Affitto: conseguenze per mancata registrazione entro 30 giorni
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26 Mag 2016
 
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Redazione
 


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Affitto: conseguenze per mancata registrazione entro 30 giorni

Le sanzioni previste dalla legge, la nullità del contratto di locazione e la possibilità per il conduttore di sanare la nullità registrando il contratto in ritardo.

 

Che succede se l’affitto non viene registrato? Il contratto è nullo, ma tale sanzione scatta solo se la registrazione non avviene entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata. Peraltro, in base alle nuove norme approvate l’anno scorso [1], la registrazione deve essere curata unicamente dal padrone di casa. Su di lui grava l’onere della registrazione, ma l’Agenzia delle Entrate può pretendere il pagamento dell’imposta non versata tanto dal conduttore quanto dal locatore (cosiddetta responsabilità in solido).

 

 

Entro quanto va registrato il contratto di affitto

Prima che scada il 30° giorno dalla firma dell’affitto, il padrone di casa deve recarsi all’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro; dopo tale termine, invece, scatta la nullità che non si può più sanare, almeno per il passato (si dovrà allora registrare un nuovo contratto).

È questa la sintesi di una recente sentenza del Tribunale di Torino [2]: secondo il giudice piemontese, la nullità del contratto di locazione non registrato nei termini non si può più sanare neanche con una registrazione tardiva. Questo sia perché i 30 giorni imposti dalla nuova legge devono essere considerati perentori, sia perché, secondo il nostro codice civile, la nullità non si può mai sanare [3].

 

Ne discende, dunque, che la nullità dell’affitto, per scadenza del termine di 30 giorni per la registrazione, non può più essere sanata neanche se una delle parti (anche l’inquilino stesso) provvede alla registrazione tardiva.

 

 

Che succede se il contratto di affitto è nullo?

La conseguenza della nullità del contratto è che l’inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone minimo di locazione (calcolato da un perito del tribunale). Tale restituzione può essere chiesta entro sei mesi dal momento in cui viene lasciato l’immobile.

 

 

Dal punto di vista civilistico

La nullità di cui si è parlato sino ad ora – e che, come detto, è insanabile – è solo di natura civilistica: il contratto, cioè, non produce effetti tra le parti e il padrone di casa non potrà neanche attivare il procedimento rapido dello sfratto in caso di mancato pagamento del conduttore: lo sfratto infatti richiede, come condizione fondamentale, l’esistenza di un valido contratto scritto.

 

 

Dal punto di vista fiscale

Differente è invece il discorso dal punto di vista fiscale: il padrone di casa ben può provvedere a registrare il contratto e regolarizzarlo almeno con il fisco anche dopo i 30 giorni, pagando le sanzioni.

Le sanzioni dovute per la tardiva registrazione del contratto di affitto variano a seconda del ritardo. Se ci si attiva autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, ed entro 90 giorni, si può sfruttare la sanzione ridotta del 12%, altrimenti dal 91° giorno oltre la scadenza, ma entro l’anno, la sanzione è nella misura ridotta del 15%; oltre l’anno la sanzione è pari al del 120% dell’imposta di registro dovuta.


La sentenza

Tribunale di Torino, 21 aprile 2016. Il giudice Nicoletta Aloj

NEL MERITO:

IN VIA PRINCIPALE:
Dato atto che la signora … ha spontaneamente lasciato l’immobile in data 01/06/15
Respingere le domande ex adverso formulate e, per l’effetto
Assolvere il signor R.P. da ogni avversa pretesa

IN VIA SUBORDINATA:
Nell’ipotesi in cui il Magistrato ritenesse la debenza di una qualche somma in capo all’esponente
Dichiarare tenuto il signor Rocco Paquariello a corrispondere le sole somme che risultassero dovute

IN OGNI CASO:
Con il favore delle spese di lite, oltre IVA e CPA come per legge” Ragioni in fatto e in diritto della decisione

1. La presente causa ha ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria stipulato tra le parti in causa in data 30.09.2008, con efficacia dal 1.11.2008, e registrato dalla parte conduttrice in data 5.11.2012, in relazione al quale la ricorrente ha invocato in principio l’applicazione dell’art. 13 l. 431/98 e dell’art. 3, comma 8, del d.lgs. 23/2011, al fine di ottenere la declaratoria della nullità della pattuizione relativa alla durata della locazione e della pattuizione relativa all’ammontare del canone, previo riconoscimento della natura non transitoria delle esigenze abitative

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[1] L. 208/2015, legge di stabilità per il 2016.

[2] Trib. Torino sent. del 21.04.2016.

[3] Art. 1423 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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