Condominio: quando le scale sono di un solo condomino
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9 Mag 2016
 
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Condominio: quando le scale sono di un solo condomino

Le scale si presumono di tutti i condomini, e quindi del condominio, salvo che si dimostri che la loro destinazione è rivolta solo a garantire un uso esclusivo di una parte dell’edificio.

 

Se è vero che le scale appartengono a tutti i condomini, anche quelle che portano all’ultimo piano, questa presunzione di comproprietà viene meno quando esse servono all’uso esclusivo di una parte dell’immobile riservata a un solo condomino. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Il codice civile [2] fa un elenco (a titolo esemplificativo) di parti dell’edificio che si presumono essere di tutti i condomini (quindi in comunione tra loro), in quanto ritenute necessarie per l’esistenza dello stabile o perché permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Tra essi figurano le scale: anche la rampa che porta all’ultimo piano, quindi, non può essere chiusa con un cancelletto dal proprietario dell’appartamento ivi situato (leggi “Le scale sono tutte del condominio”). Infatti anche se le scale danno accesso alle proprietà esclusive, restano comunque di proprietà del condominio e non dei singoli condòmini.

 

Tale presunzione di comproprietà, però, può essere superata se si dimostra una delle due seguenti circostanze:

 

  • se c’è un contratto che attribuisce la proprietà esclusiva di una determinata scala a un solo soggetto e non a tutti gli altri;
  • oppure se la destinazione della scala è rivolta a servire un solo condomino e non tutti gli altri. In tal caso, quindi, la presunzione di contitolarità viene superata perché il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, è destinato a servire in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.

 

In tali casi viene quindi meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene supera la previsione contenuta nel codice civile che, invece, parla di comunione.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 12 novembre 2015 – 19 aprile 2016, n. 7704
Presidente Nuzzo – Relatore Falaschi

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 13 settembre 1984 S.R. evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, la Banca di Credito Popolare di (omissis) esponendo di essere nuda proprietaria di due vani terranei e di una sovrastante camera con servizio igienico, vani che costituivano “parti condominiali” del complesso immobiliare denominato (omissis) , facente parte delle (omissis) , sito nel Comune di (omissis) , per i quali si era avuto da sempre accesso veicolare e pedonale dal (omissis) ; aggiungeva che oltre ai cespiti predetti l’attrice era proprietaria di una piccola palazzina ubicata sul retro del (omissis) , posto a confine con lo stesso, ed anche per detto immobile aveva sempre avuto diritto di accesso dal (omissis) e dal cortile del predetto Palazzo; proseguiva che nel 1976 il Comune di (omissis) per ragioni di sicurezza aveva provveduto a transennare detto accesso, a causa dello stato di fatiscenza e di pericolo in cui versava la zona, per cui l’accesso ai beni avveniva attraverso (omissis) ; concludeva che avendo nel frattempo la Banca acquistato quasi per intero il Palazzo de quo, chiedeva accertarsi che i vani sopra indicati facevano parte dello

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[1] Cass. sent. n. 7704/2016 del 19.04.2016.

[2] Art. 1117 cod. civ.

 


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