Quote e lavori condominiali: chi paga se la casa si vende?
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25 Mag 2016
 
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Quote e lavori condominiali: chi paga se la casa si vende?

Vendita di immobile e trasferimento di proprietà: il venditore è tenuto a pagare le spese condominiali per la manutenzione straordinaria se le tace in malafede; per le spese ordinarie invece c’è solidarietà per l’anno in corso e quello precedente.

 

Nel caso di vendita dell’immobile, può sorgere il problema di stabilire se le quote condominiali ancora non versate debbano essere pagate dall’acquirente o dal venditore. In verità la risposta dipende dalla natura delle spese, ossia se si tratta di quote relative alla gestione ordinaria o di quote per la manutenzione straordinaria. Sul punto è intervenuta, di recente, una interessante sentenza del Tribunale di Roma di cui parleremo a breve.

 

 

Quote condominiali: chi paga le spese ordinarie?

In caso di trasferimento dell’appartamento situato in condominio, l’acquirente è tenuto a pagare, insieme al venditore, le somme da quest’ultimo non corrisposte per quote condominiali relative all’anno in corso e per quello precedente [1]. Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare.

Tuttavia, secondo un ramo della giurisprudenza, in caso di inadempimento e morosità, l’eventuale decreto ingiuntivo deve essere emesso nei soli confronti dell’acquirente [2].

Per tale motivo, è sempre opportuno che chi intende acquistare un’unità immobiliare inserita in un condominio si accerti che il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali, poiché diversamente può essere chiamato dall’amministratore al pagamento delle stesse, nella misura vista sopra. A tale scopo, spesso, nei preliminari di vendita si inserisce una apposita clausola simile a quella seguente:

 


La parte promittente venditrice dichiara infine che in relazione all’unità immobiliare in oggetto:

– le imposte dirette relative agli immobili in oggetto sono state sempre regolarmente pagate e che non esistono quindi né esisteranno alla stipula del contratto definitivo, privilegi fiscali gravanti sugli immobili stessi;
– non sussistono alla data del presente atto debiti condominiali relativi agli anni pregressi, e i pagamenti per la gestione in corso sono regolari; a tal fine si conviene che saranno a carico della parte promissaria acquirente solo le spese condominiali deliberate a partire dal …..; il promittente venditore si impegna a produrre idonea dichiarazione liberatoria sottoscritta dall’amministratore del condominio contestualmente alla stipula del rogito, attestante che tutte le spese condominiali fino alla data di consegna dell’immobile sono già state pagate;

– non sussiste alcun diritto di prelazione, legale o convenzionale, con riferimento all’immobile in oggetto (oppure, se esiste un diritto di prelazione: sull’immobile in oggetto esiste un diritto di prelazione a favore di ….. stante il contratto di locazione attualmente in corso, stipulato in data ….. registrato all’Agenzia delle Entrate di …. in data….)”.


 

Invece, tutte le quote condominiali che maturano dopo la stipula dell’atto di vendita, devono essere pagate dall’acquirente in quanto ormai divenuto condòmino a tutti gli effetti.

 

Tuttavia, il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto [3]. Per tale motivo è bene che il notaio fornisca tale copia autenticata nel minor tempo possibile, affinché il venditore possa trasmetterla all’amministratore (il venditore è la parte del contratto che ha interesse a che ciò avvenga).

 

 

Manutenzione straordinaria: chi paga le spese?

Diverso è il caso della manutenzione straordinaria. In questo caso, la materia non è regolata da una norma precisa come per le quote ordinarie. A riguardo, si registrano due orientamenti giurisprudenziali.

 

Secondo un primo orientamento, le spese di straordinaria amministrazione (per esempio, la ristrutturazione della facciata dell’edificio) ricadono sul venditore o sull’acquirente dell’immobile a seconda di chi fosse proprietario dell’appartamento nel momento in cui l’assemblea ha approvato in via definitiva i lavori. Quindi, bisogna guardare la data del rogito notarile, se anteriore o successiva all’approvazione della manutenzione straordinaria. In pratica, tutti quegli interventi che comportano innovazioni, migliorie e aumentano il valore del complesso dello stabile, devono essere pagati da chi è proprietario al momento della votazione assembleare che autorizza lo svolgimento delle opere medesime. Non importa poi che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente alla vendita dell’immobile.

Secondo un altro orientamento, non bisogna guardare la data in cui i lavori vengono approvati dall’assemblea, ma a quella in cui essi vengono materialmente iniziati, a prescindere del momento in cui vengono conclusi. Pertanto, nel caso di spese deliberate prima della vendita, ma i cui lavori vengono iniziati o si protraggono dopo la vendita, il pagamento è dovuto nuovo condomino (acquirente), essendo lui, nel momento della richiesta di pagamento, condomino.

L’acquirente, se sussistono accordi in tal senso, può chiamare poi in garanzia o a titolo di rivalsa il venditore, sul presupposto che alla delibera di approvazione non aveva preso parte.

 

L’incertezza della materia consiglia alle parti di accordarsi su tali aspetti già con la vendita, facendo risultare nell’atto notarile chi è l’obbligato ai pagamenti di delibere già assunte ma che hanno implicazioni di spesa successive alla vendita stessa.

 

 

Se il venditore tace in malafede l’approvazione dei lavori

Con una recente sentenza, il Tribunale di Roma [4] è intervenuto sulla questione relativa alle spese straordinarie sostenendo che, in caso di compravendita di immobile, il venditore che abbia taciuto in malafede all’acquirente la decisione dell’assemblea di avviare lavori di straordinaria amministrazione dello stabile, è tenuto a pagare la quota di tali spese al posto del nuovo proprietario.

Qualora risulti da un verbale di assemblea condominiale che la parte venditrice aveva partecipato alla riunione avente ad oggetto la valutazione dei preventivi per l’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione dello stabile, si deve ritenere provata la malafede della venditrice che ebbe a tacere tale circostanza ai promittenti acquirenti, addivenendo alla vendita dell’immobile senza mai fornire alcuna dichiarazione al riguardo.

 

Secondo tale orientamento è il venditore che deve pagare i lavori condominiali di straordinaria manutenzione approvati dall’assemblea condominiale alla quale aveva preso parte prima dell’atto di compravendita ma taciuti all’acquirente.


[1] Art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 23345/2008. Di contrario avviso vedi Cass. sent. n. 702/2015.

[3] Art. 63 co. 5 disp.att. cod. civ.

[4] Trib. Roma, sent. n. 14773/16 del 7.07.2015.

 


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