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Lo sai che? Pubblicato il 11 maggio 2016

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Lo sai che? Prima del mutuo il notaio è obbligato a fare le visure sull’immobile

> Lo sai che? Pubblicato il 11 maggio 2016

Il notaio non può limitarsi all’accertamento della volontà delle parti e alla stesura e compilazione dell’atto, ma deve altresì provvedere alle attività preparatorie e successive.  

In sede di rogito di un mutuo fondiario, il notaio non può limitarsi a riportare, sull’atto pubblico, la volontà delle parti a redigere l’atto pubblico, ma deve effettuare, prima, tutte le visure nei registri immobiliari e i controlli necessari per verificare che sul bene possa essere regolarmente iscritta l’ipoteca e, quindi, sia “libero” da altri impedimenti o formalità. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

La giurisprudenza è unanime nel ritenere la responsabilità professionale del notaio in caso di mancata predisposizione delle “relazioni preliminari notarili” diffuse nella prassi bancaria nell’ambito dell’istruttoria anteriore alla concessione di mutui. Il notaio deve svolgere, in modo diligente, tutte le attività accessorie e successive per il conseguimento del risultato effettivo voluto dalle parti, ossia l’erogazione del mutuo dietro concessione di ipoteca sull’immobile.

Tra tali attività preparatorie che competono al notaio rientrano certamente le visure catastali e ipotecarie necessarie per la corretta identificazione del bene e la verifica che lo stesso sia libero da pesi, vincoli e gravami che possano compromettere l’operazione, come ad esempio, precedenti ipoteche [2].

Secondo la sentenza in commento, in caso di concessione di un mutuo fondiario da parte della banca al proprio cliente, nel compiti propri del notaio rientrano, non solo la stipula dell’atto pubblico, ma anche la verifica della libertà del bene e la corretta valutazione e interpretazione delle visure dei registri immobiliari: ciò onde consentire la corretta informazione del cliente sulla convenienza dell’atto da rogitare.

Il notaio, dunque, non può limitarsi all’accertamento della volontà delle parti e alla stesura e compilazione dell’atto, ma deve altresì provvedere alle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e la sua attitudine a conseguire lo scopo voluto dai contraenti.

Se non adempie a tali obblighi, il notaio è responsabile non solo verso il mutuatario, ma anche verso la banca.

note

[1] Cass. sent. n. 9320/16 del 9.05.2016.

[2] Cass. sent. n. 14865/2013.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 aprile – 9 maggio 2016, n. 9320
Presidente Bucciante – Relatore Scarpa

Svolgimento del processo

Con citazione notificata il 16.03.2001, la SANPAOLO IMI s.p.a. conveniva innanzi al Tribunale di Roma il notaio P.A. ed il Fallimento Lido delle Salzare s.r.l., chiedendo, in via principale, di accertare la responsabilità del medesimo notaio convenuto con riguardo alla redazione delle relazioni notarili inerenti alle domande di mutuo fondiario avanzate dalla Lido delle Salzare s.r.l., e di condannare conseguentemente il P. al risarcimento dei danni, da quantificarsi in prosieguo o in separato giudizio; in via subordinata, SANPAOLO IMI s.p.a. chiedeva di accertare che l’inadempimento del notaio P. nel redigere tali relazioni su incarico della Lido delle Salzare s.r.l. avesse cagionato gravi pregiudizi a quest’ultima, e di accogliere pertanto la domanda in via surrogatoria ex art. 2900 c.c. per la condanna del notaio a risarcire i danni a proprio favore. Si deduceva dall’attrice che il P. , in sede di istruttoria degli otto mutui erogati alla Lido delle Salzare dall’Istituto Bancario San Paolo di Torino, finalizzati alla realizzazione di un programma edificatorio (realizzazione di un complesso turistico alberghiero) sulle aree acquistate nel 1989 dalla mutuataria nel Comune di Ardea, aveva omesso di rilevare l’esistenza di un vincolo archeologico, imposto nel 1980 dal Ministero dei beni culturali, vincolo che aveva comportato l’annullamento della concessione edilizia e la demolizione delle opere realizzate. Il mancato rilievo da parte del notaio del vincolo di inedificabilità aveva causato l’erronea valutazione di idoneità della garanzia ipotecaria prestata con riguardo ai consistenti finanziamenti concessi alla Lido delle Salzare s.r.l., peraltro poi dichiarata fallita dal Tribunale di Roma.
Il Fallimento Lido delle Salzare s.r.l. si costituiva proponendo a sua volta domanda nei confronti del notaio P. . Anche quest’ultimo si costituiva, contestando le domande avverse e chiamando in causa a propria garanzia l’Assitalia – Le Assicurazioni d’Italia s.p.a. e la Lloyd’s of London, Rappresentanza Generale per l’Italia, che pure si costituivano.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 13 settembre 2004, condannava il notaio P. al risarcimento del danno patito dall’attrice Sanpaolo IMI s.p.a., danno da liquidarsi in separato giudizio, mentre rigettava la domanda riconvenzionale proposta dal Fallimento Lido delle Salzare s.r.l.; accoglieva altresì le domande di garanzia avanzate dal P. , condannando l’Assitalia – Le Assicurazioni d’Italia s.p.a. e la Lloyd’s of London, Rappresentanza Generale per l’Italia, a tenere indenne il notaio di tutte le somme da pagare a titolo risarcitorio alla Sanpaolo IMI.
Venivano proposti separati appelli dal Fallimento Lido delle Salzare s.r.l. e dal notaio P. , ma le due impugnazioni erano rigettate dalla Corte d’appello di Roma con sentenza n. 4959 del 22 novembre 2011.
Avverso la decisione della Corte di Roma P.A. ha proposto ricorso strutturato in tre motivi. Resistono con controricorsi Intesa Sanpaolo s.p.a., che ha incorporato Sanpaolo IMI s.p.a., e INA Assitalia S.p.a, che ha incorporato Assitalia Le Assicurazioni d’Italia s.p.a. Rimagono intimati senza svolgere attività difensiva il Fallimento Lido delle Salzare s.r.l. e la Lloyd’s of London, Rappresentanza Generale per l’Italia. Il ricorrente P. e la controricorrente Intesa San Paolo s.p.a. hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

I. Il primo motivo di ricorso di P.A. deduce la contraddittorietà della motivazione su fatto controverso e decisivo, ex art. 360, n. 5, c.p.c., quanto all’insussistenza del nesso causale. Si contesta che la decisione della Corte di Roma sia fondata sull’assioma secondo cui se il vincolo archeologico (“sia esso assoluto o relativo”) fosse stato evidenziato nella relazione del notaio, l’istituto bancario non avrebbe erogato il finanziamento. Viene per contro affermato dal ricorrente che il decreto impositivo del vincolo per l’area dove doveva essere realizzato il complesso residenziale dalla mutuataria Lido delle Salzare s.r.l. comportasse non un divieto assoluto di edificabilità, ma solo “il divieto di eseguire nuove costruzioni, impianti,… tali da alterare la visibilità della zona attualmente esistente”, ovvero un vincolo prospettico a tutela del sito archeologico. Ciò escludeva che il vincolo incidesse sul valore del bene ipotecato e quindi non avrebbe indotto la Banca, ove pure resa edotta della sua esistenza, a negare il finanziamento, trattandosi di mutuo edilizio e non fondiario.
Il secondo motivo deduce vizi ex art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. della sentenza impugnata in riferimento all’art. 2665 c.c., stante la nullità della nota di trascrizione, che mancava di qualsiasi elemento idoneo ad identificare le generalità di Z.R. , dante causa della Lido delle Salzare s.r.l., alla quale era stato notificato, in data 4 maggio 1980, il vincolo ex artt. 1, 3 e 21, legge n. 1089/1939. Al riguardo si critica il ragionamento della Corte di Roma che ha escluso la dedotta invalidità.
Il terzo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360 n. 5, c.p.c., assume la contraddittorietà della motivazione della Corte di merito circa l’eccepita insussistenza di ogni rapporto negoziale tra il Notaio P. e la banca mutuante, avendo il professionista ricevuto incarico dalla Lido delle Salzare s.r.l. ed essendo l’Istituto Sanpaolo rimasto terzo non beneficiario della prestazione contrattuale.
La controricorrente Intesa Sanpaolo s.p.a. chiede il rigetto del ricorso, perché inammissibile o infondato. La controricorrente INA Assitalia S.p.a., dichiara di riservarsi di far proprio l’eventuale esito positivo del ricorso, ribadendo il limite del massimale di polizza.
II. Il primo ed il terzo motivo del ricorso del notaio P. , che possono trattarsi congiuntamente per la loro connessione logica, sono infondati.
Va premesso come l’accertamento del nesso di causalità tra l’inadempimento e il danno costituisce apprezzamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità, qualora sia sorretto da motivazione adeguata e immune da errori.
La controversia, peraltro, affronta il tema della responsabilità civile del notaio correlata alla predisposizione delle cosiddette relazioni preliminari notarili, diffuse nella prassi bancaria nell’ambito delle istruttorie prodromiche alla concessione dei mutui, ed aventi valenza non propriamente certificativa delle risultanze catastali, quanto di perizia di carattere tecnico.
Dovendosi valutare quale diligenza debba governare la prestazione del notaio nella attività di preparazione dei mutui bancari ipotecari, possono certamente richiamarsi gli approdi della consolidata giurisprudenza di questa Corte che ricomprendono tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, sussistendo altrimenti la responsabilità da inadempimento del professionista nei confronti di tutti i contraenti dell’atto rogato (Cass. 20 agosto 2015, n. 16990: Cass. 26 agosto 2014, n. 18244; Cass. 13 giugno 2013, n. 14865).
Certamente, con riguardo all’attività istruttoria concernente un mutuo ipotecario, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e le visure dei registri immobiliari, in quanto funzionali alla corretta informazione del cliente sulla convenienza dell’atto, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera notarile.
La relazione notarile preliminare redatta nel corso di un’istruttoria di un mutuo bancario determina, in ogni caso, l’assunzione di obblighi non soltanto nei confronti del mutuatario, il quale abbia da solo dato incarico al notaio di effettuare le visure, ma pure nei confronti della banca mutuante. E ciò o intendendo l’istituto bancario quale terzo ex art. 1411 c.c., che si beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, il quale abbia richiesto l’opera del notaio (come argomentato dai giudici del merito nel caso qui in esame); oppure ritenendosi che nella fattispecie comunque sussista un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale”, fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio, in quanto esercente una professione protetta, ed avente perciò lo stesso contenuto di un’obbligazione contrattuale (cfr. Cass. 23 ottobre 2002, n. 14934), e ciò indipendentemente dalla formale assunzione della qualità di committente nel contratto di opera professionale. Il danno causato al mutuante per l’inesatta o incompleta informazione contenuta nella relazione notarile preliminare sarà quindi da parametrare sulla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato.
La Corte d’appello di Roma ha premesso in fatto che “si trattava di otto contratti di mutuo, ciascuno finalizzato all’erogazione dei fondi necessari per la costruzione di un edificio, tutti rientranti nella stesso progetto edilizio; i contratti avevano identico contenuto e prevedevano l’erogazione del danaro non al momento della stipula, ma soltanto dopo la debita iscrizione dell’ipoteca, previa accertamento della libertà dell’immobile da ipotecare da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli”. La sentenza impugnata ha poi affermato che “l’accertamento dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità, sia esso assoluto o relativo, avrebbe sicuramente fatto vacillare l’affidamento riposto dall’ente mutuante nella garanzia su un bene, il cui accrescimento economico poteva essere quantomeno limitato. Né si può ritenere che l’esistenza di atti amministrativi, di diverso contenuto, attestanti la natura edificabile del terreno, avrebbero comportato diverse determinazioni. Appare invece verosimile che l’ente mutuante, nella prospettiva di un serio rischio economico e per un importo ingente, avrebbe almeno effettuato ulteriori accertamenti in riferimento alla validità delle concessioni, soprattutto nella prospetti:va di un annullamento totale, considerata l’inscindibilità del progetto edificatorio”.
Trattandosi, nella specie, di vincolo archeologico imposto ai sensi dalla legge I giugno 1939, n. 1089 (vigente ratione temporis), esso, a differenza dei vincoli espropriativi o di inedificabilità, si iscrive tra le limitazioni legali della proprietà ed ha natura conformativa del diritto sul bene. Tale vincolo, seppure, come sostiene il ricorrente, non sia astrattamente qualificabile come assoluto (non potendosi teoricamente escludere un’attività edificatoria che non snaturi né pregiudichi la conservazione ed integrità dei reperti archeologici), concorre certamente alla configurazione giuridica della proprietà ed incide negativamente sul valore di mercato dei beni coinvolti.
L’esistenza del vincolo archeologico rientra, pertanto, come correttamente argomentato dalla Corte d’appello, nel contenuto obbligatorio informativo della relazione notarile preliminare redatta nel corso dell’istruttoria di un mutuo bancario ipotecario, secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c..
III. Quanto al secondo motivo di ricorso, anche esso non merita accoglimento. La Corte d’Appello, in ordine alla nullità della nota di trascrizione del vincolo gravante sull’area, per mancanza delle generalità di Z.R. , ha escluso detta invalidità, sia in base ai principi giurisprudenziali consolidati circa l’art. 2665 c.c., sia in base alla considerazione che “dalla visura risultavano due terreni intestati allo stesso nominativo, pur con una diversa indicazione del comune di appartenenza” (in un atto Comune di Pomezia ed in altro Comune di Ardea), “con dati catastali perfettamente sovrapponibili”, giacche, a seguito della scissione amministrativa del comune di Ardea dal comune di Pomezia, non era stato predisposto un nuovo registro censuario. Non può allora non ribadirsi, a proposito della doglianza del ricorrente, che, ai fini della validità della trascrizione nei registri immobiliari di un vincolo archeologico costituito ai sensi della legge I giugno 1939 n. 1089, volta all’opponibilità ai terzi delle previste prescrizioni, deve ritenersi sufficiente, a norma dell’ari 2665 c.c., che le indicazioni riportate nella nota consentano di individuare – senza incertezza e secondo un apprezzamento riservato al giudice del merito e perciò non censurabile ove, come nel caso in esame, congruamente motivato – gli elementi essenziali del titolo, in maniera da permettere comunque ai terzi, in base agli ordinari criteri nominativi di tenuta dei registri immobiliari, di conoscere l’esistenza dell’atto.
La Corte d’Appello ha infatti accertato e spiegato come il notaio P. , richiesto della preparazione della relazione istruttoria per l’erogazione di mutui ipotecari, avrebbe potuto verificare la trascrizione del vincolo archeologico nei registri immobiliari attraverso più attente indagini nominative nella tavola alfabetica, indagini da lui esigibili alla luce della speciale competenza professionale.
Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, quanto ai rapporti tra il ricorrente ed la controricorrente Intesa Sanpaolo S.p.a. Non occorre statuire circa le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrente INA Assitalia s.p.a., stante la comunanza di posizioni assunte nel presente grado.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente Intesa Sanpaolo S.p.a. le spese sostenute in questo giudizio, che liquida in complessivi 10.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali c ad accessori di legge; compensa per intero le spese del giudizio di cassazione nei rapporti tra il ricorrente e la controricorrente INA Assitalia s.p.a..


Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 15 aprile – 11 maggio 2016, n. 9662
Presidente Bucciante – Relatore Scarpa

Svolgimento del processo

M.A., con citazione del 18 febbraio 2002, convenne dinanzi al Tribunale di Grosseto B.G. per sentirne accertare la responsabilità in relazione all’opera professionale di notaio prestata nella stipula di un contratto di compravendita di beni immobili in data 22.1.1993, e per sentir condannare il convenuto a tenere l’attore indenne da ogni onere e spesa nei confronti di S.P.P..
A sostegno della domanda il M. esponeva che:
– il 22.1.1993 in qualità di venditore, insieme ad altri, aveva stipulato un contratto di compravendita di beni immobili, terreno agricolo e fabbricato rurale, assumendo la qualità di acquirente tale S.P.P. ;
– il notaio rogante B.G. , omettendo le necessarie visure presso la Conservatoria dei RR.II., non aveva rilevato la trascrizione, in danno di esso venditore, di un decreto di sequestro conservativo eseguito in data 28.8.1991 e trascritto ai numeri R.P. 7791, R.G.10948, riguardante anche i beni immobili compravenduti, che, invece, erano stati erroneamente dichiarati in atto liberi da oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli;
– a causa di tale trascrizione l’acquirente S. aveva lamentato di non aver potuto accedere ad un mutuo per ristrutturazione ed aveva intrapreso una causa di risarcimento dei danni nei confronti di dello stesso M. , nel corso della quale era stata espletata una c.t.u. che aveva determinato il danno in Euro 10.329,14.
B.G. si costituiva in giudizio e contestava la domanda, assumendo che il M. si fosse presentato presso il suo studio nel dicembre 1992, chiedendone l’opera professionale per la presentazione della denunzia di successione del padre, M. Giovanni, deceduto il 2.7.1972, e segnalando l’urgenza dell’adempimento, avendo intenzione di vendere i beni pervenutigli in successione. Sicché, la denunzia di successione era stata predisposta e presentata il 29.12.1992 e il 22.1.1993 era stato stipulato l’atto di compravendita con il S. , mentre la trascrizione del sequestro era avvenuta il 20.8.1991, quando il M. non risultava ancora proprietario dei beni iure successionis, ma chiamato alla successione. Anzi, nonostante egli fosse a conoscenza della vicenda processuale che aveva dato luogo alla trascrizione pregiudizievole, il M. non ne aveva informato il notaio, sollecitandone in mala fede l’attività di stipula. Istruita la causa, la stessa veniva decisa dal Tribunale di Grosseto con sentenza del 4.3.2006, che respingeva la domanda attrice sul rilievo dell’esclusiva responsabilità del M. nella causazione del danno al S. , per avere egli consapevolmente taciuto all’acquirente l’esistenza della trascrizione pregiudizievole, come dimostrato dalla circostanza della sua costituzione nel giudizio per sequestro conservativo in epoca antecedente alla compravendita.
Avverso questa sentenza M.A. proponeva appello, al quale resisteva B.G. .
La Corte d’Appello di Firenze, con sentenza n. 303/2011 del 1.3.2011, accoglieva in parte il gravame e condannava B.G. a pagare ad M.A. la metà di quanto questi doveva versare a Pier Paolo S. per danni e spese processuali in forza della sentenza inter partes del Tribunale di Grosseto del 23.2.2004. In fatto la Corte di Firenze evidenziava come:
– il 22.1.1993 M.A. aveva venduto a S.P.P. i diritti pro quota su un terreno con piccolo fabbricato rurale, pervenuti all’alienante per successione del padre M.G. ;
– il venditore garantiva la proprietà e disponibilità di quanto venduto e la libertà da vincoli, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche – sul bene compravenduto gravava, invece, la trascrizione di un sequestro conservativo autorizzato dal Presidente del Tribunale di Grosseto in data 20.8.1991, trascritto presso l’ufficio RR.II. di Grosseto in data 28.8.1991 con il n. 55 di presentazione, e n. 10948. R.G. e 7791 R.P.;
il M. , costituendosi nel giudizio di convalida del sequestro all’udienza del 12.11.1991, aveva dato atto della trascrizione pregiudizievole sui propri beni;
– il notaio B. , in occasione del rogito, non aveva effettuato le visure sue bene compravenduto (cfr. interrogatorio B. all’udienza del 23.11.2004);
– il M. era stato condannato a risarcire al S. il danno derivante dalla trascrizione pregiudizievole, liquidato nella misura di Euro 4.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione secondo indici Istat, a rifondergli il 50% delle spese legali e ed a pagare le spese di c.t.u..
La Corte d’Appello riteneva allora sussistente il diritto del M. ad essere tenuto indenne dal notaio rogante per la metà dell’importo della condanna subita nei confronti del S. . La sentenza d’appello affermava che, in relazione alla produzione del danno da inadempimento patito dal medesimo S. ed accertato nel giudizio da questi promosso contro il venditore M.A. , emergevano le concorrenti ed equivalenti responsabilità del venditore, che aveva mendacemente garantito la libertà del bene da trascrizioni, e del notaio rogante, il quale non aveva eseguito le necessarie visure.
Avverso la sentenza della Corte di Firenze, M.A. ha proposto ricorso strutturato in due motivi, illustrato con memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c. B.G. si difende con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, M.A. censura la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., ex art. 360, n. 4, c.p.c., essendo la sua domanda volta ad ottenere la condanna del notaio B. “a garantire e manlevare (e dunque rimborsare) il sig. M.A. da ogni onere e spesa (anche legale per la propria difesa) che lo stesso sia tenuto a sopportare in favore del sig. S.P.P. in forza dell’esito definitivo del giudizio da quest’ultimo instaurato di fronte al Tribunale di Grosseto”, nonché “in forza della instaurata procedura esecutiva immobiliare”. Il ricorrente sostiene che si trattava, in sostanza, di richiesta di sentenza generica di condanna alla restituzione, a titolo di manleva e/o regresso, stante l’incertezza sull’ammontare del danno effettivamente dovuto, in quanto ancora in fase di determinazione giudiziale nel giudizio pendente col S. . A fronte di domanda perciò limitata all’an debetaur, la Corte di Firenze si era indebitamente spinta ad emettere pronuncia di condanna specifica.
Il secondo motivo di ricorso deduce violazione dell’art. 360, n. 5, c.p.c., per omessa e/o insufficiente motivazione. Si assume che la Corte d’appello, pur avendo accolto nel merito le pretese del M. , avrebbe poi liquidato l’importo con riguardo alle sole somme relative al primo grado del giudizio tra M. e S. , senza tener conto, come richiesto dall’attore, delle somme risultanti in sede di definitivo accertamento, ovvero delle somme determinate nel giudizio di appello, come anche di quelle pertinenti alla procedura esecutiva.
I due motivi di ricorso, che possono essere trattati congiuntamente per la loro connessione logica, sono infondati.
I giudici d’appello hanno fatto corretta applicazione del principio, più volte affermato da questa Corte, secondo cui, quando un medesimo danno è provocato da più soggetti (pure se diversi siano i titoli di responsabilità di costoro, e siano configurabili titoli di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale, ovvero inadempimenti di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato), tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido, perché, sia in tema di responsabilità contrattuale che di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell’obbligo risarcitorio, è sufficiente, in base ai criteri che regolano il nesso di causalità ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell’evento (dei quali l’art. 2055 c.c. costituisce un’esplicitazione), che le azioni od omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo (principio della cd. causalità alternativa). Si tratta di una situazione che genera una solidarietà impropria, cioè relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a fonti diverse, in particolare a distinti titoli contrattuali, potendo poi il risarcimento effettivamente corrisposto al terzo creditore danneggiato incidere economicamente sull’uno o sull’altro debitore nei loro rapporti interni in proporzione al rispettivo obbligo (cfr. in particolare Cass. 26 agosto 2014, n. 18244; Cass. 20 luglio 2010, n. 16905). Fermo restante che il condebitore il quale, pagato il debito, agisca in regresso nei confronti di altri coobbligati, non può invocare nei confronti di questi il giudicato che lo abbia condannato al pagamento, vista l’ulteriore regola posta dall’art. 1306 c.c..
Tali principi sono stati appropriatamente utilizzati dalla Corte di Firenze per decidere la fattispecie inerente la ripartizione, nei rapporti tra venditore e notaio rogante, della responsabilità derivante dalla presenza di una trascrizione pregiudizievole sul bene venduto, responsabilità correlata per il primo all’obbligo di garanzia da eventuale evizione e per il secondo alla colpa professionale discendente dalla mancata effettuazione delle visure necessarie al fine di accertare la libertà dell’immobile oggetto della vendita.
Gli apprezzamenti del giudice di merito sulla sussistenza della colpa dei vari soggetti e del concorso di più fatti colposi nella determinazione dell’evento dannoso, nonché sulla valutazione della efficienza causale di ciascuna delle colpe concorrenti, si risolvono, peraltro, in un giudizio di fatto che, se immune da errori logici e di diritto, si sottrae al sindacato in sede di legittimità.
È poi noto che la disciplina del regresso nei rapporti interni fra condebitori solidali muta a seconda che si tratti di obbligazioni contrattuali o di obbligazioni per fatto illecito. Infatti, mentre nelle obbligazioni nascenti da contratto si applica il principio di cui agli artt. 1298 e 1299 c.c., secondo cui la ripartizione del debito fra i coobbligati avviene per quote che si presumono eguali, salvo che non risulti diversamente, nelle obbligazioni ex delicto l’onere sopportato da ciascun corresponsabile nei confronti degli altri obbligati è commisurato, ai sensi dell’art. 2055, comma 2, c.c., all’esistenza ed alla gravità delle rispettive colpe, nonché all’entità delle conseguenze che ne sono derivate, sicché il medesimo corresponsabile dell’evento dannoso ha diritto di essere tenuto indenne dal coobbligato di quella parte del complessivo debito risarcitorio verso il danneggiato corrispondente all’incidenza percentuale della colpa di detto coobbligato nella determinazione dell’evento medesimo. Nella specie, il compratore S. , danneggiato in conseguenza delle distinte condotte imputabili al venditore M. ed al notaio B. , aveva preteso la totalità della prestazione risarcitoria, com’era in sua facoltà in forza del vincolo solidale passivo, nei confronti del solo coobbligato M. , all’interno del giudizio conclusosi in primo grado con la sentenza del 23 febbraio 2004 resa dal Tribunale di Grosseto, recante condanna alla somma di Euro 4.000,00, oltre accessori e spese legali. Tale importo era dedotto dal M. davanti alla Corte d’Appello di Firenze nell’ambito del presente giudizio, giudizio che era stato dallo stesso intrapreso proprio per “accertare la responsabilità professionale del convenuto” e “ottenere la condanna del notaio B. “a garantire e manlevare (e dunque rimborsare) il sig. M.A. da ogni onere e spesa (anche legale per la propria difesa) che lo stesso sia tenuto a sopportare in favore del sig. S.P.P. in forza dell’esito definitivo del giudizio da quest’ultimo instaurato di fronte al Tribunale di Grosseto”, nonché “in forza della instaurata procedura esecutiva immobiliare”. Coerentemente, la Corte d’appello di Firenze, valutate la pari gravità ed efficienza causale delle rispettive colpe del M. e del B. ai fini della ripartizione interna del peso del risarcimento tra i corresponsabili, avendo inteso così proposta dal primo azione di regresso nei confronti del secondo, ha condannato il notaio a rimborsare l’appellante di quanto risultasse provato come dal primo dovuto al S. in forza della sopravvenuta sentenza n. 261/2004 del Tribunale di Grosseto. Col primo motivo di ricorso, il M. sostiene ora che la Corte d’Appello di Firenze abbia violato il principio di corrispondenza fra il chiesto ed il pronunciato ex art. 112 c.p.c., giacché, “forse spinta in tal senso dalla formulazione delle conclusioni”, la stessa ha proceduto ad una condanna specifica, senza tener conto dell’operata limitazione della domanda all’”an debeatur”. La doglianza non ha fondamento, in quanto, per come trascritto nello stesso ricorso, il M. aveva richiesto alla medesima Corte di merito di condannare il notaio B.G. a rimborsargli ogni onere e spesa discendente dall’esito del giudizio promosso dal S. , e ciò non deponeva affatto per la ravvisabilità di una separazione del giudizio sull’an debeatur da quello sul quantum, separazione che presuppone, piuttosto, una specifica ed espressa richiesta della parte, la cui volontà in tal senso non può certamente desumersi dalla formulazione di una generica richiesta ad essere tenuti indenni ed a rimborsare quanto l’attore sia tenuto a pagare ad un terzo per effetto della liquidazione operata in un diverso giudizio. Le modalità di formulazione della pretesa da parte del M. non depongono, quindi, per la ravvisabilità di una domanda di mero accertamento del diritto di regresso. Né il nostro ordinamento processuale contempla sentenze di condanna subordinate, quanto alla loro portata precettiva, ad un ulteriore accertamento di merito, da compiersi in un diverso giudizio di cognizione, per di più pendente tra parti diverse (argomenta da Cass. 9 luglio 2009, n. 16135). Si consideri, infine, come l’accertamento se l’attore abbia chiesto una pronuncia sia sull’an che sul quantum o soltanto una pronuncia limitata all’an debeatur concreta una quaestio facti, oggetto di apprezzamento riservato ai giudici del merito, che, se sorretto da congrua e logica motivazione, si sottrae al sindacato di legittimità.
Né merita condivisione il secondo motivo, che critica l’insufficienza motivazionale della sentenza della Corte di Firenze, la quale, nel quantificare l’entità della somma in via di regresso al M. , non avrebbe tenuto conto dei successivi sviluppi del giudizio pendente tra quest’ultimo ed il S. né delle spese della procedura esecutiva. Questa doglianza trova risposta in quanto già affermato in ordine all’esatta definizione della domanda ribadita dal M. davanti alla stessa Corte d’Appello, alla prova fornita in quella sede, effettivamente limitata agli importi fissati nella sentenza n. 261/2004 del Tribunale di Grosseto, all’inammissibilità di una diversa pronuncia di condanna subordinata, nei suoi concreti effetti, alle future risultanze del distinto giudizio corrente tra il M. ed il S. . D’altro canto, ai fini della determinazione del credito di regresso spettante al coobbligato solidale adempiente verso gli altri consorti, il rimborso proporzionale concerne certamente la prestazione dovuta, nonché i costi sostenuti per eseguire l’adempimento, come gli interessi dal giorno del pagamento, ma non si estende, invece, alle spese subite dall’adempiente per effetto della soccombenza nel giudizio di cognizione o del procedimento esecutivo portati dal creditore nei confronti di quel solo condebitore in forza della facoltà di scelta a lui spettante.
Conseguono il rigetto del ricorso e la regolazione secondo soccombenza delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute in questo giudizio, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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