Terrazza condominiale: chi paga i lavori?
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1 Giu 2016
 
L'autore
Noemi Secci
 


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Terrazza condominiale: chi paga i lavori?

Lastrico solare: come deve essere effettuata la ripartizione delle spese in caso di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

 

Tra i vari lavori di manutenzione periodica condominiali, danno luogo a innumerevoli discussioni tra condomini quelli relativi al lastrico solare, o terrazza. I proprietari degli appartamenti situati più in alto, difatti, sostengono che le spese debbano essere ripartite tra tutti i condomini, mentre chi si trova “ai piani di sotto” sostiene che le spese siano di competenza esclusiva dei proprietari degli attici. Chi ha ragione?

In realtà non esiste una risposta univoca, ma la ripartizione delle spese dipende dall’utilizzo del lastrico solare, se esclusivo o meno e dal tipo di lavori che devono essere eseguiti. Vediamo una breve sintesi delle principali situazioni.

 

 

Lastrico solare aperto a tutti o inutilizzabile

Quando il lastrico solare è accessibile da parte di tutti i condomini o, al contrario, quando non è accessibile per nessuno, le spese relative ai lavori devono essere ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi posseduti. Questa regola vale per qualsiasi tipologia di intervento: riparazioni, rifacimenti, migliorie, etc., in quanto, anche se si tratta di ordinaria manutenzione, tutti ne fruiscono in parti uguali.

Diverso è il discorso per le spese meramente voluttuarie, cioè non necessarie: in questo caso vale il principio generale stabilito dal Codice Civile [1], ossia l’esonero da qualsiasi contributo nella spesa per i condomini che non intendono trarne vantaggio. Se, però, l’utilizzazione separata non è possibile, l’intervento non è consentito, a meno che i condòmini che abbiano deliberato o accettato il relativo costo intendano sopportarlo integralmente.

 

 

Lastrico solare a uso esclusivo

Se, invece, il lastrico solare è destinato all’uso esclusivo di un condomino (o di più condomini, ma non di tutti), bisogna distinguere, in merito alla ripartizione dei costi, a seconda della tipologia di lavori da eseguire.

Per quanto riguarda le spese necessarie alla riparazione o alla ricostruzione, queste competono per un terzo al condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare e per i restanti due terzi ai condomini a cui il lastrico solare fa da copertura. Bisogna dunque valutare quali appartamenti ricadano sotto la copertura del terrazzo e riproporzionare i costi anche in base al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. I condomini degli appartamenti sottostanti, in particolare, devono contribuire, oltreché nella misura dei due terzi, sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare.

Lo stesso principio vale anche per la ripartizione delle spese relative ai lavori  di impermeabilizzazione e per il canale di raccolta delle acque piovane pertinente al lastrico, in quanto anche tali interventi sono attinenti alla funzione di copertura del terrazzo.

Inoltre, la regola generale è valida anche per il risarcimento danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante [3]: anche in questo caso, dunque, la divisione dei costi è nella misura di un terzo e due terzi.

Un’eccezione si verifica nel caso in cui il terrazzo copra dei locali comuni, come il vano caldaia o l’appartamento del portiere: in questo caso sono tutti tenuti al pagamento in parti uguali.

Ad ogni modo, se chi ha l’utilizzo esclusivo del lastrico è contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una sua parte, è tenuto al pagamento:

 

– della quota di 1/3 per intero;

– di una quota aggiuntiva dei 2/3, in proporzione alla parte coperta ed al piano.

 

 

Lastrico solare a uso esclusivo: piccoli interventi

Se il lastrico è ad uso esclusivo di uno o più condomini e vi sono dei lavori voluttuari da effettuare, o dei piccoli interventi relativi alla fruibilità di chi ne possiede l’utilizzo (come l’inserimento di nuove piastrelle, ringhiere, punti luce e simili), il costo deve essere sostenuto solo da chi ha in uso la terrazza. Fa eccezione la sola ipotesi in cui sia indispensabile la demolizione di determinati elementi per il rifacimento del manufatto.


[1] Art. 1121 Cod. Civ.

[2] Art. 1126 Cod. Civ.

[3] Cass. sent. n. 26239 del 13.12.2007.

[4] Cass. sent. n. 16583 del 28.09.2012.

 


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