiche ragioni, in base alle sue esigenze. La legge, infatti, non pone limiti al potere delle parti di “personalizzare” il contratto inserendo delle cause di recesso anticipato (cosiddetto recesso convenzionale).

 

 

Il recesso per gravi motivi

Se il contratto, però, non dovesse indicare alcun motivo di recesso anticipato, la legge consente sempre la possibilità di dare disdetta dell’affitto qualora ricorrano gravi motivi, anche se ciò non è indicato nella scrittura privata.

 

Ovviamente la dizione della norma è generica. Cosa si intende per gravi motivi? La spiegazione è stata più volte fornita dalla giurisprudenza che ha fissato dei criteri guida. Si deve trattare di cause:

 

  • sopravvenute: ossia non prevedibili prima della firma del contratto (per esempio, il dipendente che sa già di essere trasferito in un’altra località di lì a breve non potrebbe invocare il grave motivo di recesso anticipato);
  • incolpevoli: la colpa o la volontà del trasferimento non deve essere determinata dall’inquilino. Così se è questi che vuol cambiare città per tentare nuove opportunità di lavoro non potrebbe invocare il diritto al recesso anticipato. Diverso potrebbe essere il caso del dipendente obbligato, in quanto licenziato e necessitato a trovare opportunità di nuova occupazione;
  • oggettive: la gravosità della prosecuzione del rapporto “deve avere una connotazione oggettiva, a prescindere dalla valutazione unilaterale effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. Rispetto poi alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo.

 

 

Il trasferimento per motivi di lavoro

È pacifico in giurisprudenza che tra le esigenze oggettive e sopravvenute vi siano anche quelle del trasferimento del lavoro in altra sede, soprattutto quando ciò non dipende dalla volontà del lavoratore. Ma è necessario che la distanza sia rilevante (nel caso di specie, non è stata ritenuta tale quella che divide Pisa e Firenze, di circa 90 km).


[1] Cass. sent. 6553/2016.

[2] Art. 3, co. 6 legge 431/1998.

 

Autore immagine: pixabay.com

 


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