L’usucapione
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27 Mag 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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L’usucapione

Caratteristiche e presupposti dell’usucapione. Come deve essere il possesso per usucapire un bene. Usucapione ordinaria e usucapione breve.

 

L’acquisto di un immobile, ad esempio un terreno, avviene solitamente a seguito di un trasferimento. In altri termine c’è un titolare che trasferisce la proprietà dietro corrispettivo (compravendita) oppure a titolo gratuito (donazione). Questo tipo di passaggio è tecnicamente definito “acquisto a titolo derivativo”.

 

Nel nostro ordinamento giuridico, esiste però anche un altro particolare modo d’acquisto della proprietà, chiamato usucapione. Questo articolo si propone di illustrarne alcune caratteristiche.

 

 

Cos’è l’usucapione?

È un modo per acquistare la titolarità di un immobile o dei diritti cosiddetti reali (ad esempio, una servitù) a titolo originario, cioè senza che vi sia a monte un accordo valido oppure una successione ereditaria: il diritto così ottenuto è assolutamente indipendente da quello del precedente proprietario.

 

Il bene usucapito è un po’ come se fosse privo di un titolare e svuotato da ogni vicenda giuridica precedente: se sussistono tutti i presupposti per l’usucapione, il beneficiario lo acquista libero da ogni peso o diritto altrui.

 

Chiunque può usucapire un bene immobile, purché sia dotato della capacità naturale d’intendere e di volere: ciò comporta che anche un minore ha questa possibilità.

Potenzialmente, anche le persone giuridiche (ad esempio, una società mediante i propri organi oppure un’associazione non riconosciuta, attraverso il proprio presidente) possono acquistare per usucapione.

 

 

Quali sono i presupposti per l’usucapione?

Per usucapire un bene è necessario possederlo in maniera continua ed ininterrotta, per il periodo previsto dalla legge, ma l’acquisto del possesso, con clandestinità o violenza, impedisce l’usucapione stessa.

 

 

Cosa si intende per possesso ai fini dell’usucapione?

Il possesso acquistato si deve sostanziare in un’utilizzazione del bene come se il possessore ne fosse il proprietario, ad esempio, coltivando il terreno in via esclusiva ed utilizzandone i frutti. A riguardo, si dice anche che l’“animus” del possessore deve corrispondere a quello del proprietario.

 

In una causa, chi vuole dimostrare di aver usucapito un bene, deve provare di averlo posseduto, per il tempo necessario, come se ne fosse stato inequivocabilmente l’esclusivo titolare.

 

Non è importante la buona fede del possessore: egli può essere tranquillamente consapevole dell’altruità della cosa ed esercitare il potere sulla stessa, anche contro la volontà del proprietario.

Invece, il possesso acquistato per mera tolleranza del titolare, non è idoneo a far maturare l’usucapione: in tal caso, infatti, il possesso è, ad esempio, saltuario, comporta un utilizzo della cosa di modesta portata, non incide più di tanto sul possesso esercitato dall’effettivo proprietario, trae fonte, magari, dai rapporti di parentela tra i soggetti coinvolti.

 

 

Quando il possesso, per l’usucapione, è continuo?

Quando il godimento e l’utilizzo della cosa è costante e non volutamente interrotto dal possessore o saltuario, il possesso è continuo.

 

È chiaro che, in alcuni casi, la destinazione e le caratteristiche del bene comportano, inevitabilmente, un possesso “intermittente”: in tal ipotesi, non si ha alcuna incidenza negativa sul maturare dell’usucapione.

 

 

Quando il possesso, per l’usucapione, è interrotto?

Quando il possessore è materialmente privato del potere sulla cosa, il possesso si interrompe. Tuttavia, se entro un anno dalla perdita, egli recupera la disponibilità del bene, esercitando, ad esempio, un’apposita azione giudiziaria (detta, azione di reintegrazione) il possesso si considera non interrotto.

 

Altre ipotesi di interruzione, sono quelle relative agli atti diretti ad ottenere la privazione del possesso attuale. Ad esempio, quelli compiuti dal proprietario, fondati su di un provvedimento giudiziario (una sentenza di divisione ereditaria) o mirati ad ottenere il medesimo (un’azione di rivendica oppure una citazione per consegna dell’immobile). In tal senso, una semplice diffida o messa in mora, inviata al possessore, non è sufficiente ad interrompere il possesso, poiché questo può avvenire anche contro la volontà dell’attuale proprietario.

 

Se c’è l’interruzione, il possesso fino a quel momento maturato, si cancella.

 

 

Quando il possesso, per l’usucapione, è clandestino od ottenuto con violenza?

Il possesso è violento, qualora è acquistato con la forza. La clandestinità, invece, sussiste se è ottenuto con artifici o stratagemmi utili e diretti a nasconderlo al proprietario. Il possesso deve essere, quindi, pacifico e pubblico, cioè tale da essere percepito o percepibile dal proprietario del bene.

 

Non rileva, quindi, il fatto che il titolare, per le ragioni più disparate, non sia a conoscenza dell’usucapione che sta maturando, se potrebbe comunque riconoscerla, vista la pubblicità e la non clandestinità del possesso altrui. In tal caso, l’usucapione può compiersi ugualmente.

 

 

Quanto tempo occorre per l’usucapione di un bene immobile?

Se sussistono tutti i presupposti  (possesso come se si fosse proprietari, non acquisito con violenza o clandestinità, continuo ed ininterrotto), il decorso di venti anni è sufficiente per l’usucapione.

 

Esiste però la possibilità di usucapire un bene in un termine inferiore: essa è definita usucapione breve.

In questo caso, la tempistica prevista dalla legge è assai inferiore: sono, infatti, sufficienti soltanto 10 anni. Tuttavia, per aversi l’usucapione breve, oltre ai normali presupposti già previsti per quella ordinaria, è necessario che:

 

1) il possessore, al momento dell’acquisto del potere di fatto sulla cosa, sia in buona fede, cioè ignori che il bene appartiene ad altri;

 

2) vi sia un titolo astrattamente idoneo a consentire il trasferimento (ad esempio, una compravendita, in cui il venditore non è l’effettivo proprietario, ma un altro);

 

3) l’atto sopra indicato (titolo astrattamente idoneo) sia trascritto nei pubblici registri: il termine decennale per l’usucapione breve, ricorre dalla data della trascrizione.


 


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