Patto marciano: cos’è e quali sono le novità in materia
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28 Mag 2016
 
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Maura Corrado
 


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Patto marciano: cos’è e quali sono le novità in materia

Novità per le garanzie concedibili a supporto della concessione di credito alle imprese da parte degli istituti di credito: nel caso in cui il soggetto che stipula un contratto di mutuo si riveli inadempiente, la banca potrà vendere l’immobile che le è stato trasferito al momento della stipula e venderlo, senza una procedura esecutiva giudiziale.

 

Le novità attuate nei giorni scorsi dal Governo sembrano avere un obiettivo chiaro: offrire alla banca mutuante un nuovo ed efficiente strumento di garanzia alternativo alla tradizionale ipoteca, velocizzando – di conseguenza – le procedure che si attivano in caso di inadempimento e stimolando gli istituti a fare maggior credito alle imprese: la nuova norma prevede, infatti, il trasferimento alla banca di un bene immobile sotto la condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario. Di cosa si tratta?

 

In sostanza, se il mutuatario è inadempiente, l’immobile viene trasferito alla banca e questa lo può poi direttamente vendere, senza far luogo a una procedura esecutiva giudiziale, al fine di compensare, con il ricavato dalla vendita, il proprio credito. È prevista una forma di garanzia anche per il debitore, in quanto la stessa banca deve restituire al mutuatario inadempiente, prima della vendita “forzata” e indipendentemente da essa, la differenza tra il valore di stima dell’immobile dato in garanzia e l’importo del debito.

 

L’immobile oggetto di garanzia può essere di qualsiasi natura (terreno, fabbricato strumentale, fabbricato abitativo), con l’unica eccezione che non può trattarsi dell’abitazione principale del datore di ipoteca, del suo coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado [1].

 

 

Quali sono gli effetti pratici della riforma? Prima e dopo.

Prima della riforma, si definiva patto marciano – questo il nome della procedura che si sta descrivendo – qualsiasi contratto con cui creditore e debitore concordavano che, in caso di inadempimento, il creditore acquisisse la proprietà di un dato bene di proprietà del debitore. Il primo, però, si impegnava a versare al secondo la differenza tra l’importo del proprio credito e il valore del bene oggetto di garanzia.

 

Ora, la tutela per le banche si rafforza maggiormente: il bene, pur rimanendo di proprietà dell’imprenditore (o del terzo datore), diventa di proprietà alla banca (o ad altro soggetto strumentale alla banca) nel caso in cui l’imprenditore mutuatario non rimborsi il finanziamento; con la trascrizione di tale trasferimento nei Registri Immobiliari sotto condizione sospensiva, si impedisce a qualunque altro soggetto di imprimere sul bene in questione altre formalità pregiudizievoli per la banca mutuante: ad esempio, si rende infruttuosa la trascrizione successiva di un pignoramento o di una domanda giudiziale e l’iscrizione di ipoteche. Anche perché, se la condizione di inadempimento si verifica, il passaggio di proprietà del bene oggetto di garanzia si intenderà avvenuto nel momento stesso in cui il patto di garanzia venne originariamente trascritto, e ciò per effetto del tipico meccanismo retroattivo connesso alla verificazione della condizione sospensiva.

 

 

Da quando si potranno applicare le nuove norme?

La nuova norma si applica da subito, non solo ai contratti di mutuo che verranno stipulati d’ora innanzi, ma anche a quelli in corso, per i quali questa nuova modalità di garanzia venga esplicitamente pattuita mediante un atto notarile. Se però, in quest’ultimo caso, oggetto di trasferimento sospensivamente condizionato sono immobili già gravati da ipoteca, la nuova legge stabilisce che il patto di trasferimento sospensivamente condizionato prevale sulle formalità trascritte o iscritte nei Registri Immobiliari successivamente alla iscrizione dell’originaria ipoteca.

 

 

Che cosa comporta di fatto la condizione sospensiva?

Si è detto che il patto di trasferimento avviene sotto condizione sospensiva, a condizione – cioè – che si verifichi l’inadempimento del mutuatario. In particolare:

 

– nel caso di ammortamento (obbligo di restituzione) a rate mensili, quando si abbia un mancato pagamento protratto per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate (anche non consecutive);

 

– nel caso di ammortamento a rate di durata superiore a quella mensile, quanto si abbia il mancato pagamento anche di una sola rata;

 

– nel caso di obbligo di restituzione non rateale (il cosiddetto finanziamento bullet, da restituire in unica soluzione a una data scadenza), qualora si abbia un ritardo di oltre sei mesi rispetto alla data in cui il rimborso sarebbe dovuto avvenire.

 

 

Che cosa accade materialmente se non pago?

Questo in teoria. Nella pratica, dal punto di vista procedurale, verificatosi l’inadempimento, il creditore notifica una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto di trasferimento della proprietà. Decorsi 60 giorni, chiede al presidente del tribunale la nomina di un perito per la stima dell’immobile (con relazione giurata), il quale ne comunica il valore agli interessati. Proprio in questo momento si verifica il passaggio di proprietà del bene dal datore di ipoteca alla banca, se il valore è inferiore al debito; se è invece superiore, il passaggio di proprietà si ha nel momento in cui la banca paga al debitore la differenza tra il valore peritato e l’importo del debito.

 


[1] D.l. n. 59, del 03.05.2016 (pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» n. 102 dello stesso giorno).

 


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