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Lo sai che? Pubblicato il 9 maggio 2016

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Lo sai che? Condominio: quando le scale sono di un solo condomino

> Lo sai che? Pubblicato il 9 maggio 2016

Le scale si presumono di tutti i condomini, e quindi del condominio, salvo che si dimostri che la loro destinazione è rivolta solo a garantire un uso esclusivo di una parte dell’edificio.

Se è vero che le scale appartengono a tutti i condomini, anche quelle che portano all’ultimo piano, questa presunzione di comproprietà viene meno quando esse servono all’uso esclusivo di una parte dell’immobile riservata a un solo condomino. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Il codice civile [2] fa un elenco (a titolo esemplificativo) di parti dell’edificio che si presumono essere di tutti i condomini (quindi in comunione tra loro), in quanto ritenute necessarie per l’esistenza dello stabile o perché permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Tra essi figurano le scale: anche la rampa che porta all’ultimo piano, quindi, non può essere chiusa con un cancelletto dal proprietario dell’appartamento ivi situato (leggi “Le scale sono tutte del condominio”). Infatti anche se le scale danno accesso alle proprietà esclusive, restano comunque di proprietà del condominio e non dei singoli condòmini.

Tale presunzione di comproprietà, però, può essere superata se si dimostra una delle due seguenti circostanze:

  • se c’è un contratto che attribuisce la proprietà esclusiva di una determinata scala a un solo soggetto e non a tutti gli altri;
  • oppure se la destinazione della scala è rivolta a servire un solo condomino e non tutti gli altri. In tal caso, quindi, la presunzione di contitolarità viene superata perché il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, è destinato a servire in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.

In tali casi viene quindi meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene supera la previsione contenuta nel codice civile che, invece, parla di comunione.

note

[1] Cass. sent. n. 7704/2016 del 19.04.2016.

[2] Art. 1117 cod. civ.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2015 – 19 aprile 2016, n. 7704
Presidente Nuzzo – Relatore Falaschi

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 13 settembre 1984 S.R. evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, la Banca di Credito Popolare di (omissis) esponendo di essere nuda proprietaria di due vani terranei e di una sovrastante camera con servizio igienico, vani che costituivano “parti condominiali” del complesso immobiliare denominato (omissis) , facente parte delle (omissis) , sito nel Comune di (omissis) , per i quali si era avuto da sempre accesso veicolare e pedonale dal (omissis) ; aggiungeva che oltre ai cespiti predetti l’attrice era proprietaria di una piccola palazzina ubicata sul retro del (omissis) , posto a confine con lo stesso, ed anche per detto immobile aveva sempre avuto diritto di accesso dal (omissis) e dal cortile del predetto Palazzo; proseguiva che nel 1976 il Comune di (omissis) per ragioni di sicurezza aveva provveduto a transennare detto accesso, a causa dello stato di fatiscenza e di pericolo in cui versava la zona, per cui l’accesso ai beni avveniva attraverso (omissis) ; concludeva che avendo nel frattempo la Banca acquistato quasi per intero il Palazzo de quo, chiedeva accertarsi che i vani sopra indicati facevano parte dello stabile e per essi vi era il diritto di transito dal (omissis) , con condanna della convenuta alla eliminazione delle opere che impedivano il passaggio, nonché l’esistenza del diritto di servitù di passaggio.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza della Banca, che spiegava domanda riconvenzionale ex art. 1068 oc., il neo istituito Tribunale di Torre Annunziata, nelle more divenuto competente, rigettava tutte le domande, con compensazione delle spese di lite.
In virtù di rituale appello interposto dalla S. , la Corte di appello di Napoli, nella resistenza dell’appellata, accoglieva il gravame e in parziale riforma della decisione di primo grado, dichiarava l’esistenza del diritto di accesso dell’appellante dal (omissis) , facendo parte i vani di sua proprietà dell’unità immobiliare denominata (omissis) , oltre ad avere il diritto di servitù di passaggio in favore della palazzina di sua proprietà, confermata per il resto la sentenza di rigetto delle restanti domande.
A sostegno della decisione adottata la corte partenopea evidenziava che – pacifico lo stato dei luoghi fra le parti – nella facciata di (omissis) si apriva un androne che conduceva ad un primo cortile interno ed in seguito, a mezzo di un ulteriore androne, si giungeva ad un secondo cortile (trasformato in una stanza chiusa, a seguito dei lavori di ristrutturazione), che dava accesso ad un secondo cortile ove si prospettavano gli immobili della S. , che attualmente utilizzava per l’accesso (omissis) , verosimilmente non esistente prima del 1976, ossia epoca di creazione dell’accesso per lo stato di fatiscenza dell’accesso principale. Tanto chiarito, quanto ai vani dovevano ritenersi facenti parte dello stabile condominiale (omissis) , pur se realizzati in epoca successiva alla primitiva costruzione, in quanto ricompresi nella sagoma dell’edificio, di cui sfruttavano l’originario muro esterno e la copertura, trattandosi di chiusura di un precedente spazio aperto, recanti la medesima particella catastale del Palazzo. Quanto alla camera sovrastante, però, disconosceva che avesse accesso dalle scale condominiali, per essere stata realizzata in sopraelevazione nel 1960 e non avente carattere autonomo rispetto ai vani terranei, con accesso dal piano terra, cui accedeva.
In relazione alla domanda formulata per l’accesso alla palazzina con sottostante garage, confinante con (omissis) e posta nel secondo cortile dello stesso palazzo, incontrastata la esistenza di una servitù di passaggio dall’androne del Palazzo – v. atto notarile del 1907 – doveva riconoscersi che detto diritto non era estinto per non uso.
Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per Cassazione la Banca convenuta, sulla base di tre motivi, cui ha resistito con controricorso la S. , contenente anche ricorso incidentale affidato ad un unico motivo.
In prossimità della pubblica udienza entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Occorre preliminarmente rilevare che parte controricorrente ha depositato memoria, pervenuta il 9 novembre 2015, oltre il termine di cinque giorni prima dell’udienza pubblica, fissata per il 12 novembre.
Mette conto in proposito osservare che resta irrilevante la circostanza che l’atto sia stato spedito a mezzo posta, in data anteriore al 7 novembre, atteso che, come da tempo affermato in giurisprudenza (Cass. n. 17726 del 2006 e Cass. n. 6996 del 2007), l’art. 134 disp. att. c.p.c., comma 5, a norma del quale il deposito del ricorso e del controricorso, nei casi in cui sono spediti a mezzo posta, si ha per avvenuto nel giorno della spedizione, non è applicabile per analogia al deposito della memoria, perché il deposito di quest’ultima è esclusivamente diretto ad assicurare al giudice ed alle altre parti la possibilità di prendere cognizione dell’atto con il congruo anticipo rispetto alla udienza di discussione – ritenuto necessario dal legislatore e che l’applicazione del citato art. 134 finirebbe con il ridurre, se non con l’annullare, con lesione del diritto di difesa delle controparti.
Inoltre non rileva che il termine scadesse in giornata di sabato. Va infatti confermato che l’art. 155 c.p.c., comma 5 (introdotto dalla L. n. 263 del 2005, art. 2, comma 1, lett. f)), diretto a prorogare al primo giorno non festivo il termine che scada nella giornata di sabato, opera con esclusivo riguardo ai termini a decorrenza successiva e non anche per quelli che si computano “a ritroso”, cori rassegnazione di un intervallo di tempo minimo prima del quale deve essere compiuta una determinata attività, in quanto, altrimenti, si produrrebbe l’effetto contrario di una abbreviazione dell’intervallo, in pregiudizio con le esigenze garantite con previsione del termine medesimo (cfr Cass. n. 11163 del 2008).
Venendo all’esame del ricorso principale, con il primo motivo la banca lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1051, 1055 e 2697 c.c., per avere la corte territoriale ritenuta la esistenza di un Condominio con riferimento al complesso monumentale di (OMISSIS) rispetto ai due vani terranei, non trattandosi di costruzione coeva. Né il giudice distrettuale aveva fatto riferimento ai titoli di provenienza dei beni in questione, dai quali non è possibile rinvenire alcun riferimento all’esistenza di diritti condominiali sul Palazzo ed anzi era stato venduto alla Banca anche il secondo cortile. Dallo stesso atto di donazione dei vani alla resistente emerge che i cespiti avevano accesso da (omissis) , per cui in assenza della reciprocità della utilitas veniva a cadere il presupposto fondamentale.
Aggiunge la ricorrente che il giudice del gravame avrebbe errato anche nel ritenere l’esistenza di una servitù di passaggio quanto all’ulteriore edificio, con violazione dell’art. 1051 c.c., trattandosi di passaggio coattivo.
Con il terzo motivo viene denunciato un vizio di motivazione in ordine alle circostanze di cui al primo motivo.
Vanno esaminati innanzitutto il primo e il terzo motivo del ricorso, che – essendo strettamente connessi – possono essere trattati congiuntamente.
Le censure sono infondate.
La sentenza ha accertato che: a) dalla c.t.u. pur essendo emerso che i due terranei erano stati realizzati nella loro attuale consistenza in epoca successiva alla primitiva realizzazione del (omissis) , essi erano interni al perimetro dell’originario edificio, di cui utilizzavano il muro esterno; b) la situazione era ben evidenziata nella tavola grafica n. 1 laddove i muri preesistenti erano colorati in azzurro, in giallo quelli ex novo; c) nella sostanza l’originaria destinazione di un porticato era stata modificata con la chiusura, piuttosto semplice, delle strutture esistenti; d) la chiusura di una porzione di piano dell’edificio doveva ritenersi far parte automaticamente del Palazzo stesso, proprio come il precedente spazio “aperto”, in quanto spazio fisico già ricompreso nel fabbricato, di cui già utilizzava copertura e strutture; e) i cespiti insistevano sulla medesima particella del (omissis) ; inoltre, anche il “secondo” cortile faceva parte del Palazzo di guisa che i cespiti in questione risultavano racchiusi fra il muro perimetrale esterno del Palazzo e quest’ultimo cortile; g) la stessa banca appellata riconosceva che per il passato l’accesso a questi locali avveniva anche per il tramite dell’androne prospiciente Corso Vittorio Emanuela. Tutto ciò induceva la Corte a concludere per il carattere di condominialità delle unità immobiliari de quibus, in quanto facenti parte di un unico complesso immobiliare, essendo stata mutata solo la destinazione di detta area, con un uso più intensificato in ragione della realizzazione di nuovi vani.
Orbene, ai fini di stabilire se potesse operare la presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c., invocata dalla controricorrente ed avversata dalla ricorrente, va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
Nella specie, occorre considerare che, secondo gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito, i vani acquistati dall’attrice non erano autonomi e distinti dal (OMISSIS) e la sentenza ha accertato che, in considerazione della struttura perimetrale e della tecnica di realizzazione dei locali terranei – come si è detto – detti beni risultavano incorporati ab origine in modo definitivo all’edificio monumentale, avendo in comune le mura perimetrali esterne e la copertura.
La questione presenta affinità con alcuni precedenti esaminati da questa Corte che ha ritenuto che, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso (ex plurimis: Cass 18 dicembre 2014 n. 26766).
E d’altra parte, deve escludersi anche la dedotta contraddittorietà della sentenza laddove la stessa ha applicato la presunzione di comunione sulla base di presupposti fattuali, quali i muri perimetrali e la copertura, che costituiscono il collegamento strumentale naturale dei beni condominiali, essendo necessari per l’esistenza e l’uso delle singole proprietà, destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo, per cui la censura proposta non può trovare ingresso in questa sede poiché essa coinvolge – contrastandola, peraltro, con mere asserzioni – una valutazione di fatto operata dal giudice di merito in maniera congrua, logicamente coerente e non inficiata da errori di diritto. In materia di condominio, infatti, spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195).
Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ai sensi dell’art. 112 c.p.c. per avere la corte territoriale completamento omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale formulata ai sensi dell’ad. 1068 c.c..
Anche detta censura non può trovare ingresso.
Invero non vi è stata omessa pronuncia, ma rigetto implicito della domanda riconvenzionale, in ragione della ritenuta esistenza di un condominio, da cui è derivata una preclusione logico-giuridica, con conseguente a giudicato cosiddetto “interno”, per non avere la Banca riproposto in appello la questione.
Passando all’esame dell’unico motivo del ricorso incidentale, con il quale viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, n. 1 e 1102, comma 1 c.c., oltre a vizio di motivazione, per avere la corte errato nel ritenere escluse dalla proprietà comune le scale, nonostante dalla documentazione prodotta, in particolare dai contratti di locazione conclusi dalla sua dante causa, risultasse che quest’ultima fruisse dell’uso della scala condominiale per l’accesso al vano ammezzato di sua proprietà.
Le scale, tecnicamente, danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, essendo necessarie all’uso comune. Ma dall’accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito, che ha sottolineato la particolare configurazione rispetto ai due locali terranei, ne va esclusa la condominialità.
Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Le obiettive caratteristiche strutturali, per cui dette scale servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, ne fanno venire meno in questo caso il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
Alla luce dei motivi esposti, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, e per l’effetto vanno rigettati entrambi i ricorsi.
In considerazione della reciproca soccombenza, le spese del giudizio di cassazione vengono interamente compensate fra le parti.

P.Q.M.

La Corte, rigetta entrambi i ricorsi;
dichiara interamente compensate fra le parti le spese di legittimità.

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