Affitto: niente canone se l’appartamento non è vivibile
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24 Mag 2016
 
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Affitto: niente canone se l’appartamento non è vivibile

Nel contratto di locazione, l’inquilino non può ridurre il pagamento del canone in caso di immobile con difetti o vizi, salvo che essi non lo rendano completamente inservibile ed è costretto ad andare via.

 

Umidità, rumori insopportabili (anche da parte di altri condomini), impianto luce non a norma: tutte le volte in cui l’appartamento preso in affitto diventa inutilizzabile a causa di difetti o altre problematiche, all’inquilino è consentito non pagare il canone di locazione. Se però il vizio dell’immobile non è tale da impedirne completamente il godimento, è vietato pagare di meno di propria spontanea iniziativa (e secondo proprie valutazioni quantitative): in tal caso, infatti, l’unico modo per avere tutela è di rivolgersi al giudice. A ribadirlo è, ancora una volta, la Cassazione [1].

 

Secondo la Corte al contratto di affitto si applica la norma del codice civile [2], secondo cui, tutte le volte in cui è in gioco un contratto a prestazioni corrispettive (dove, cioè, entrambe le parti sono tenute a erogare all’altra una prestazione), ciascuno dei due contraenti può rifiutarsi di adempiere se l’altro a sua volta non adempie. È proprio il caso dell’affitto di un appartamento inservibile: quando il bene non può essere completamente destinato all’uso convenuto in contratto, al conduttore è consentito di autotutelarsi interrompendo i pagamenti. Ben inteso: ciò solo a condizione che l’immobile sia del tutto inservibile (si pensi a infiltrazioni di umidità tali da impedire di poter vivere a causa delle precarie condizioni di salubrità).

 

L’inquilino può dunque smettere di pagare il canone di locazione solo nel caso di mancato totale godimento dell’immobile, anche se il motivo non attiene alle funzioni sostanziali dell’abitare (è il caso di un impianto elettrico non a norma che ne renda pericoloso l’utilizzo).

 

Il principale obbligo del conduttore è senz’altro il versamento del canone, mentre quello del locatore è di consegnare il bene in condizioni tali da permetterne l’uso. Quando manca totalmente la prestazione promessa (cioè l’effettiva possibilità di utilizzare l’immobile), si verifica l’ipotesi d’inadempimento prevista dalla norma del codice civile sopra menzionata, che consente la sospensione del pagamento della prestazione (nel caso di specie, il canone di affitto).

 

 

La vicenda

Il padrone di casa chiedeva la risoluzione del contratto di affitto per via della morosità dell’inquilino e la condanna di quest’ultimo al pagamento dei canoni non corrisposti. Tuttavia, il conduttore, a sua volta, contestava il fatto di non aver potuto utilizzare l’appartamento per via della scopertura di alcuni cavi elettrici a profondità inferiore a quella regolamentare di almeno 50 centimetri e privi di protezione (pericolo di folgorazione attestato anche dal direttore dei lavori). L’inquilino, prima di sospendere il pagamento del canone, aveva inviato diverse missive al proprietario per cercare di risolvere la vicenda in via bonaria, ma le lettere non erano mai state riscontrate.

 

I giudici hanno dato ragione al conduttore: la sospensione nel pagamento del canone di affitto è pienamente legittima in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento dell’appartamento ossia nel caso di grave inadempimento del locatore nella consegna della casa locata, in quanto affetta da un vizio talmente grave da renderne impossibile l’uso.


[1] Cass. sent. n. 8637/2016 del 3.05.2016.

[2] Art. 1460 cod. civ.

 


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