Affitto in nero se il contratto registrato non indica tutto il canone
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20 Mag 2016
 
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Affitto in nero se il contratto registrato non indica tutto il canone

Locazioni, se il contratto di affitto non è registrato è inesistente e il canone di locazione si considera in nero.

 

L’affitto di un appartamento a uso abitativo (o, meglio detta, locazione) il cui canone sia indicato solo in parte nel contratto regolarmente registrato mentre l’eccedenza deve essere corrisposta in nero è valido ed efficace solo per la parte oggetto dell’accordo dichiarato al fisco, mentre è radicalmente nullo per la rimanente parte. Con la conseguenza che il conduttore può chiedere la restituzione di quanto versato in eccesso. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

 

Chi paga la registrazione del contratto di affitto?

La Corte ricorda che il contratto di affitto a uso abitativo è considerato inesistente se non viene registrato. Esso quindi non solo va redatto per iscritto, ma deve anche essere registrato entro 30 giorni.

 

In merito alla registrazione, la legge dichiara espressamente che a tale adempimento deve provvedere il locatore (entro 30 giorni dalla firma del contratto), il quale a sua volta, nei 60 giorni successivi, deve darne comunicazione al conduttore e all’amministratore del condominio (ai fini della compilazione dell’anagrafe condominiale). Questa previsione, tuttavia, secondo l’Agenzia delle Entrate, non fa venire meno la responsabilità solidale, da parte di entrambi i soggetti (ossia padrone di casa e inquilino), nel caso di mancato pagamento dell’imposta di registro. Il che potrebbe apparire come un paradosso: da un lato la norma stabilisce che la registrazione compete al locatore, ma dall’altro si riserva la possibilità di chiedere il versamento del tributo anche all’inquilino se il primo non vi assolve.

 

Quanto alle spese connesse alla registrazione del contratto di affitto, esse sono a carico dell’inquilino e del padrone di casa in parti uguali. Tuttavia, le parti possono accordarsi di ripartire in modo diverso tale onere, stabilendo che l’imposta sia corrisposta unicamente dal locatore (accordo, però, che non può essere opposto al fisco, il quale potrà agire tanto contro l’uno, quanto contro l’altro). È invece nullo l’accordo che ponga la registrazione interamente a carico dell’inquilino o con percentuali superiori al 50%.

 

 

Quali sono le sanzioni nel caso di ritardo nel pagamento dell’imposta di registro?

In caso di ritardo nel pagamento la sanzione prevista dalla legge va dal 120% al 240% dell’imposta evasa, oltre agli interessi.

 

 

Quali sono le sanzioni nel caso di mancata registrazione dell’affitto?

Se il contratto di affitto non viene registrato, esso si considera inesistente. Le conseguenze sono notevoli. Da un punto di vista fiscale si ha:

 

  • la presunzione, a meno che non intervenga la prova contraria, della sussistenza del rapporto di locazione anche per i 4 periodi di imposta precedenti a quello in cui è avvenuto l’accertamento;
  • l’esistenza di un canone del 10% del valore dell’immobile.

 

Da un punto di vista civilistico, invece, il contratto si considera inesistente con le seguenti conseguenze:

 

  • il locatore che voglia mandare via di casa l’inquilino che non paghi il canone o che non sloggi dopo la scadenza del contratto, non potrà azionare il più veloce procedimento di sfratto, ma dovrà effettuare una causa ordinaria;
  • il locatore non può chiedere il pagamento dei canoni di affitto secondo l’importo convenuto nel contratto di locazione non registrato.

 

 

Che succede se il contratto di affitto registrato indica un canone inferiore dell’effettivo?

Se il contratto di affitto registrato indica un canone di locazione inferiore rispetto a quello effettivamente convenuto, l’eccedenza si considera nulla, perché “in nero” e quindi l’inquilino è tenuto a pagare solo quanto dichiarato all’Agenzia delle Entrate. Qualora l’inquilino avesse già pagato tali importi, può chiederne la restituzione rispetto al dovuto a titolo di locazione. Lo può fare sia durate il rapporto di locazione che una volta scaduto, e comunque non oltre 6 mesi dopo la rilascio dell’immobile.

 

In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l’integrale restituzione di quanto ha pagato in più.

 

Secondo la Cassazione: “In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dalla legge sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva [2]”.


[1] Cass. sent. n. 7634/2016.

[2] Art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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