Il pignoramento immobiliare
Le Guide
14 Mag 2016
 
L'autore
Maria Elena Casarano
 


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Il pignoramento immobiliare

 

Procedura espropriativa immobiliare: i presupposti, i beni pignorabili (e non), il precetto, il pignoramento, la trascrizione, i compiti del custode, la stima, la vendita, i mezzi del debitore per evitare il pignoramento.

Cos’è il pignoramento immobiliare? In quali casi può essere compiuto? Quali immobili sono pignorabili? Quali sono gli atti necessari perché il pignoramento sia valido? Come avvengono la stima e la vendita dell’immobile? Cosa può fare il debitore per limitare o evitare gli effetti del pignoramento?

Ci proponiamo, con questa guida, anche alla luce delle recenti novità legislative, di spiegare in modo semplice ai nostri lettori quali sono i meccanismi alla base di una procedura di espropriazione immobiliare, partendo dalla notifica al debitore del titolo esecutivo e del precetto, fino a quella della distribuzione dell’importo ricavato dalla vendita.

Procediamo quindi con ordine.

 

 

Cos’è il pignoramento immobiliare?

Il termine pignoramento viene spesso utilizzato impropriamente per definire la più complessa e articolata procedura dell’espropriazione immobiliare di cui esso rappresenta un primo e necessario passaggio. Tale procedura consente a chiunque vanti un credito (attestato da un titolo esecutivo) di recuperare l’importo che gli spetta a seguito del pignoramento e della vendita all’asta dei beni immobili di proprietà del debitore.

 

 

Esiste un importo minimo di debito per cui chiedere il pignoramento immobiliare?

No. L’espropriazione immobiliare rappresenta solo un’alternativa ai diversi strumenti di recupero del credito previsti dalla legge, ben potendo il creditore – anche quando il debitore sia titolare di uno o più beni immobili – avviare un pignoramento mobiliare (ad esempio dell’auto o degli arredi del debitore) o presso terzi (si pensi al pignoramento dello stipendio, della pensione o del conto corrente). Ciò è tanto più opportuno quando il credito vantato non sia troppo elevato (magari sia di poche migliaia o centinaia di euro), atteso che le procedure immobiliari, oltre che costose (specie per chi le promuove) sono anche piuttosto lunghe (potendo durare anche oltre 10 anni).

Resta comunque fermo il fatto che pur vantando un credito esiguo, il creditore può ugualmente scegliere – specie se non gli si prospettino altre strade per confidare in un effettivo soddisfacimento del credito – di intraprendere un’espropriazione immobiliare.

 

 

Quali beni immobili si possono pignorare?

Al contrario di quanto si possa pensare, i beni immobili che possono essere pignorati non sono solo le case e gli edifici in genere.

Il creditore, potrà infatti “aggredire” ogni genere di costruzione incorporata al suolo di proprietà del debitore in modo naturale (ad esempio gli alberi, le sorgenti e i corsi d’acqua) o artificiale (mulini o edifici galleggianti saldamente assicurati alla riva o all’alveo e destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Inoltre, la medesima procedura espropriativa potrà colpire, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i mobili che lo arredano e i suoi frutti naturali e non (si pensi, ad esempio, ai canoni di locazione).

Tale estensione è automatica ed avviene anche se tali beni non sono stati espressamente indicati [1].

Così, ad esempio, anche se non è indicato nell’atto di pignoramento esso si estende:

 

– al terreno che circonda un edificio da pignorare, anche se il creditore non lo indica esplicitamente, venendo considerato come una cosa unica con lo stesso [2];

– al fabbricato situato sul terreno pignorato se esso ne costituisce parte integrante [3].

 

Il creditore potrà, inoltre, pignorare anche alcuni “diritti immobiliari” come la nuda proprietà, l’usufrutto (ma non quello legale), l’enfiteusi, il diritto di superficie.

 

E’ altresì possibile il pignoramento di beni immobili indivisi [4] appartenenti a diversi soggetti (perché, ad esempio, in comunione, o intestati a due diverse persone) nonostante che solo uno di essi abbia un debito nei confronti del creditore procedente. In tale ipotesi, il creditore deve comunque notificare un avviso a tutti i comproprietari i quali dovranno vietare al debitore di separare la sua parte della comunione senza ordine del giudice.

Tale avviso ai comproprietari, deve essere sottoscritto dal creditore e deve indicare:

 

– il creditore pignorante

– il bene pignorato,

-la data dell’atto di pignoramento e della trascrizione di esso;

– l’invito a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire dare i provvedimenti riguardanti la divisione dell’immobile.

 

Su richiesta del creditore o dei comproprietari, il giudice provvede alla separazione in natura spettante al debitore; se essa non è possibile o non è chiesta, il giudice provvede alla divisione secondo le regole generali dettate dal codice civile in materia di divisione di immobili in comunione.

Quando si deve procedere alla suddetta divisione, la procedura esecutiva viene sospesa:

 

– fino a quando le parti raggiungono un accordo sulla divisione

– o fino a che non viene emessa la sentenza di divisione.

Dopo la divisione, la procedura ricomincia secondo le regole che a breve esamineremo.

 

 

Quali beni immobili non possono essere pignorati?

Non sono, invece, pignorabili:

 

– i diritti di uso e di abitazione (in quanto non trasferibili);

– le servitù (in quanto non trasferibili separatamente dal fondo a cui accedono);

– gli immobili inseriti nel fondo patrimoniale costituito dai coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia, se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia (per esempio quelli contratti per scopi di mero investimento): al contrario, il fondo può essere pignorato se i debiti sono stato contratti per fare fronte alle esigenze della famiglia;

– gli immobili sequestrati alla mafia;

– i beni che fanno parte del demanio pubblico (di Stato, Regioni, Province e Comuni) marittimo (ossia il lido del mare, la spiaggia, le rade e i porti) idrico (fiumi, torrenti, laghi e altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia), militare (quali opere destinate alla difesa nazionale), stradale (strade e autostrade), ferroviario, aeronautico, gli acquedotti e gli impianti relativi, i laghi artificiali;

– gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico;

– i beni che rientrano nel c.d. patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici;

– gli immobili destinati ad un pubblico servizio (ad esempio a uffici pubblici);

– gli immobili di Stati e sovrani stranieri aventi una destinazione publica;

– quelli che sono situati fuori del territorio dello Stato (per la cui espropriazione valgono le regole dello Stato di ubicazione);

– gli immobili per i quali è stata concessa immunità territoriale;

– gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico, anche se appartengono a privati.

 

Quanto alla prima casa, il principio generale è che essa è impignorabile solo da parte di Equitalia e non da altri soggetti privati (ad esempio la Banca): in ogni caso, rinviamo per un approfondimento sul punto alla lettura dell’articolo: “Pignoramento prima casa: quale creditore può venderla?”.

 

 

Che succede se insieme all’immobile vengono pignorati anche i mobili in esso contenuti?

In tal caso, il creditore deve chiedere all’ufficiale giudiziario di compiere un pignoramento congiunto.

In altre parole, l’ufficiale è tenuto alla stesura di due verbali distinti, in quanto il pignoramento seguirà le forme del pignoramento mobiliare per i beni mobili e di quello immobiliare per l’immobile; di seguito i due verbali verranno depositati unitamente nella cancelleria del tribunale [5].

 

 

Come fa il creditore a sapere se il debitore ha degli immobili?

L’individuazione dei beni di proprietà del debitore non è un compito spettante al giudice. Si tratta di informazioni che, solitamente, l’interessato acquisisce di persona (o per il tramite del proprio difensore) effettuando delle visure catastali e delle ricerche mirate nei pubblici registri immobiliari per verificare non solo quali immobili appartengono al debitore, ma anche se il loro valore è sufficiente per soddisfare le sue pretese.

Al pari, è compito del creditore verificare se il debitore abbia venduto beni o diritti immobili allo scopo di sottrarli alla procedura esecutiva; in tal caso, infatti, egli potrà esperire un’ azione revocatoria per far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti.

Qualsiasi creditore (anche se ha semplicemente notificato il precetto, ma non ha ancora avviato, in precedenza, altri atti di esecuzione forzata) potrà inoltre fare istanza al Presidente del Tribunale per essere autorizzato alla ricerca telematica dei beni del debitore da parte dell’ufficiale giudiziario.

 

 

In quali casi può essere avviata la procedura espropriativa?

Il diritto di intraprendere una procedura di espropriazione immobiliare (come pure quella mobiliare) sorge quando un soggetto ha in mano un titolo esecutivo che lo dichiari “ufficialmente” creditore di una determinata somma di denaro.

In alcuni casi, quando comunque tale credito sia fondato su prova scritta, il creditore dovrà procurarsi questi titolo chiedendo al giudice di emettere un decreto ingiuntivo nei confronti del debitore. In altri casi, invece, non occorrerà chiedere al giudice che si pronunci in tal senso, in quanto vi sono alcuni documenti che hanno già di per sé il valore di titoli esecutivi. Tali sono:

 

-le sentenze;

-le cambiali e gli assegni;

-gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute (si pensi, ad esempio, ad un contratto di compravendita).

 

 

Cos’è l’atto di precetto?

Una volta che il creditore abbia in mano un titolo esecutivo, questo dovrà essere notificato al debitore unitamente ad un atto di precetto, ossia un atto contenente l’avvertimento e l’intimazione a provvedere al pagamento della somma in esso indicata entro 10 giorni dalla notifica e che, in difetto di pagamento, si provvederà ad intraprendere la procedura di espropriazione forzata.

Tale atto deve contenere l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento, concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore.

Proponiamo di seguito un modello di atto di precetto.

 


ATTO DI PRECETTO

 

Tizio, residente in …, via …, n. …, c.f. …., elettivamente domiciliato, ai fini del presente atto, in …, via …, n. .., presso lo studio dell’avv. …, c.f. …, fax …, il quale lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce al presente atto, espone quanto segue:

PREMESSA

 

Con sentenza n. … pronunciata dal tribunale di … in data … depositata in cancelleria il …, spedita in forma esecutiva il ….., che si notifica unitamente al presente atto, il debitore Caio, c.f. …, residente in …, via …, n. …, è stato condannato al pagamento in favore dell’istante della somma di euro … a titolo di risarcimento danni per …, oltre a spese e compensi pari a euro …

 

Ciò premesso, Tizio, rappresentato e difeso come in atti

 

INTIMA E FA PRECETTO

 

a Caio di pagare, entro 10 gg. dalla notifica del presente atto, le seguenti somme:

 

– somma capitale euro …

 

– interessi legali dal … al … euro …

 

– compensi liquidati in sentenza euro …

 

– Cap euro …

 

– Iva euro …

 

per un totale di euro …, oltre interessi e spese legali del presente atto e del successivo procedimento esecutivo, con l’avvertimento che, in difetto, si procederà a esecuzione forzata e che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore.

 

Luogo, data

 

Firma Avv. ……..

 


 

 

Quando avviene il pignoramento?

Effettuata la notifica del precetto, il creditore avrà 90 giorni per iniziare l’esecuzione vera e propria che ha inizio con la notifica dell’atto di pignoramento immobiliare.

All’atto pratico, quindi, trascorso inutilmente tale termine senza che il debitore abbia provveduto al pagamento delle somme dovute, il creditore – dopo aver individuato il bene immobile da aggredire – procede, a mezzo del proprio difensore, alla notifica al debitore di un atto di pignoramento e alla successiva trascrizione di una sua copia autentica presso la conservatoria dei registri immobiliari.

In tal caso il creditore, se abbia iscritto ipoteca su un immobile del debitore, dovrà prima [6] procedere con il pignoramento del bene ipotecato e successivamente di eventuali diversi immobili.

 

 

Qual è il contenuto dell’atto di pignoramento?

L’atto di pignoramento [7] deve avere un contenuto ben determinato. In particolare esso deve:

 

  • individuare con esattezza i beni e i diritti immobiliari che intende pignorare, tramite l’indicazione della loro natura, del Comune di ubicazione e dei dati di identificazione catastale;
  • ingiungere al debitore di astenersi dal compiere qualsiasi atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni immobili che si assoggettano alla espropriazione ed i loro frutti: la mancanza di tale ingiunzione determina la nullità del pignoramento e può essere rilevata in ogni stato e grado del processo esecutivo con un’opposizione agli atti esecutivi;
  • avvertire il debitore della possibilità di chiedere la cosiddetta conversione del pignoramento, ossia di sostituire i beni pignorati con una somma di denaro: la mancanza di tale avvertimento, tuttavia, non è causa di nullità poiché tale informazione può essere fornita al debitore anche nel corso della procedura esecutiva, ma sempre prima della vendita o dell’assegnazione del bene. In mancanza, il debitore potrà fare opposizione agli atti esecutivi contro il provvedimento che dispone tale vendita o assegnazione [8];
  • avvertire il debitore che l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione [9] salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile [10];
  • avere la sottoscrizione del difensore munito di procura speciale (o del creditore pignorante se lo stesso sta in giudizio personalmente): la mancanza della sottoscrizione determina la nullità del pignoramento e degli atti successivi ad esso e può essere rilevata tramite opposizione agli atti esecutivi. Tale nullità, tuttavia, resta sanata se non viene rilevata dal giudice o non viene fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi, prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita o entro 20 giorni dalla conoscenza legale che di tale ordinanza abbia avuto il debitore.

 

Proponiamo di seguito un modello di atto di pignoramento.

 


 

TRIBUNALE DI…………

ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Il Sig….. [creditore], nato a….., residente in….., CF……, elettivamente domiciliato a…., via…., n….., presso lo studio dell’Avv….., CF……, indirizzo PEC……, numero di fax……., che lo rappresenta e difende per procura in calce [oppure: a margine] dell’atto di precetto

VISTO

– la sentenza n……. del……………, pubblicata il…………, registrata il…………, munita della formula esecutiva il………… e notificata in tale forma il…………, con la quale il Tribunale Civile di………, condannava il sig…. [debitore] in favore dell’istante della complessiva somma di €……, oltre interessi legali;

– l’infruttuosità dell’atto di precetto notificato in data………… con il quale l’istante intimava al sig….. [debitore] di pagare nel termine di giorni dieci dalla notifica dell’atto la predetta somma, oltre interessi e spese; con il presente atto

DICHIARA

di voler sottoporre a pignoramento immobiliare i seguenti beni già di proprietà del sig…. [debitore], CF….., domiciliato in………, alla via……… n…., con i relativi diritti, pertinenze ed accessori, e più precisamente: Fondo rustico esteso ettari……, sito in,……….., località……, riportato nel Catasto Terreni del Comune di……… alla partita……, foglio……, particella…… confinante con i fondi di…..

INVITA

il sig… [debitore] ad effettuare presso la Cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei Comuni del circondario in cui ha sede il Tribunale di….., con l’avvertimento che, in mancanza, ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria del medesimo Tribunale

AVVISA

il sig… [debitore] che, ai sensi dell’art. 495 c.p.c. può chiedere di sostituire alle cose pignorate una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti. Comprensivo di capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle spese di esecuzione, sempre che la relativa istanza unitamente ad una somma non inferiore ad un quinto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e del credito dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti di cui deve essere data prova documentale, sia depositata in cancelleria prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569 a pena di inammissibilità.

Inoltre avverte che, ai sensi dell’art. 615 secondo comma terzo periodo, l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o la assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.

Luogo e data

Sottoscrizione dell’avvocato

 

 

A richiesta dell’avv…. nella qualità di suo difensore di…. …… munito di titolo esecutivo e del precetto ai sensi degli artt. 555 e 492 c.p.c. Io sottoscritto Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di…..

HO PIGNORATO

i beni immobili sopra descritti di proprietà di…[ovvero…….] con tutti i frutti, accessori, pertinenze ed accessioni ed

HO INGIUNTO

al sig….. [debitore], residente in….., di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi.

Si dichiara, ai sensi dell’art. 13 c. 2 del DPR 115/2002, che l’importo del contributo unificato dovuto per la presente procedura esecutiva è pari ad €…..

 


 

 

Quali sono le regole per la notifica del pignoramento?

Su domanda del creditore, l’ufficiale giudiziario del luogo in cui si trovano i beni da pignorare notifica l’atto di pignoramento nel luogo di residenza del debitore.

Se la notifica viene regolarmente effettuata, da tale data decorrono alcuni effetti e termini processuali, quali:

 

– il successivo deposito nella cancelleria del tribunale competente (vd dopo),

– la nomina del custode dei beni pignorati (vd dopo)

– e il decorso del termine (che è di 90 giorni) per la cessazione dell’efficacia del pignoramento.

 

Se, invece, la notifica dell’atto di pignoramento non è fatta regolarmente, il debitore può fare opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni da quando ha avuto conoscenza legale dell’atto nell’ambito del processo esecutivo [11]. In ogni caso, lo stesso giudice dell’esecuzione deve rilevare, anche d’ufficio, la nullità (come nel caso in cui la notifica fosse fatta ad un soggetto inesistente) o la irregolarità della notifica e disporre che essa sia rinnovata, in quanto una notifica viziata è destinata a ripercuotersi sul valido compimento di tutti i successivi atti [12].

 

 

Che succede se il creditore ha iscritto ipoteca su un immobile del debitore?

Come già accennato [6], in tal caso egli deve a sottoporre a pignoramento prima di tutto il bene ipotecato e, di seguito, gli altri immobili non ipotecati.

Se il creditore estende il pignoramento su immobili non ipotecati a suo favore, il giudice può:

– disporre la riduzione del pignoramento

– o sospendere la vendita dei beni immobili non ipotecati, fino a quando non sia compiuta quella riguardante gli immobili ipotecati [13].

 

 

La trascrizione del pignoramento

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore deve procedere alla redazione della nota di trascrizione su supporto informatico che andrà portato alla conservatoria dei registri immobiliari unitamente alla copia notificata del pignoramento uso trascrizione.

Il competente ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate deve provvedere, con annotazione nei registri informatici, alla trascrizione dell’atto e alla restituzione di una delle note (in duplicato). Tale trascrizione ha durata ventennale.

Per effetto della trascrizione il pignoramento può essere opposto a eventuali terzi successivi acquirenti dell’immobile.

La trascrizione è un atto necessario della procedura e pertanto se essa è eseguita erroneamente, ciò comporta l’originaria invalidità dell’atto di pignoramento.

Tale invalidità può, tuttavia, essere sanata eseguendo una nuova notificazione dell’atto e una sua corretta successiva trascrizione, in quanto l’esecuzione del pignoramento immobiliare, avendo natura unitaria, è comprensiva di entrambi questi passaggi [14].

 

 

Che succede se l’immobile è già stato pignorato?

Se nel corso della trascrizione del pignoramento risulti che il bene è già stato pignorato, l’addetto alla conservatoria dei registri immobiliari lo specifica nella nota di trascrizione.

Se tale secondo pignoramento è compiuto prima dell’udienza udienza fissata per l’autorizzazione della vendita, in tal caso esso va depositato in cancelleria nel fascicolo già formato in base al primo pignoramento e l’esecuzione si svolge in un unico processo.

Se, invece, è compiuto dopo tale udienza, esso viene considerato quale intervento tardivo da parte del diverso creditore.

 

 

Che succede se c’è un’altra ipoteca sull’immobile da pignorare?

Se sull’immobile da pignorare è stata iscritta ipoteca per un debito estraneo a quello del creditore, in tal caso la procedura espropriativa segue le regole generali, con le particolarità di seguito indicate [15]:

 

– la notifica del titolo esecutivo ed il precetto va fatta anche creditore che ha iscritto ipoteca;

-il precetto deve indicare espressamente il bene del terzo che si intende espropriare;

-tutti gli atti d’espropriazione (compreso il pignoramento) si compiono nei confronti del datore d’ipoteca sull’immobile, al quale si applicano tutte le disposizioni riguardanti il debitore, fatta esclusione del divieto di fare offerte all’incanto;

– tutte le volte in cui, nel corso della procedura, deve essere sentire il debitore, stessa cosa deve avvenire nei riguardi del terzo.

 

 

Che succede dopo la notifica del pignoramento?

Dopo aver provveduto a notificare l’atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario deve depositare nella cancelleria del tribunale competente l’atto notificato.

A questo punto il cancelliere forma il fascicolo d’ufficio della procedura espropriativa e di seguito il presidente del tribunale nomina il giudice dell’esecuzione.

Entro 15 gg dalla consegna, da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento, il creditore deve poi depositare telematicamente nella cancelleria la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione; in mancanza il pignoramento perde efficacia [16].

 

 

Qual è il giudice competente nella procedura di esecuzione immobiliare?

La regola generale è che il procedimento di esecuzione immobiliare deve essere incardinato presso il tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili [17] e la trascrizione dell’atto di pignoramento è di competenza dell’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione sono situati i beni.

E’ comunque possibile individuare due diverse ipotesi:

 

  • quella che il bene immobile non sia compreso per intero nella circoscrizione di un unico tribunale: in tal caso la competenza è di uno qualunque dei giudici nella cui circoscrizione si trovi una delle porzioni dell’immobile [18];
  • quella che l’esecuzione riguardi più immobili di uno stesso debitore, situati in diverse circoscrizioni giudiziarie: in tal caso, sarà competente ciascun tribunale in cui si trova una parte dei beni (dovranno, quindi, essere fatti più pignoramenti ).

 

 

Chi e come deve custodire i beni pignorati?

A seguito del pignoramento, di regola è lo stesso debitore che diviene custode dell’immobile [19] e di tutti i suoi accessori, ivi comprese le pertinenze e i frutti interessati ; attività questa per la quale non gli spetta alcun compenso.

Il custode può essere chiamato a rispondere in sede penale della sottrazione o del danneggiamento dei beni sottoposti al pignoramento.

Il custode nominato ha l’obbligo di:

 

redigere un rendiconto della propria gestione, depositandolo in cancelleria, nei termini e nei modi stabiliti dal giudice dell’esecuzione;

non dare in locazione il bene pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice;

consentire l’accesso ai soggetti interessati all’acquisto dell’immobile pignorato.

 

Tuttavia il giudice, se il custode non rispetta i propri obblighi, dopo aver sentito il debitore, può nominare (con provvedimento non impugnabile) come custode anche un soggetto diverso dal debitore, qualora il creditore procedente (o uno dei creditori intervenuti nella procedura) gliene facciano richiesta e l’immobile non sia occupato dal debitore. La sostituzione del custode può essere fatta con il professionista delegato alle operazioni di vendita o con l’eventuale istituto incaricato di eseguire la vendita con incanto.

 

 

Che significa che nella procedura ci sono degli interventi?

Può darsi che il debitore nei confronti del quale è stata intrapresa la procedura di espropriazione immobiliare abbia contratto dei debiti con altri soggetti, diversi dal creditore procedente. Si pensi al caso di chi abbia contestualmente mancato di versare delle rate del mutuo alla banca (e abbia quindi subito il pignoramento dell’immobile da parte dell’istituto di credito) e al contempo sia debitore verso il coniuge di alcune rate dell’assegno di mantenimento (in tal caso, il coniuge potrà intervenire nella procedura intrapresa dalla Banca).

Dunque, oltre al creditore che ha avviato la procedura (c.d. creditore procedente) possono intervenire [20] in essa anche creditori ulteriori, ma gli effetti di tale intervento cambiano in base al momento in cui si realizza il loro intervento.

Nello specifico, infatti:

 

– se gli interventi avvengono entro la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita, essi partecipano alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita dell’immobile pignorato;

 

– se, invece, gli interventi si realizzano dopo l’udienza di autorizzazione della vendita (fino a quella per la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate dalla vendita), in tal caso essi saranno soddisfatti solo se, una volta pagato il creditore procedente e gli intervenuti tempestivamente, residui un ulteriore importo. Ciò, tuttavia, sempre che essi non vantino un credito c.d. “privilegiato”, ossia un privilegio che, per legge ha precedenza su tutti gli altri (è tale ad esempio il credito del professionista che non abbia ricevuto il pagamento della propria parcella), perché in tal caso essi concorrono comunque alla distribuzione della somma ricavata dalla vendita.

 

 

Che succede dopo che si forma il fascicolo in cancelleria?

Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi 90 giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita del bene. In ogni caso, tali istanze di assegnazione o di vendita non possono essere proposte se non decorsi 10 giorni dal pignoramento [22].

Dal momento del deposito dell’istanza di vendita il fascicolo resta per 60 giorni tra i c.d “incompleti” in attesa che vengano depositati tutti i documenti necessari (estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento); tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. In caso di mancato rispetto del suddetto termine, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento.

In ogni caso, è possibile ottenere la proroga del termine di 60 giorni per depositare la necessaria documentazione, ma tale proroga può intervenire una sola volta su istanza dei creditori o del debitore, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori 60 giorni.

 

 

Come viene calcolato il valore dell’immobile?

Dal giorno del deposito della documentazione ipocatastale, il giudice dell’esecuzione ha 15 giorni per procedere alla nomina di un esperto incaricato della stima dell’immobile, il quale potrà accettare l’incarico solo dopo aver prestato giuramento (di adempiere bene e fedelmente il proprio compito) nella cancelleria del giudice dell’esecuzione.

L’esperto, nel determinare il valore di mercato dell’immobile, dovrà:

 

– calcolarne la superficie (specificando quella commerciale), il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo tutti adeguamenti e le correzioni della stima, compresa la riduzione del valore di mercato dovuta alla mancanza della garanzia per vizi del bene venduto,

– illustrare lo stato d’uso, di manutenzione e di possesso dell’immobile,

– indicare i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso della procedura esecutiva,

– evidenziare se è possibile sanare eventuali abusi edilizi e

-indicare, a seconda del tipo di immobile, quale sia l’importo annuale delle spese condominiali ordinarie e le eventuali spese straordinarie già approvate dall’assemblea.

 

Il giudice, inoltre, deve fissare l’udienza di comparizione delle parti e dei creditori; tale udienza dovrà tenersi entro 90 giorni.

 

 

Come avviene la vendita dell’immobile?

All’udienza il creditore pignorante, come pure gli intervenuti, possono chiedere che il giudice ordini la vendita forzata dell’immobile pignorato [21].

La vendita può svolgersi due differenti modalità (alternative tra loro): con, o senza incanto (ossia senza la possibilità di rilancio).

La vendita senza incanto rappresenta, in genere, un passaggio obbligato della procedura: con essa le offerte d’acquisto del bene vengono inserite in busta chiusa e depositate presso la cancelleria del Tribunale del luogo in cui sono presenti i beni, con l’indicazione del prezzo, del tempo, della modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta da parte del giudice.

Se tale vendita ha esito negativo, allora si potrà ricorrere a quella all’incanto, limitata alla sola ipotesi in cui sia probabile che in tal modo la vendita avvenga ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Eccetto i casi in cui il giudice è vincolato a disporre la vendita a seguito del procedimento senza incanto, per il resto è affidata alla sua discrezionalità la decisione se ordinare o meno l’incanto. La scelta dipende dalla verifica in concreto della sussistenza di una prospettiva di maggior realizzo. Rileveranno, a tale scopo, la data della stima, il numero delle offerte pervenute, l’opinione delle parti e dei creditori sentiti sull’offerta, la probabile risposta del mercato di riferimento. Non è detto però che in tale sede il migliore offerente sia anche il definitivo aggiudicatario. Nella sola vendita con incanto, e dopo la sua conclusione, è infatti possibile la presentazione di una o più offerte in aumento, la cui efficacia è subordinata al loro deposito entro il termine perentorio di 10 giorni, al fatto di essere superiori di almeno un quinto a quello raggiunto nell’incanto e al versamento della cauzione pari al doppio di quella già versata.

 

 

La pubblicità della vendita

Se la vendita viene autorizzata, il giudice deve fissare un termine non inferiore a 90 giorni, e non superiore a 120, entro cui devono pervenire le eventuali offerte d’acquisto. Il giudice stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita deve avvenire in uno o più lotti, il prezzo base e il termine entro il quale devono essere depositate le offerte.

Successivamente deve essere comunicato alle parti l’avviso di vendita all’asta immobiliare (c.d. incanto) con indicazione della relativa data. Tutte le vendite dovranno essere pubblicizzate, a pena di inefficacia dell’intera procedura, sul portale delle vendite pubbliche, gestito dal Ministero della giustizia (leggi: “Aste, vendite giudiziarie ora su internet”).

I soggetti interessati a presentare un’offerta di acquisto dell’immobile pignorato potranno esaminare il bene in vendita entro sette giorni dalla richiesta che andrà effettuata attraverso il suddetto portale.

 

 

Chi può partecipare alla vendita?

Chiunque può partecipare alla vendita, tranne il debitore. Anche il coniuge di quest’ultimo (sia pure in regime di comunione dei beni) è libero di parteciparvi, tranne quando sia provata l’esistenza di un accordo, reale o fittizio tra le parti; per la legge, infatti non rileva che il bene venga trasferito per metà nel patrimonio dello stesso debitore esecutato. Per un approfondimento rinviamo all’articolo: “Pignoramento dell’immobile in comunione tra i coniugi”.

 

 

Come si svolge la gara di vendita?

Ogni partecipante potrà presentare la propria offerta. La gara è limitata a coloro che abbiano già depositato un’offerta, essendo esclusa la partecipazione di altri soggetti. Quanto alle modalità della gara, sarà il giudice, come abbiano detto, a fissare i criteri per disciplinare la vendita, indicando il tempo entro il quale è possibile effettuare ciascuna offerta in aumento e la misura minima dell’aumento, per evitare che vengano fatti rilanci irrisori. L’immobile verrà aggiudicato all’ultimo offerente.

Se sia stata fatta un’unica offerta, in tal caso il giudice:

 

-la accoglie, se è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita;

– può dar luogo alla vendita, se l’offerta è inferiore al suddetto valore in misura non superiore a 1/4, e ritiene che non vi sia seria possibilità di ottenere un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione del bene;

– invita gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta, se sono state fatte più offerte.

– dispone che il bene venga aggiudicato in favore del migliore offerente, se risulta impossibile svolgere la gara per mancanza di adesioni degli offerenti e ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

 

A riguardo, la recente riforma ha previsto che nel caso in cui la vendita sia affidata a un commissionario (come di regola avviene) un numero massimo di tre tentativi di vendita , ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al prezzo precedente. I giudice, al terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, può disporre una quarta asta, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.

 

 

 

Che cos’è l’assegnazione?

L’assegnazione rappresenta una alternativa alla vendita stessa. Gli interessati all’acquisizione del bene possono, infatti, presentare in Tribunale un’istanza con la quale offrono una determinata somma al fine di ottenere l’ assegnazione dell’immobile nell’ipotesi in cui la vendita vada deserta.

Se, invece, nonostante che la vendita vada deserta, non siano stata presentate istanze di assegnazione, allora il giudice dell’esecuzione dovrà disporre una nuova vendita.

 

 

Come viene distribuito l’importo ricavato dalla vendita?

Nell’ultima fase della procedura, quella successiva alla vendita, viene fatto un progetto di distribuzione del ricavato [23] e, di seguito, viene fissata l’udienza per la assegnazione delle somme e l’approvazione del progetto da parte del giudice. Infine, l’ufficio addetto del tribunale procede ad emettere i relativi mandati di pagamento dei vari creditori con precedenza a quelli privilegiati ed ipotecari.

Con la vendita e la distribuzione del ricavato si conclude l’intera procedura esecutiva.

 

 

Cosa può fare il debitore per evitare o limitare le conseguenze del pignoramento immobiliare?

Fermo il fatto che, sin dal momento della notifica del pignoramento, il debitore può evitare la procedura esecutiva, pagando l’importo dovuto direttamente nelle mani dell’ufficiale giudiziario, va poi detto che la fisiologica lunga durata di tale procedura rappresenta un intrinseco vantaggio per il debitore, il quale può avere anche il tempo di recuperare l’importo dovuto, saldando così il proprio debito.

In ogni caso, darsi per vinti da subito, consapevoli di non poter pagare, non è mai la scelta giusta, in quanto non solo potrebbe ben darsi che vi siano tutti i presupposti per opporsi alla procedura per ragioni diverse (e di tipo tecnico-giuridico) che solo un avvocato potrebbe individuare, ma anche perché solo tramite una adeguata difesa è possibile riuscire a favorire una soluzione transattiva tra le parti.

Vediamo, in ogni caso, quali potrebbero essere in concreto le possibili azioni esperibili dal debitore che non sia in grado di saldare il proprio debito:

 

– prima ancora che gli sia notificato il pignoramento , egli può fare opposizione al precetto (per un approfondimento si rinvia alla guida: “Precetto: come fare opposizione”) ;

 

– dopo la notifica del pignoramento, può opporsi all’esecuzione contestando l’impignorabilità dei beni pignorati: come abbiamo detto, tale azione deve essere esperita prima che il giudice abbia disposto la vendita o l’assegnazione del bene pignorato, salvo che essa si fondi su fatti sopravvenuti o il debitore dimostri di non aver potuto proporla nei termini per causa a lui non imputabile (ne abbiamo parlato in questo articolo: “Opposizione agli atti dell’esecuzione: la riforma del termine”);

 

– se non vi siano i presupposti per nessuna delle suddette opposizioni, egli può chiedere la conversione del pignoramento , cioè può chiedere di sostituire il bene pignorato con una somma equivalente a quella dovuta al creditore aumentata delle spese di esecuzione; se il giudice lo stabilisce, il debitore può anche versare la somma determinata nell’istanza di conversione (maggiorata degli interessi ) con rate mensili, per un periodo massimo di 36 mesi. Dal 21 agosto 2015, quando ammette la conversione, il giudice dispone anche la liberazione dell’immobile dal pignoramento con il versamento dell’intera somma;

 

– se, poi, il valore dei beni pignorati è superiore alle spese della procedura e all’importo dovuto al creditore (e agli eventuali creditori intervenuti) compreso capitale, interessi e spese, il debitore può chiedere al giudice la riduzione del pignoramento con un’istanza che può essere presentata fino a quando l’immobile non sia stato venduto. Nel caso di accoglimento della richiesta di riduzione il giudice può:

 

  • ridurre il pignoramento ai soli beni ritenuti sufficienti a soddisfare il credito e le spese, nel caso in cui siano stati pignorati più beni nella stessa procedura esecutiva;
  • dichiarare l’estinzione di una procedura quando il creditore abbia azionato diverse procedure esecutive per il recupero dello stesso credito.

 

– il debitore, inoltre, qualora riesca a raggiungere un accordo transattivo con il/i creditore/i potrà sempre chiedere (e ottenere) l’estinzione della procedura espropriativa e l’ordine di cancellazione del pignoramento.


[1] Cass. sent..n. 2684/2011, Cass. sent. n.. 5002/93.

[2] Cass. sent. n. 14863/2000.

[3] Cass. sent. n. 6661/2005.

[4] Art 599, 600 e 601 cod. proc. civ.

[5] Art. 556 cod. proc. civ.

[6] Ai sensi dell’articolo 2911 del cod. civ.

[7] Art. 555 cod. proc. civ.

[8] Cass, sent. n. 6662/2011.

[9] Ai sensi degli articoli 530, 552 e 569 cod. proc. civ.

[10] Comma aggiunto all’art 492 cpc dall’art. 4 comma 1 lett.a) del d.l. 59/2016: l’avvertimento dovrà essere inserito solo per le procedure successive all’entrata in vigore della legge di conversione (ai sensi dell’art . 4 comma 3 d.L 59/2016).

[11] Cass. 28 febbraio 2007 n. 4665/2007, n. 6448/03, n. 15036/2001.

[12] Trib. Napoli 14.01. 2010.

[13] Art. 558 cod. proc. civ.

[14] Cass. sent. n. 12429/2008, Trib. Nola 8.02.2012; in senso contrario: Cass. sent.n. 923/1997, Trib. Varese, 29.01.2011, secondo cui il pignoramento si perfeziona e rimane valido in virtù della notifica dell’ingiunzione al debitore, mentre la trascrizione del pignoramento è elemento integrativo dell’efficacia di un pignoramento già perfezionato.

[15] Art. 602,603 e 604 cod. proc. civ.

[16] Nuovo art. 557 cod. proc. civ. modificato con d.l. 132/2014 convertito con L. 162/2014.

[17] Art. 26 c 1 cod .proc. civ.

[18] Cass. sent. n. 4213/2007, Trib. Monza 24.07. 2012.

[19] Art. 559e 560 cod. proc. civ.

[20] Art.498, 499 e 500 cod. proc. civ.

[21] Art 501 cod. proc. civ.

[22] Art. da 567 a 591 ter cod. proc. civ.

[23] At. 596 cod. proc. civ.

 

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