Il contratto preliminare (compromesso)
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13 Mag 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Il contratto preliminare (compromesso)

Alcune buone regole da seguire prima dell’acquisto di un immobile. Informazioni da assumere prima della firma di un preliminare. Gli elementi essenziali del contratto.

 

Quando ci si appresta ad acquistare casa, le informazioni che dobbiamo assumere sono tantissime. Dopo averla scelta tra le tante proposte, e secondo le proprie esigenze, anche se la stessa è gestita da un’agenzia immobiliare, dobbiamo assolutamente verificarne la titolarità e la provenienza.

 

Abbiamo già scritto in un altro articolo, che l’agenzia intermediaria non è tenuta a garantirci sulle informazioni fornitegli dal venditore. Dobbiamo, pertanto accertarci che la casa a cui siamo interessati è effettivamente del dichiaratosi titolare, è libera da pesi (pegno, ipoteca, ecc), non proviene da una donazione (altra ipotesi assai pericolosa e da evitare), ecc.

 

Per le ragioni descritte, sarebbe opportuno rivolgersi ad un professionista per eseguire tali controlli e per verificarne l’idoneità allo scopo: garantirvi un acquisto sereno e sicuro. In mancanza, fatevi dare gli estremi del proprietario venditore (nome, cognome, data, luogo di nascita, codice fiscale) e, con quelli, eseguite una visura ipocatastale, per eseguire i predetti controlli. Lo potete fare rivolgendovi ad un’agenzia di servizi oppure presso gli uffici provinciali del territorio oppure anche via web, sul sito dell’agenzia delle entrate.

 

Prima di firmare la proposta di acquisto in agenzia immobiliare devo fare i controlli sulla casa a cui sono interessato ?

Ebbene si. La proposta che andate a firmare è a tutti gli effetti un contratto preliminare che vi obbliga ad acquistare l’immobile oggetto dello stesso. Quindi è necessario che tutti i controlli li facciate prima. Non pensate che siano sufficienti quelli successivamente eseguiti dal Notaio incaricato di stipulare l’atto definitivo. Farli dopo aver firmato la proposta d’acquisto potrebbe rivelarsi un errore fatale. Ad esempio, se acquistate un appartamento proveniente da una donazione, potreste negli anni a venire essere soggetti ad un’azione di riduzione ad opera degli altri eredi del donante.

Quindi controllate bene tutto prima.

 

Sono in trattativa con un venditore privato e non c’è alcuna agenzia immobiliare: cosa devo fare?

Anche ed a maggior ragione in questo caso, dovete eseguire tutte le verifiche del caso. Fatevi dare dalla controparte una copia dell’atto d’acquisto, fate una bella visura ipocatastale a nome del venditore e il gioco è fatto. Avrete tutte le informazioni che vi servono per procedere con l’acquisto con tranquillità.

 

Resta però sempre valido il discorso circa l’opportunità di rivolgersi ad un professionista (ad esempio, un legale). Tenete conto dell’importanza del passo da compiere e della difficoltà , per il cittadino comune, di valutare, con la dovuta competenza, le informazioni assunte.

 

Una volta che vi siete accertati che è tutto a posto, potete procedere con la conclusione delle trattative e con la firma, eventualmente di un preliminare. Questo contratto obbligherà voi e il venditore alla futura e definitiva compravendita, davanti ad un Notaio.

 

Cosa devo indicare nel contratto preliminare ?

Come anticipato, il contratto preliminare vi obbliga all’acquisto dell’immobile in esso previsto, pertanto il fai da te è assolutamente sconsigliabile. Ad ogni modo, gli elementi essenziali da indicare in un preliminare di compravendita sono:

 

– le parti con l’indicazione dei dati delle stesse

– la determinazione dell’immobile

– il prezzo pattuito per la futura compravendita.

 

Tutti gli altri elementi, come la fissazione di un termine per la stipula del definitivo, la modalità di pagamento, la previsione di una caparra, le caratteristiche dell’immobile, ecc, possono eventualmente mancare.

 

In verità, la giurisprudenza ha più volte chiarito che il preliminare non è un contratto di compravendita e, pertanto, non deve avere gli elementi essenziali previsti per lo stesso. Quindi, facendo un esempio, per la determinazione dell’immobile non è necessario indicare i dati catastali.

 

Tuttavia, allo scopo di evitare dubbi e contestazioni, il consiglio è quello di prevedere tutto, anche ciò che non è necessario, facendo assomigliare il preliminare, in tutto e per tutto, alla futura compravendita notarile. Descrivete analiticamente la casa in oggetto (indirizzo, dati catastali, descrizione dell’immobile), specificate il prezzo, termini e modalità per il pagamento, stabilite un termine per la sottoscrizione del contratto definitivo.

 

Non è necessario, invece, indicare la concessione edilizia o allegare la documentazione comprovante la sanatoria di eventuali abusi precedentemente presenti sull’immobile. La Cassazione [1] ha specificatamente precisato che la norma di riferimento [2] è applicabile solo al contratto definitivo. In quella sede, sarà cura del Notaio indicare gli estremi richiesti dalla legge. Viceversa, il preliminare, privo di questi elementi, è assolutamente valido.


[1] Cass. civ. sent. n. 9318/2016

[2] Art. 40 Legge 47/1985.

 


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