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Lo sai che? Pubblicato il 8 maggio 2016

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Lo sai che? L’agevolazione fiscale o bonus prima casa

> Lo sai che? Pubblicato il 8 maggio 2016

Requisiti, condizioni e vantaggi per ottenere i benefici fiscali sull’acquisto della prima casa; l’ipotesi di chi compra l’immobile nel Comune ove lavora.

La legge consente, a determinate condizioni, uno sconto sulle tasse per chi acquista la prima casa: in particolare il beneficio consiste:

  • in caso di acquisto dal costruttore: riduzione dell’Iva dal 10 al 4%
  • in caso di acquisto da privato: riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2% (o all’1,5% se si tratta di un acquisto mediante leasing).

Dunque, chi acquista la prima casa da un privato versa l’imposta di registro del 2% (con un minimo di 1.000 euro) sul valore catastale dell’abitazione, indipendentemente dal prezzo, e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna; chi invece acquista la prima casa dall’impresa ristrutturatrice (entro i 5 anni dalla fine dei lavori) versa l’IVA del 4 % sul prezzo di acquisto dell’immobile, a cui si occorre poi aggiungere le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, l’imposta di bollo e le tasse di trascrizione e voltura.

Su dettagli delle due condizioni rinviamo alla nostra guida sull’Agevolazione prima casa.

Condizioni per l’agevolazione o bonus prima casa

L’agevolazione “prima casa” si può ottenere non solo l’acquisto della piena o della nuda proprietà di un immobile, ma anche per l’acquisto di altri diritti reali, come l’usufrutto e il diritto di abitazione.

I presupposti per ottenere il bonus sono i seguenti:

1- oggetto di compravendita deve essere un’abitazione classificata in catasto nelle categorie del gruppo catastale A diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9, che sono quelle in cui sono comprese le abitazioni di maggior pregio (nonché dalla categoria A/10, nella quale sono compresi gli uffici);

2- la casa oggetto di acquisto deve essere ubicata:

– nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (oppure nel quale egli stabilisca la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto); oppure:

– nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure:

– nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente, se si tratta di un acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro; oppure:

– in qualsiasi Comune italiano, se si tratta di un acquirente cittadino italiano emigrato all’estero, che non abbia altre case sul territorio italiano;

3- l’acquirente non deve:

– essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui è situata la casa oggetto di acquisto;

– essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, da gennaio 2016, se l’acquirente si trovi nella titolarità di un’altra abitazione, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, è possibile compiere comunque un nuovo acquisto con l’agevolazione “prima casa”, ma a condizione che la casa già posseduta venga ceduta entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

È essenziale che il contribuente dichiari tale situazione in occasione della stipula dell’atto pubblico di acquisto dinanzi al notaio. Quest’ultimo deve riportare in atti le dichiarazioni rilevanti che le parti hanno reso, nonché allegare all’atto tutta la documentazione prevista per legge o volontà delle parti in cui rientra quella riguardante il luogo di svolgimento dell’attività lavorativa dell’acquirente.

Il bonus prima casa per chi si trasferisce dove lavora

Per chi acquista l’immobile con il bonus prima casa nel luogo ove svolge la propria attività di lavoro, la richiesta dei benefici fiscali deve essere corredata dall’istanza relativa al luogo di svolgimento dell’attività lavorativa. In caso contrario l’Agenzia delle Entrate può revocare l’agevolazione. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

Dunque il bonus può essere riconosciuto solo se il contribuente faccia richiesta ed opzione di tale requisito sostanziale in occasione dell’acquisto dinanzi al notaio.

La Suprema Corte ha ricordato che per la concessione del bonus prima casa costituisce un requisito essenziale lo svolgimento dell’attività lavorativa nel territorio del Comune dove è ubicato l’immobile.

Il contribuente che non riesca a trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile, nei 18 mesi successivi dal rogito, deve dare prova che ciò è dovuto solo a una forza maggiore non prevedibile al momento del trasferimento della proprietà [2].

note

[1] Cass. sent. n. 8355/16 del 27.04.2016.

[2] Cass. sent. n. 864/2016.

Corte di Cassazione, sez. Tributaria Civile, sentenza 22 marzo – 27 aprile 2016, n. 8355
Presidente Chindemi – Relatore Stalla

Svolgimento del giudizio

L’agenzia delle entrate propone due motivi di ricorso per la cassazione della sentenza n. 25 del 16 febbraio 2010 con la quale la commissione tributaria regionale di L’Aquila, sezione staccata di Pescara, ha ritenuto illegittimo l’avviso di liquidazione notificato il 21 agosto 2006 a F.R. , G. , A. e M.D. in revoca dei benefici fiscali prima casa provvisoriamente riconosciuti in relazione all’acquisto (omissis), da parte di questi ultimi (i genitori F.R. e M.D. , per quota di un mezzo ciascuno di usufrutto; i figli minori F.G. e A. , per la nuda proprietà), di un immobile abitativo in Pescara. Lamenta l’ufficio, in particolare, che la commissione tributaria regionale abbia ritenuto la sussistenza, nella specie, dei presupposti dell’agevolazione sotto il profilo (alternativo al trasferimento di residenza) dello svolgimento di attività lavorativa, o equiparata, nello stesso comune di ubicazione dell’immobile acquistato come prima casa; nonostante che tale profilo non fosse stato dichiarato nell’atto di acquisto, nel quale gli acquirenti si erano unicamente obbligati a trasferire in Pescara la propria residenza anagrafica, senza peraltro provvedervi nel termine di legge.
Resistono i F. con controricorso e memoria ex art. 378 cpc.

Motivi della decisione

§ 1. Con il primo motivo di ricorso l’agenzia delle entrate lamenta – ex art. 360, 1^ co. n. 3 cod.proc.civ. – violazione e falsa applicazione della norma agevolativa di cui all’art. 1 Nota II bis tariffa prima parte allegata al d.P.R. 131/86. Ciò per avere la commissione tributaria regionale (dopo aver correttamente escluso la rilevanza, ai fini agevolativi, della residenza di fatto in luogo di quella anagrafica) affermato pur tuttavia la sussistenza, nella specie, dei presupposti dell’agevolazione in ragione del requisito legale alternativo rappresentato dallo svolgimento di attività lavorativa nel comune di ubicazione dell’immobile (a questa equiparata anche l’attività scolastica dei figli minori e quella di casalinga); nonostante che tale requisito non fosse stato nemmeno menzionato nell’atto di acquisto, facente esclusivo riferimento all’obbligo di trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi. Con il secondo motivo di ricorso l’agenzia delle entrate deduce – ex art. 360, 1^ co. n. 4 cod.proc.civ. – vizio di ultrapetizione ex art. 112 cod.proc.civ.; per avere la commissione tributaria regionale erroneamente esteso il presupposto agevolativo dell’attività lavorativa anche a F.R. , nonostante che quest’ultimo avesse dedotto per la prima volta non già nel ricorso introduttivo, ma nel giudizio di appello.
§ 2. È fondato il primo motivo di ricorso il cui accoglimento, concernendo esso tutti indistintamente gli acquirenti dell’immobile, esplica effetto assorbente della seconda doglianza, relativa alla posizione processuale di un solo acquirente.
La commissione tributaria regionale ha confermato, sebbene con diversa motivazione, la decisione di primo grado circa la sussistenza nella specie dei presupposti dell’agevolazione per l’acquisto prima casa.
Mentre il primo giudice era giunto a tale conclusione affermando la prevalenza, ai fini in oggetto, della residenza fattuale su quella anagrafica, il giudice di secondo grado ha affermato che l’agevolazione doveva nella specie essere invece riconosciuta agli acquirenti non già per tale ragione (dovendo, al contrario di quanto affermato dalla CTP, essere ritenuto indispensabile il trasferimento, nel termine di legge, della residenza anagrafica), ma perché i medesimi svolgevano – in Pescara, comune di ubicazione dell’immobile abitativo acquistato come prima casa – attività lavorativa (includendosi in quest’ultima non soltanto il lavoro imprenditoriale di F.R. , ma anche l’attività di casalinga svolta dalla M. e la frequenza scolastica dei figli minori).In particolare, ha ritenuto la commissione tributaria regionale che tale conclusione non trovasse ostacolo nella circostanza (pacifica) per cui il requisito dello svolgimento di attività lavorativa nel comune di acquisto della prima casa non fosse stato dichiarato nell’atto di acquisto; ciò perché detta dichiarazione non era richiesta dalla norma agevolativa, facente invece riferimento a dichiarazioni diverse tassativamente indicate.
Questa ratio decidendi – correttamente censurata dall’agenzia delle entrate – non può trovare condivisione.La circostanza che l’arti nota II bis lett.a), b) e c) tariffa all. al d.P.R. 131/86 elenchi le dichiarazioni necessarie al fine di ottenere i benefici fiscali, e che tra queste ultime non rientri altresì quella concernente il luogo di svolgimento dell’attività lavorativa dell’acquirente, non appare dirimente nel senso voluto dalla commissione regionale.
Va infatti considerato che lo svolgimento dell’attività lavorativa nel territorio del comune dove è ubicato l’immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa costituisce un requisito sostanziale di tali agevolazioni; paritetico, autonomo ed alternativo a quello del trasferimento della residenza, nel medesimo comune, entro 18 mesi dall’acquisto.
Sicché la sua esplicitazione in occasione della stipulazione dell’atto pubblico di acquisto (al quale la legge correla l’imposizione agevolata) deve ritenersi essenziale al fine del riconoscimento dei benefici.
In primo luogo, in tanto l’agevolazione può essere riconosciuta, in quanto l’avente diritto ne faccia esplicita richiesta ed opzione in occasione dell’acquisto avanti al notaio; chiamato, quest’ultimo, a raccogliere e riportare in atto le dichiarazioni rilevanti resegli dalle parti contraenti, nonché ad allegare all’atto stesso tutta la documentazione necessaria per legge o volontà delle parti, nella quale certamente rientra – ai fini dell’ottenimento dell’agevolazione fiscale in oggetto – quella concernente il luogo di svolgimento dell’attività lavorativa dell’acquirente. Sotto questo aspetto, non appare rilevante che tra le dichiarazioni tassativamente richieste dalla disciplina agevolativa di specie non rientri quella partitamente dedicata al luogo di svolgimento dell’attività lavorativa. Posto che la necessità di quest’ultima discende dai principi generali in tema di dichiarazione fiscale e, segnatamente, dalla generale subordinazione dell’agevolazione alla formulazione da parte del contribuente di specifica ed inequivoca istanza; avente contenuto di dichiarazione non di mera scienza, ma di volontà, in quanto orientata all’esercizio di un diritto soggettivo.
In secondo luogo, la natura provvisoria inizialmente attribuibile al riconoscimento dei benefici in questione implica la necessità che l’amministrazione finanziaria venga posta in condizione di successivamente verificare la sussistenza dei presupposti agevolativi, se ed in quanto questi ultimi siano stati dedotti nell’atto prima della sua sottoposizione a registrazione (non già, pena l’inammissibile introduzione di elementi di incertezza dell’imposizione, in epoca successiva); tale attività di verifica, d’altra parte, non potrebbe che essere mirata all’accertamento in concreto del medesimo presupposto agevolativo (e solo di questo) prescelto dal contribuente, come da questi indicato in atto.
In fattispecie esattamente in termini, questa corte di legittimità (Cass. ord. n. 2777/16) ha già avuto recentemente modo di osservare che, per quanto l’art. 1 nota II bis d.P.R. 131/86 prescriva indefettibilmente, ed a pena di decadenza, che sia dichiarata in atto la sola intenzione della parte acquirente di trasferire la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile entro il termine di 18 mesi, e nulla di analogo preveda a proposito della sussistenza degli altri requisiti alternativi ai quali è pure subordinato il riconoscimento del requisito, purtuttavia, “non vi è dubbio alcuno che la prospettazione nell’atto di acquisto di detto specifico requisito a fondamento della richiesta di applicazione del beneficio non sia surrogabile a posteriori a mezzo della dimostrazione dell’esistenza di un qualsivoglia altro tra quelli analogamente previsti (…)”; vieppiù considerando che “indipendentemente dall’espressa previsione di un termine di decadenza anche a riguardo dei requisiti diversi da quello qui in esame, non è da credere che di questi ultimi possa non essere fatta menzione in atto, non rinvenendosi nell’ordinamento alcuna ipotesi di istanza per la concessione di un beneficio nella quale possa rimanere elusa la precisa identificazione dei presupposti”. Concludendosi, in quell’occasione, nel senso di escludere che la medesima agevolazione “originariamente invocata in ragione dell’esistenza di uno specifico presupposto, possa poi essere recuperata in ragione di un differente presupposto, una volta che si sia accertato inesistente quello su cui si confidava”.
Orbene, nel caso di specie, è incontroverso che gli acquirenti si siano limitati ad indicare in atto, quale esclusivo presupposto di agevolazione, l’assunzione del proprio obbligo (rimasto inadempiuto) di trasferimento della residenza nel termine di legge; senza fare menzione alcuna del requisito alternativo del luogo lavorativo (la cui sussistenza e rilevanza sono state sostenute soltanto in pendenza del contenzioso).Ne consegue che, diversamente da quanto sostenuto dalla commissione tributaria regionale, in assenza di formale richiesta da parte dei contribuenti, nell’atto di acquisto, dell’agevolazione fiscale in base allo specifico ed autonomo requisito del luogo di svolgimento dell’attività lavorativa, legittimo doveva essere ritenuto l’avviso di liquidazione con il quale l’amministrazione finanziaria – rilevato il mancato tempestivo trasferimento della residenza anagrafica preannunciato nell’atto di acquisto – ha proceduto alla revoca delle agevolazioni provvisoriamente riconosciute.
Ciò considerato, va ancora osservato come non possa trovare qui ingresso la tesi subordinatamente svolta in questa sede dai F. (v. controricorso pag.9); secondo i quali la decisione della commissione tributaria regionale sarebbe comunque errata nella parte in cui, modificando la motivazione della commissione tributaria provinciale, ha ritenuto irrilevante il trasferimento, nell’immobile acquistato, della residenza effettiva (come comprovate dalle fatture di utenza versate in atti) pur in difetto di mutamento della residenza anagrafica.
Da un lato, tale argomentazione critica doveva costituire oggetto non già di mera riproposizione, bensì di uno specifico motivo di ricorso incidentale per cassazione, eventualmente subordinato al mancato rigetto del ricorso principale; d’altro lato essa è comunque infondata nel suo presupposto.
Va infatti qui richiamato l’ormai consolidato orientamento interpretativo secondo cui le agevolazioni in oggetto presuppongono, nel concorso di tutti gli altri requisiti, il tempestivo trasferimento nell’immobile della residenza anagrafica, risultando per contro irrilevante la realtà fattuale (Cass. nn. 10027/01; 10151/02; 1173/08; Ord.1530/12; 2266/14).Ne segue l’accoglimento del ricorso, con conseguente cassazione della sentenza impugnata; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, sussistono i presupposti ex art. 384 cpc per la decisione nel merito, mediante rigetto del ricorso introduttivo dei contribuenti.
La delicatezza della fattispecie depone per la compensazione delle spese di tutti i gradi di giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo dei contribuenti;
compensa le spese.

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