Accertamenti immobiliari: la rettifica sul valore dell’Agenzia Entrate
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1 Mag 2016
 
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Redazione
 


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Accertamenti immobiliari: la rettifica sul valore dell’Agenzia Entrate

La circolare dell’Agenzia delle Entrate che spiega come devono essere svolti i controlli e gli accertamenti fiscali ai fini della rettifica della rendite immobiliari.

 

La circolare dell’altro ieri dell’Agenzia delle Entrate, con cui viene pianificata l’attività di accertamento fiscale per il prossimo anno, dedica ampio spazio alla rettifica del valore degli immobili, alle tecniche con cui il fisco dovrà effettuare la verifica e alle garanzie del contribuente (leggi “Evasione fiscale: la nuova strategia dell’Agenzia”).

 

È ancora fresco lo scandalo sollevato da “Striscia la Notizia” sui controlli “pilotati” dai dirigenti dell’Agenzia delle Entrate e relativi alla rettifica del valore degli immobili: controlli effettuati – a detta del tg satirico di Canale 5 – al solo scopo di spingere i contribuenti a pagare somme altrimenti non dovute e, così, incamerare i maggiori premi di produzione. Mentre il direttore delle Entrate promette azioni legali contro i giornalisti, dall’altro lato però firma una circolare per raccomandare il massimo scrupolo nelle attività di accertamento da parte dei singoli uffici.

 

In particolare, nel documento, l’Agenzia offre una serie di indicazioni da seguire nell’attività istruttoria e nel rapporto con il contribuente, proprietario del bene immobile oggetto di rettifica. Vediamo quali sono le indicazioni fornite dalla circolare e come, quindi, dovranno atteggiarsi, d’ora innanzi, gli accertamenti fiscali.

 

 

Le quotazioni Omi vanno sempre verificate

Per rettificare il valore dichiarato negli atti di trasferimento immobiliari, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate dovranno sempre partire dalle quotazioni Omi per considerare l’eventuale scostamento del valore dell’immobile dichiarato dal contribuente. Ma le quotazioni Omi saranno solo un dato iniziale e, pur costituendo un punto di riferimento importante – perché derivanti da puntuali analisi del mercato immobiliare – dovranno comunque essere integrate da ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria.

 

Infatti, per l’individuazione del valore venale occorre fare sempre riferimento ad altri elementi, confrontando per esempio atti di immobili similari collocati nelle adiacenze di quello oggetto di accertamento, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale ed anche accedendo presso l’immobile da verificare. In quest’ultimo caso, occorrerà riconoscere al contribuente le garanzie normalmente previste nel caso di accesso presso le abitazioni private.

 

 

Necessario il contraddittorio con il contribuente

L’ufficio non potrà fare a meno di attivare, nel corso dell’istruttoria, il preventivo contraddittorio con il contribuente: in altre parole, prima dell’emissione dell’avviso di rettifica, il proprietario del bene dovrà essere chiamato presso l’ufficio e/o invitato a fornire documenti a propria difesa.

Il confronto preventivo, infatti, secondo la giurisprudenza ormai consolidata, costituisce la modalità istruttoria più valida, poiché consente al contribuente di offrire chiarimenti e documentazione utili a inquadrare in modo più realistico la fattispecie oggetto di stima e, nello stesso tempo, permette all’Amministrazione finanziaria di pervenire a valutazioni più trasparenti e sostenibili. Insomma, il contraddittorio serve anche al fisco che, così, potrebbe evitare di cadere in banali errori di valutazione e avvicinarsi di più all’effettivo valore dell’immobile.

 

La Cassazione ha più volte ribadito la necessità del contraddittorio preventivo, ritenendolo in determinati casi condizione di validità dello stesso accertamento. Sul punto, a breve, dovrebbero anche pronunciarsi le sezioni unite, per fornire un definitivo chiarimento.

 

 

Accertamenti con accesso nell’immobile

L’ufficio dell’Agenzia potrà anche procedere all’accesso presso l’immobile (con le garanzie previste per gli accessi presso le abitazioni private) o presso l’azienda oggetto del controllo al fine di reperire ulteriori informazioni non ritraibili esclusivamente attraverso la documentazione o gli elementi in possesso dell’ufficio. Tale modalità istruttoria, risulterà particolarmente utile nei casi di elevato scostamento tra il valore dichiarato e quello stimato. Naturalmente, in particolare per le aziende, gli accessi dovranno essere programmati in un lasso temporale strettamente ravvicinato alla data di stipulazione dell’atto sottoposto a controllo.

In ogni caso, si ritiene opportuno acquisire conoscenza diretta dello stato esteriore e delle caratteristiche degli immobili e della zona in cui sono ubicati, acquisibile anche tramite un sopralluogo o con gli strumenti informatici disponibili in ufficio ed anche accedendo ad Internet (il riferimento è a Google Maps). Ciò consente di evidenziare meglio le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento, sulla base delle principali caratteristiche che influenzano i prezzi di mercato della tipologia di immobile in esame.

 

 

L’immagine dell’immobile

L’Agenzia dovrà però allegare all’avviso di rettifica l’immagine dell’immobile a supporto della motivazione della rettifica.

Emblematica, a riguardo, è stata la vicenda – segnalata sempre da “Striscia la Notizia” – del contribuente che si è visto recapitare un avviso di accertamento per un presunto immobile, individuato dal satellite in una estesa macchina nera, ma che in realtà era solo un tendone adagiato sul prato.

Questo episodio rivela come gran parte degli accertamenti vengano effettuati dall’ufficio, senza che il funzionario si alzi dalla scrivania e vada a verificare l’esistenza dell’immobile, lo stato di conservazione, la qualità, ecc. Accertamenti di questo tipo risultano facilmente contestabili perché non tengono conto dell’effettivo stato dell’immobile e finiscono, immancabilmente, per dare una valutazione non corretta del bene.


Autore immagine: Pixabay.com

 


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