Distanze minime tra abitazioni: metri di spazio e risarcimento
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12 Mag 2016
 
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Distanze minime tra abitazioni: metri di spazio e risarcimento

Chi vuole costruire su un proprio terreno o a ridosso di una casa già esistente un manufatto deve rispettare le distanze minime tra costruzioni: in caso di violazione delle norme di legge sulle distanze, il risarcimento danno è automatico e va liquidato in via equitativa.

 

Chi ha visto il proprio vicino di casa costruire un manufatto (ad esempio un balcone, una tettoia, una pergotenda, ecc.) in violazione delle prescrizioni di legge sulle distanze minime non deve dimostrare di aver subito un danno per ottenere il risarcimento del danno: difatti, una volta riconosciuto il mancato rispetto della distanza tra le due costruzioni, l’indennizzo gli è dovuto in via automatica, essendo insito nella violazione stessa. In tal caso, il giudice liquiderà il risarcimento in via equitativa ossia – non potendolo ancorare a dati concreti – sulla base di quanto a questi appare equo. Lo ha chiarito la Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

 

 

Le distanze minime tra costruzioni

Chi vuole costruire su un proprio fondo confinante con un fondo altrui edificato deve rispettare la normativa sulle distanze stabilita dalla legge, dai regolamenti locali e, in parte, dagli accordi tra i privati.

 

A dover rispettare la distanza minima è, ovviamente, chi costruisce per secondo, ossia chi edifica sul proprio terreno quando sul terreno confinante esiste già una costruzione. Chi edifica per primo infatti non è obbligato a rispettare alcuna distanza se il fondo confinante non è edificato.

Sono tenute a rispettare le distanze minime tutte le opere:

– stabili;

– immobilizzate al suolo;

– elevate dal suolo.

 

Una costruzione è stabile e immobilizzata anche quando non ha una propria individualità e autonomia in quanto costituisce un semplice accessorio del fabbricato, ossia anche quando è meramente appoggiato, incorporato o collegato in modo fisso ad un corpo di fabbricato preesistente indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione.

Non si considerano tali le opere che hanno funzione meramente decorativa, ornamentale, di rifinitura.

 

Invece, l’elevazione dal suolo dell’opera va valutata con riferimento al livello naturale del terreno. Ad esempio, non si considerano costruzioni:
– le opere completamente interrate quali piscine, parcheggi interrati e cantine;
– le opere che hanno una modesta elevazione dal suolo, come i campi da tennis.

 

 

Quali sono le distanze da rispettare

Secondo il codice civile, le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza non minore di 3 metri le une dalle altre.

Tuttavia, i regolamenti locali (es. piani regolatori, regolamenti edilizi comunali) possono prevedere una distanza maggiore.

 

Benché codice civile parli espressamente di distanza tra costruzioni, nelle norme degli enti locali figura spesso il criterio della distanza dal confine che impone distanze inderogabili rispetto al confine e non rispetto alla costruzione. I due diversi criteri sono soliti concorrere anche all’interno dello stesso piano regolatore.

 

 

Risarcimento danni per violazione delle distanze minime

Secondo la Cassazione, non c’è bisogno di provare il danno risarcibile quando il giudice accerta che il vicino ha realizzato una costruzione in violazione delle regole sulle distanze minime fra edifici: l’abusiva imposizione di una servitù, infatti, si traduce di per sé in una temporanea limitazione per il valore dell’immobile e deve dunque essere risarcita in via equitativa.

 

Il fatto, quindi, che il proprietario “leso” non riesca a dimostrare di aver subito un danno dalla costruzione troppo vicina non significa che tale pregiudizio non vi sia: anzi, una volta che risulta accertata la violazione del diritto di proprietà, la condanna al ristoro deve essere ritenuta automatica. Infatti, in caso di violazione delle norme sulle distanze minime tra fabbricati (contenute nel codice civile e integrate dai regolamenti edilizi comunali) non si ha solo il diritto a vedere condannata la controparte a ripristinare lo stato dei luoghi a come erano prima dell’illecito edilizio: si configura anche un danno certo e indiscutibile rappresentato dalla limitazione del diritto di godimento che scaturisce dalla servitù che il vicino ha imposto all’immobile. Ecco perché non c’è bisogno di alcuna prova. Ciò però comporterà che il danno dovrà essere risarcito in via equitativa.


[1] Cass. sent. n. 9654/16 dell’11.05.2016.

 


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Commenti
12 Mag 2016 Domenico Grande

Forse per eccessiva fretta, viene omesso del tutto il “diktat”, antico e noto, del Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444; esso, tra l’altro, così dispone tassativamente – e scevro da qualsivoglia ipotesi derogatoria – all’art.9/2: …è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”. Ciò al fine di non indurre – involontariamente – qualche lettore in errore (molto caro).