Il lastrico solare non appartiene al costruttore ma al condominio
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22 Mag 2016
 
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Il lastrico solare non appartiene al costruttore ma al condominio

La proprietà del tetto di copertura spetta a tutti i condomini in quanto considerata parte comune dell’edificio e, quindi, del condominio salvo che ci sia prova contraria costituita da un atto di proprietà.

 

Il costruttore del palazzo non può accampare pretese sul lastrico solare, quella parte cioè dell’edificio (a volte chiamata “terrazza” o “tetto”) che funge da copertura a tutti gli appartamenti posti di sotto: esso, invece, si considera rientrante tra i beni di proprietà del condominio ai sensi del codice civile [1], salvo che vi sia un atto pubblico a sconfessare tale situazione. Lo chiarisce la Cassazione con una recente sentenza [2].

 

È illegittima la pretesa della ditta costruttrice che ha edificato l’immobile di riservarsi la proprietà del lastrico solare se non lo dimostra in base a un valido titolo: la terrazza, per natura, è di proprietà del condominio. Lo si evince da una lettura ragionata del codice civile [1] che elenca i beni di proprietà comune di tutti i condomini. Tale elencazione (che non contempla espressamente il lastrico solare) si considera, tuttavia, non tassativa, ma solo esemplificativa; secondo i giudici, infatti, esistono altri beni che per loro natura e funzione, sono pacificamente condominiali. Questo è il caso del lastrico solare.

 

La terrazza, dunque, è “naturalmente” di tutti i condomini, salvo che ciò sia escluso da un titolo in forma scritta. È irrilevante il fatto che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune.

 

In altre parole il lastrico solare è parte comune perché per sua natura e funzione serve da copertura alla generalità dei condomini ed è necessario per l’esistenza stessa dell’edificio. La sua proprietà si presume essere del condominio e non del costruttore o di un qualsiasi altro soggetto. Tale presunzione può essere superata unicamente da una prova scritta contraria, che dimostri la propria proprietà esclusiva. In pratica colui che si affermi proprietario esclusivo del terrazzo ne deve dare prova scritta. In particolare, la ditta costruttrice che ha edificato il palazzo deve dimostrare di essersi riservata la proprietà del lastrico solare menzionando ciò in ogni singolo contratto di vendita (rogito) dei vari appartamenti alienati ai singoli proprietari.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 febbraio – 5 maggio 2016, n. 9035
Presidente Bianchini – Relatore Orilia

Svolgimento del processo

1 Con citazione del 13.3.1993, i coniugi M.M. e Ca.Gi. , T.L. e F.D.L.M. nonché C.F. e G.S. convennero innanzi al Tribunale di Palermo la s.r.l. Immobiliare Fratelli Lo Cicero, esponendo:
– che con atti del 17.10.1988, 21.10.1988 e 10.10.1988 avevano acquistato dalla società convenuta alcuni appartamenti al terzo, quarto e quinto piano dell’edificio sito in (OMISSIS) ;
– che l’edificio era composto da sei elevazioni fuori terra e sul lastrico solare, al quale i condomini accedevano liberamente attraverso la scala, erano stati originariamente realizzati solo dei corpi tecnici, costituiti dal torrino scala, dal torrino ascensore e da uno stenditoio aperto;
– che la società convenuta, pur non essendosi riservata la proprietà esclusiva del lastrico solare e dello stenditoio, aveva chiuso ed ampliato tale ultimo manufatto, aggregandovi un piccolo vano da adibire a WC, ed aveva sopraelevato il torrino dell’ascensore, precludendo ogni via d’accesso dei condomini a tali beni.
Chiesero, pertanto, al Tribunale di accertare che il lastrico solare e lo stenditoio appartenevano ex art. 1117 c.c. agli

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[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 9035/16 del 5.05.2016.

 


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Commenti
22 Mag 2016 Caracausi Antonino

Vale anche il titolo di proprietà dei condomini dell’ultimo piano che hanno ” acquistato ” il terrazzo dal costruttore stesso ? Il costruttore ha venduto il terrazzo senza dire niente a nessuno.L’edificio è un 5 piani senza anti incendio di sicurezza , il terrazzo avrebbe dovuto servire da via di fuga.