Il rinnovo del contratto di locazione
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21 Mag 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Il rinnovo del contratto di locazione

La locazione abitativa 4 + 4: può il comproprietario firmarla? Ipotesi di rinnovo e disdetta alla prima ed alla seconda scadenza.

 

In un momento di crisi economica, come quello attuale, il bene immobile rappresenta per molti, ancora un investimento sicuro. Se c’è l’Imu che tartassa i proprietari, è anche vero che la rendita, ricavabile da un appartamento, può rivelarsi molto utile per la gestione del budget familiare. Inoltre, l’acquisto di un immobile, è spesso legato all’esigenza di destinare ai propri figli un bene di valore, da cui partire nella vita che verrà.

Nell’ottica descritta, la locazione della bene comprato, diventa un operazione importantissima. In questo articolo, in particolare, sarà presa in considerazione, l’ipotesi più tradizionale, cioè quella della locazione abitativa, con la durata contrattuale di 4+4 e cosa accade alla scadenza della stessa.

 

 

La casa è di proprietà di mia figlia e di noi genitori: posso intestare la locazione solo al sottoscritto?

Certamente. Non è necessario intestare il contratto a tutti i comproprietari, essendo sufficiente farlo solo ad uno di essi, purché abbia la disponibilità del bene. Sul tema si è espressa persino la Cassazione a Sezioni Unite [1], la quale ha precisato che il contratto stipulato da uno solo dei comproprietari è valido ed efficace, anche se compiuto all’insaputa degli altri, purché l’intestatario abbia la disponibilità del bene locato e sia in grado di garantire, all’inquilino-conduttore, il godimento della casa locata.

In tale circostanza, quindi, l’intestatario agisce con il consenso presunto degli altri proprietari, nell’interesse anche di questi e in virtù di un potere riconosciutogli dalla legge.

 

 

Il contratto è alla prima scadenza: cosa succede?

Trascorsi i primi quattro anni di contratto, questo si rinnova automaticamente ed alle stesse condizioni precedentemente stabilite. Tra queste, ad esempio, il mancato aggiornamento Istat dei canoni di locazione, in virtù del regime della cedolare secca applicato al contratto originariamente.

Il locatore-proprietario ha, però, la facoltà di non rinnovare il contratto, ma questo potere è consentito soltanto in alcune circostanze indicate dalla legge, solo in presenza delle quali il locatore può impedire il tacito rinnovo della locazione ad uso abitativo per i successivi 4 anni.

Tra queste, le principali e più frequenti sono:

 

– quando il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (nonni, nipoti, fratelli o sorelle);

 

– quando il conduttore-inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

 

– quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e’ riconosciuto il diritto di prelazione sull’acquisto, da esercitare nel rispetto delle modalità indicate dalla legge [2].

 

Ebbene, in presenza di queste e delle altre circostanze indicate dalla legge [3], il proprietario deve inviare formale comunicazione di disdetta (tramite raccomandata a.r) all’inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, altrimenti il contratto s’intende ugualmente rinnovato alle condizioni precedenti e per i successivi 4 anni.

 

 

La locazione è alla seconda scadenza, cioè quella dei secondi 4 anni: cosa succede?

Entrambe le parti del contratto hanno la facoltà di chiedere l’ulteriore rinnovo del medesimo ed a diverse condizioni, comunicandolo all’altra, almeno sei mesi prima della scadenza.

Anche in questo caso è fondamentale che la comunicazione sia formale (ad esempio, con raccomandata a.r) per avere la prova certa della stessa.

Se non c’è accordo sul rinnovo, il contratto scade così come quando, ad esempio, il proprietario non risponde alla proposta inviatagli dall’inquilino.

E se nessuna delle parti fa nulla? Ebbene, in tal caso, il contratto si rinnova automaticamente ed alle condizioni precedenti, per i successivi 4 anni + 4 anni.

Il proprietario, quindi, che non intende rinnovare il contratto, deve necessariamente comunicarlo al conduttore, entro il termine di legge sopra indicato (sei mesi prima della scadenza), altrimenti si troverà, suo malgrado, a dover subire il rinnovo medesimo.


[1] Cass. S.U. sent n. 11193/2012 del 04.07.2012.

[2] Artt. 38 e 39 della Legge 392/1978.

[3] Art. 3 Legge 431/1998

 


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