Compromesso valido anche senza concessione edilizia
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3 Mag 2016
 
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Compromesso valido anche senza concessione edilizia

Contratto preliminare con abuso edilizio: solo l’atto definitivo di compravendita immobiliare è nullo se il venditore non procura all’acquirente la concessione edilizia relativa all’appartamento.

 

La vendita di un immobile abusivo o, comunque, senza licenza edilizia è nulla per legge [1], ma ciò vale solo se è stato firmato il rogito dal notaio (ossia l’atto definitivo), non anche per il cosiddetto compromesso (ossia il contratto preliminare). È quanto stabilito dalla Cassazione con una recente sentenza [2].

Secondo la Corte, l’irregolarità urbanistica di un immobile promesso in vendita con il preliminare non determina la nullità del preliminare stesso, ma eventualmente, nel caso di totale difformità dalla concessione, solo quella del contratto definitivo e sempre che tale irregolarità non venga sanata dopo la stipula del preliminare, con l’esibizione della concessione in sanatoria.

 

Il contratto preliminare – lo ricordiamo – non trasferisce la proprietà ma costituisce solo un obbligo a contrarre, ossia a presentarsi dal notaio entro una predeterminata data e a sottoscrivere il contratto definitivo.

 

Il venditore ha comunque l’obbligo di dichiarare all’acquirente, all’atto della firma del compromesso, che l’immobile è privo di licenza edilizia; se non lo fa, l’acquirente in buona fede può sciogliersi dall’impegno di firmare il contratto definitivo, eventualmente agendo davanti al giudice e chiedendo la cosiddetta risoluzione del contratto preliminare.

 

Secondo il ragionamento della sentenza in commento, chi firma un contratto preliminare e solo dopo si accorge che l’immobile è abusivo o non ha la licenza edilizia, non può chiedere la nullità di tale contratto; può tutt’al più rifiutarsi di stipulare il rogito notarile. Potrebbe farlo anche se, successivamente, dovesse essere presentata la sanatoria.

 

Che succede, invece, se viene firmato il contratto definitivo? Se in quella sede viene prodotta la licenzia edilizia (con l’eventuale sanatoria dell’immobile abusivo), allora l’atto di compravendita è valido e l’acquirente non può più tirarsi indietro. Viceversa, se non dovesse essere presentata la licenza edilizia, l’acquirente ha sempre la possibilità di chiedere, al giudice, la nullità del rogito.

 

Dunque, in seguito al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi commessi, il che renderebbe la successiva vendita pienamente valida.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 26 gennaio – 29 aprile 2016, n. 8483
Presidente Manna – Relatore Scalisi

Svolgimento del processo

Pe.Gi. , con atto di citazione del 23 maggio 2000, conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Tivoli, L.F. e, premesso di aver stipulato con il convenuto, in data 3 giugno 1996, una scrittura privata per la vendita di un immobile sito in (omissis) (appartamento e locale garage) chiedeva che accertato l’integrale pagamento del prezzo fosse emessa sentenza costitutiva ex art. 2932 cc., con vittoria di spese.
Si costituiva L.F. , eccependo la nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto, che il prezzo versato di i 20.000.000 doveva considerarsi solo come anticipo del corrispettivo, tenuto conto del valore di mercato dei beni; che era il promissario acquirente inadempiente all’obbligo di corresponsione del prezzo e, pertanto, il contratto andava risolto per colpa dell’attore, che il contratto era nullo dato che il diritto di superficie che si assumeva essere stato trasferito non era accompagnato dalla forma scritta. Insisteva, in definitiva, per il rigetto della domanda o per la risoluzione del contratto, con vittoria delle spese di lite.
La difesa del convenuto chiedeva che venisse integrato il contraddittorio nei confronti

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[1] L. n. 47/1985, art. 40.

[2] Cass. sent. n. 8483 del 29.04.2016.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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