Lo sfratto per morosità non può essere mutato in risoluzione di diritto
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25 Mag 2016
 
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Lo sfratto per morosità non può essere mutato in risoluzione di diritto

Una volta richiesto lo sfratto per morosità, il locatore non può più mutare la domanda in una azione per intervenuta risoluzione di diritto per violazione di una condizione essenziale del contratto di locazione.

 

Una volta che il locatore abbia avviato la causa per sfratto per morosità non può modificare più, in corso di giudizio, la domanda giudiziale nella diversa richiesta di accertamento dell’intervenuta risoluzione di diritto per violazione di una condizione essenziale del contratto. Le due azioni sono completamente diverse tra loro:

 

  • lo sfratto per morosità richiede una sentenza costitutiva, mentre l’azione di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto richiede appunto una sentenza di accertamento dell’inadempimento;
  • nella domanda di sfratto, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, mentre nella domanda di accertamento si verifica solo la violazione di una clausola risolutiva espressa.

 

Sono questi i chiarimenti forniti dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Per costante orientamento della Suprema Corte [2] una volta proposta l’intimazione dello sfratto per morosità [3], non è possibile mutare la domanda in accertamento dell’intervenuta risoluzione di diritto [4] poiché questa è diversa dalla prima in ordine al petitum e alla causa petendi.

 

Nello sfratto, il padrone dell’immobile deve dimostrare in giudizio la non scarsa importanza dell’inadempimento e l’imputabilità dello stesso al soggetto tenuto.

Nel caso invece di clausola risolutiva espressa (come nell’ipotesi di diffida ad adempiere), il locatore non deve dimostrare che l’inadempimento è grave, poiché la non scarsa importanza è già stabilita a priori dai contraenti che l’hanno codificata nella clausola contrattuale relativa. L’interessato deve quindi semplicemente affermare che intende avvalersi della clausola risolutiva espressa e chiedere in giudizio una pronuncia dichiarativa della risoluzione già avvenuta di diritto.

 

Si tratta in definitiva di due azioni distinte, per cui non è possibile mutare la prima nella seconda quando già il giudizio sia stato avviato.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 11 febbraio – 24 maggio 2016, n. 10691
Presidente Spirito – Relatore Graziosi

Svolgimento del processo

1. Con sentenza dei 30 maggio-6 luglio 2012 la Corte d’appello di Milano ha rigettato l’appello proposto da P.N. avverso sentenza n. 2192/2009 con cui il Tribunale di Milano aveva respinto la sua domanda di convalida di sfratto per morosità intimato a S.M. e Ovidio 3 D Srl per un contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale stipulato il 1 gennaio 1996 relativo a un locale sito in Milano.
2. Ha presentato ricorso P.N. sulla base di sette motivi.
Il primo motivo, ex articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., denuncia violazione della normativa riguardante gli effetti della cessione di azienda e della cessione con essa del contratto locatizio per avere il giudice d’appello ritenuto che l’opposizione allo sfratto della cedente l’azienda, la S., estendesse i suoi effetti alla cessionaria Ovidio 3 D Sri, in quanto la S. non era stata liberata dal locatore. Lo status di condutture era stato trasferito dal cedente, cioè dalla S., alla società cessionaria e il pagamento banco judicis della S. poteva essere ricevuto come pagamento di terzo in acconto, con la richiesta di convalida per omessa opposizione del

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[1] Cass. sent. n. 10691/16 del 24.05.2016.

[2] Cass. sent. n. 24207/2007, n. 167/2005.

[3] Art. 1453 cod. civ.

[4] Art. 1456 cod. civ.

 

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