Se sulla casa ci sono ipoteche il notaio deve avvisare l’acquirente
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22 Mag 2016
 
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Redazione
 


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Se sulla casa ci sono ipoteche il notaio deve avvisare l’acquirente

Acquisto di immobili: il notaio è tenuto a informare il cliente sui rischi che derivano dall’atto di compravendita, non potendosi limitare alla semplice stesura, ma dovendo effettuare i controlli e le visure nei registri ipocatastali.

 

Se stai per comprare una casa o altro immobile e sopra di esso vi è iscritta un’ipoteca o qualsiasi altro bene che potrebbe pregiudicare il tuo diritto, ad avvisarti di ciò deve essere il notaio che hai incaricato per redigere l’atto pubblico; diversamente il professionista è responsabile e deve risarcirti i danni. Lo ha detto la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Si rafforza l’indirizzo giurisprudenziale secondo cui il notaio non è tenuto solo a redigere l’atto pubblico e a “controllare le firme” del compratore e del venditore, ma deve compiere anche tutte le attività preparatorie e di controllo necessarie a verificare che tale trasferimento avvenga regolarmente, senza rischi o pregiudizi per il proprio cliente. Pertanto, la preparazione e stesura di un contratto di compravendita per un trasferimento immobiliare implica la preventiva verifica di tali aspetti:

 

  • la disponibilità del bene da parte del venditore (ossia che questi ne sia l’effettivo proprietario e possa venderlo)
  • le risultanze dei registri immobiliari (ossia che sull’immobile non vi siano pesi come ipoteche o pignoramenti in corso).

 

Fatto ciò, il notaio deve informare il cliente dell’esito delle verifiche, salvo che quest’ultimo lo abbia espressamente dispensato da ciò (ad esempio in caso di urgenza e di controlli già eseguiti prima). Eseguita l’informazione, il professionista deve infine dissuadere il cliente dalla stipula dell’atto in quanto a lui pregiudizievole.

Detti obblighi derivano dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale delegata al notaio.

 

L’incarico affidato al notaio non si riduce al semplice compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi, ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento delle scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti. Pertanto, l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 marzo – 3 maggio 2016, n. 8703
Presidente Matera – Relatore Lombardo

Ritenuto in fatto

1. – M.S. e G.A. convennero in giudizio Z.F. , chiedendo la condanna della stessa al risarcimento del danno patito per l’evizione subita a seguito dei decreti del giudice dell’esecuzione di Cosenza, che avevano trasferito a terzi la proprietà di due locali-magazzino, che essi avevano acquistato con atto rogato dalla convenuta, nella qualità di notaio, nel quale non era stata data menzione del pignoramento gravante su detti immobili ed, anzi, era stata garantita la loro libertà da oneri, vincoli ed ipoteche diversi dall’ipoteca iscritta in favore della Banca Nazionale del Lavoro a garanzia del mutuo erogato alla venditrice.
Nella resistenza della convenuta, il Tribunale di Cosenza rigettò la domanda, ritenendo il preteso diritto al risarcimento del danno estinto per prescrizione.
2. – Sul gravame proposto dagli attori, la Corte di Appello di Catanzaro, in riforma della pronuncia di primo grado, accolse la domanda attorea, condannando la convenuta al risarcimento del danno in favore dei coniugi M. -G. , che liquidò in Euro 3.080,67 (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali), importo corrispondente alle somme versate dai medesimi

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[1] Cass. sent. n. 8703/16 del 3.05.2016.

 


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