Pignoramento immobile dei creditori: da quale importo di debito?
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10 Mag 2016
 
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Pignoramento immobile dei creditori: da quale importo di debito?

Esecuzioni forzate: a quanto deve ammontare un debito per pignorare l’immobile di proprietà come la casa o un terreno?

 

Il pignoramento della casa o di qualsiasi altro immobile non incontra limiti minimi al credito azionabile con l’esecuzione forzata, salvo che a procedere sia Equitalia per la quale vigono particolari regole; tutti gli altri soggetti, invece, possono agire per qualsiasi importo. Ma procediamo con ordine.

 

Dopo aver parlato dei casi in cui è possibile il pignoramento della prima casa (leggi “Pignoramento prima casa: quale creditore può venderla?”), occupiamoci oggi dei termini entro cui è possibile il pignoramento di un immobile. Una domanda ricorrente, infatti, che viene posta all’avvocato è a quanto deve ammontare un debito per consentire al creditore di pignorare l’immobile di proprietà? La risposta è diversa a seconda che l’azione esecutiva sia intrapresa da un privato o da Equitalia.

 

 

Creditori privati

Per i soggetti privati (per es. banche, fornitori, ecc.), vige il principio contenuto nel codice civile secondo cui ogni cittadino risponde dei debiti contratti con tutto il suo patrimonio presente e futuro. Questo significa che, così come per i pignoramenti mobiliari e i pignoramenti presso terzi (ossia dello stipendio, pensioni, conto in banca o alle poste), il creditore ha diritto di agire anche per importi di basso ammontare. L’unico limite, dunque, resta solo quello della convenienza economica della procedura. Ad esempio, il pignoramento immobiliare è certamente la procedura più lunga e costosa e, di norma, viene assolutamente sconsigliata quando il credito sia di poche centinaia di euro; resta fermo, comunque, che nulla potrebbe vietare al creditore di agire ugualmente.

 

Addirittura, il creditore può far pignorare insieme con l’immobile anche i beni mobili che lo arredano, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga unitamente (cosiddetto cumulo dei mezzi di espropriazione).
In questo caso, il creditore chiede all’ufficiale giudiziario di compiere un pignoramento congiunto, che però segue le forme del pignoramento mobiliare per i beni mobili e quello immobiliare per l’immobile.

 

Il debitore può chiedere la riduzione del pignoramento quando il creditore pignora una serie di beni di valore eccessivo rispetto al debito o quando il bene può essere diviso. Il che non sempre è possibile. Vediamo come funziona questo meccanismo.

 

La riduzione del pignoramento

Quando il valore dei beni pignorati è superiore all’importo delle spese dell’esecuzione e dei crediti dovuti al creditore pignorante ed agli eventuali creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, il debitore può presentare al giudice dell’esecuzione un’istanza (scritta o orale) di riduzione del pignoramento. L’istanza può essere proposta in qualsiasi fase della procedura esecutiva, purché il bene pignorato non sia stato venduto.

 

Il giudice può (ma non è obbligato) disporre la riduzione del pignoramento decidendo con ordinanza, sentiti il creditore pignorante e gli eventuali creditori intervenuti: in particolare, può limitare l’espropriazione al mezzo che il creditore sceglie o, in mancanza, a quello che egli ritiene più opportuno. Se l’espropriazione è eccessiva per dolo o colpa, il giudice può anche condannare il creditore procedente al risarcimento del danno per responsabilità aggravata.

 

Tuttavia il Giudice cui sia richiesta la riduzione del pignoramento deve tener conto dell’eventualità che il rapporto tra l’ammontare dei beni pignorati rispetto alle necessità del processo esecutivo, non può essere aprioristicamente determinato, dal momento che nel corso dello stesso processo ai creditori è consentito di intervenire.

 

Nel caso di accoglimento della richiesta di riduzione:

  1. se sono state azionate più procedure esecutive per il recupero del medesimo credito, la procedura esclusa (per scelta del creditore o su indicazione dello stesso giudice) si estingue;
  2. se sono stati pignorati più beni nella medesima procedura esecutiva, quest’ultima si riduce ai soli beni ritenuti sufficienti al soddisfacimento del credito e delle spese.

 

Beni immobili impignorabili

Come abbiamo detto in “Pignoramento prima casa: quale creditore può venderla?”, il creditore privato può sempre pignorare la prima casa. Tuttavia esistono altri limiti.

In particolare, non possono essere pignorati:

 

– gli immobili inseriti nel fondo patrimoniale, costituito dai coniugi sui beni destinati ai bisogni della famiglia. Tali immobili sono impignorabili se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia: non sono tali quelli di lavoro, ma lo sono quelli per scopi voluttuari o di investimento. Il fondo può essere invece pignorato per debiti volti a fare fronte ad esigenze familiari;

– gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico;

– gli immobili destinati a sede di uffici pubblici o comunque ad un pubblico servizio;

– gli immobili per i quali è stata concessa immunità territoriale;

– gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico, anche se appartengono a privati;

– gli immobili oggetto di sequestro antimafia (disposto dal giudice penale).

 

 

Se il creditore è Equitalia

Al contrario di quanto previsto per i creditori privati, Equitalia incontra tre limiti:

 

– prima del pignoramento deve sempre iscrivere ipoteca;

– l’ipoteca può essere iscritta solo se il debito è superiore a 20.000 euro;

– il pignoramento può essere avviato solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Quanto al pignoramento della cosiddetta prima casa, da parte di Equitalia rinviamo di nuovo alla guida Pignoramento prima casa: quale creditore può venderla?”.

 

 

La banca può vendere l’immobile senza bisogno del giudice

Con il nuovo decreto legge approvato dal Governo [1], se il mutuatario è inadempiente, la banca può rivalersi sull’immobile finanziato, vendendolo senza bisogno di pignoramento, di giudici e di tribunali, ma con trattative private; il debitore viene liberato dal suo debito se questo è superiore al credito della banca oppure, se inferiore, la banca dovrà corrispondere solo l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

 

Si tratta di un’alternativa all’ipoteca tradizionale. Se il mutuatario risultasse inadempiente, infatti, il legislatore ha previsto la possibilità di trasferire l’immobile alla banca, che potrà poi venderlo. Un modo per evitare le tempistiche delle procedure esecutive: la garanzia, in questo caso, è la possibilità di trasferire in favore del creditore la proprietà di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare conseguentemente all’inadempimento del debitore.

 

Specifica il decreto che «si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento».

Il testo specifica anche che il trasferimento non potrà essere effettuato in merito agli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.


[1] DL n. 59/2016.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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