Agevolazione prima casa: chiarimenti
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19 Mag 2016
 
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Massimo Pipino
 


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Agevolazione prima casa: chiarimenti

Per usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” (detraibilità interessi per accensione mutuo) è sufficiente che uno solo dei coniugi acquirenti abbia la residenza nell’immobile oggetto dell’acquisto.

 

Il caso di un coniuge che proceda ad acquistare un immmobile con le caratteristiche oggettive di “prima casa” in comunione legale rientra tra le “situazioni particolari” che non sono citate dall’Agenzia delle Entrate nella sua guida “Fisco e casa: acquisto e vendita” di recente pubblicazione.

 

Le agevolazioni fiscali previste dal legislatore per l’acquisto della “prima casa” costituiscono una vera e propria “croce e delizia” per il contribuente italiano essendo il prodotto di una legislazione che nel tempo si è stratificata in un corpus complesso e di non sempre facile interpretazione. Proprio per questa ragione l’Agenzia delle Entrate ha provveduto ad editare una sorta di vademecum titolato “Fisco e casa: acquisto e vendita” nel quale sono state esposte in maniera alquanto approfondita le regole previste per poter usufruire delle molteplici agevolazioni fiscali previste dal legislatore nel caso in cui il contribuente intenda accostarsi alla proprietà immobiliare. Tuttavia occorre chiarire che il volumetto dell’Agenzia dellem Entrate purtroppo omette di menzionare alcune “situazioni particolari” assai diffuse, che sono state oggetto dell’attenzione della Suprema Corte di Cassazione che, fortunatamente, le ha risolte a favore dei contribuenti.

 

A questo proposito, è opportuno, in primo luogo, ricordare che il diritto alle agevolazioni spetta anche al coniuge del contribuente che ha effettuato l’acquisto, in comunione legale, nel caso in cui solo quest’ultimo abbia trasferito la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile, nei 18 mesi successivi al rogito. Ciò per il principio in base al quale il coniuge diviene comproprietario [1] con diritto alle agevolazioni, anche se sprovvisto dei requisiti di legge, sussistenti solo in capo al coniuge acquirente e che l’acquisto della comproprietà da parte dei coniugi si differenzia dall’acquisto in comune poiché colui che diviene proprietario di metà del bene che, acquistato dal coniuge, è fatto ricadere nella comunione legale, non si rende “acquirente” dello stesso, ma lo riceve in forza di una disposizione di legge. Ne consegue che il coniuge proprietario in comune dell’immobile acquistato, in forza della comunione dei beni, non è tenuto a possedere i requisiti soggettivi “prima casa”, tanto più perché i coniugi non sono tenuti a una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione [2]. Un’interpretazione della legge tributaria conforme al diritto di famiglia comporta quindi che la coabitazione con il coniuge acquirente soddisfa il requisito della residenza ai fini tributari (in altre parole: la residenza anagrafica dei due coniugi non necessariamente deve coincidere essendo tranquillamenete possibile che nell’immobile oggetto dell’acquisto agevolato i coniugi abbiano semplicemenete un domicilio comune e non entrambi la residenza anagrafica). D’altro canto va tenuto opportunamente in considerazione il fatto che la giurisprudenza afferma che la separazione legale (non quella “di fatto”) “trasformi” la comunione legale sull’abitazione in una contitolarità indivisa, dalla quale non si può far discendere la preclusione al godimento dell’agevolazione per un altro acquisto nel medesimo Comune [3].

 

Nemmeno l’assegnazione dell’ex casa coniugale in sede di divorzio preclude la possibilità di avvalersi dell’agevolazione [4]: la legge nega invece il beneficio nel caso in cui l’acquirente abbia disponibilità di un altro immobile di proprietà o in conseguenza della titolarità di un diritto reale, mentre la disponibilità dell’ex casa familiare derivante dal provvedimento giudiziale di assegnazione del giudice della separazione o del divorzio integra un diritto personale di godimento di natura atipica [5] e consente quindi di accedere nuovamente ai benefici.

 

Tra gli altri chiarimenti in materia agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” che nel tempo sono stati forniti da parte della giurisprudenza, è poi opportuno ricordare che il possesso di un’altra abitazione non necessariamenete preclude la fruizione delle agevolazioni: se, infatti, per dimensioni e caratteristiche, l’immmobile di proprietà dovesse risultare inidoneo agli effettivi bisogni abitativi del contribuente e della famiglia, un ulteriore aquisto agevolato è lecito [6].

 

Inoltre, non si concretizza la decadenza del contribuente dall’agevolazione nel caso in cui proceda ad un idoneo acquisto, anche a titolo gratuito, entro il periodo di un anno [7]. È possibile, poi, usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” per l’acquisto di un’autorimessa da ristrutturare e trasformare a uso residenziale a patto che sussistano le altre condizioni di legge [8]. Sono riconosciute spettanti, infine, le agevolazioni per l’acquisto di un lastrico solare a patto che sia pertinenza civilistica dell’abitazione agevolata di proprietà esclusiva dell’acquirente [9].

 

Per quanto riguarda il regime impositivo sui redditi retraibili dalla locazione di un immobile residenziale noto come “cedolare secca”, l’Agenzia delle Entrate [10] è intervenuta per precisare che tale regime trova applicazione anche per le pertinenze locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo principale, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata, senza limiti numerici di pertinenze, ad esclusione delle sublocazioni, i cui redditi rientrano tra quelli “diversi” [11] e non tra i fondiari.

 

Circa l’agevolazione consistente nella detraibilità di parte degli interessi sui mutui accesi per l’acquisto dell’abitazione principale nel caso in cui il mutuo sia cointestato con il coniuge fiscalmente a carico – giuste istruzioni ai modelli UNICO (pag. 45) e 730/2014 (pag. 36) – il coniuge che sostiene interamente la spesa ha la possibilità fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, entro la somma massima di euro 4.000 annui.


[1] Ai sensi dell’articolo 177 del Codice civile e Cass. sent. n. 14237/2000, 8463/2001, 2109/2009; 15426/2009, 16355/2013.

[2] Secondo quanto previsto dall’articolo 143 del Cod.civ.

[3] Cass. sent. n. 3931/2014.

[4] Cass. sent. n. 2273/2014.

[5] Cass. sent. n. 11096/2002.

[6] Cass. sent. n. 100/2010; n. 2273/2014; n. 3931/2014.

[7] Cass. sent. n. 5689/2014 e 16077/2013.

[8] Cass. sent. n. 14396/2013.

[9] Cass. sent. n. 6259/2013 secondo cui il 3° comma della nota II-bis ha un valore che non può essere considerato esaustivo delle pertinenze agevolabili (non limitate alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e non richiede un censimento unitario con l’immobile principale.

[10] Agenzia delle Entrate, Circolare 26/2011, § 1.2

[11] Art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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