Condominio: parcheggi e aree comuni non si assegnano a maggioranza
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29 Mag 2016
 
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Condominio: parcheggi e aree comuni non si assegnano a maggioranza

Necessaria la delibera all’unanimità dell’assemblea per concedere l’uso esclusivo a un condomino di uno spazio appartenente al condominio.

 

Se l’assemblea di condominio decide di assegnare uno spazio comune in uso esclusivo a un singolo condomino – come ad esempio una parte del cortile per il parcheggio dell’auto o il tetto per stendere i panni – deve farlo con il voto preso all’unanimità; non basta la semplice maggioranza per decidere delle sorti di un bene la cui proprietà, per legge, spetta a tutti i condomini (in base alla rispettiva quota millesimale). Ogni volta in cui anche un solo condomino viene escluso dall’utilizzo di uno dei beni del condominio è quindi necessario il voto unanime. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

La pronuncia in commento afferma un caposaldo nell’ambito dei condomini: è nulla (e non semplicemente annullabile) la decisione dell’assemblea di assegnare, in via esclusiva, posti auto ad alcuni condomini, al di fuori di ogni logica di turnazione. Come giustamente afferma la Corte, una delibera assunta a maggioranza non potrà mai concedere l’uso esclusivo di uno spazio comune a un singolo condòmino, impendendo il pari uso anche agli altri. La maggioranza semplice può tutt’al più essere sufficiente quando si tratta di destinare il cortile comune a parcheggio dei veicoli. Mentre ci vuole l’unanimità dei voti tutte le volte in cui una parte comune del condominio viene resa inservibile all’uso o al godimento anche di un solo condomino. La delibera dell’assemblea, quindi, è nulla e può essere impugnata davanti al giudice.

 

La vicenda. Una condòmina impugnava una votazione dell’assemblea per aver assegnato, anni orsono, uno spazio per parcheggiare l’auto a uno solo dei proprietari, con una delibera assunta a maggioranza. Delibera che, con tutta evidenza, non era stata assunta con le maggioranze previste dalla legge che, come detto, in questi casi richiedono il voto di tutti i proprietari e non solo della maggioranza. Il quorum più basso è sufficiente quando si stabilisce l’uso a parcheggio del cortile, ma è illegittimo disporre l’uso individuale di un bene comune laddove l’innovazione comprime diritti coesistenti.

 

Pertanto è illegittima la delibera che, senza stabilire turni fra i proprietari, assegna in via esclusiva e a tempo indeterminato i posti macchina disponibili nel cortile condominiale, che è di tutti: ciò finisce col limitare l’uso e il godimento che compete agli altri condomini sul bene comune.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034
Presidente Mazzacane – Relatore Falabella

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 29 maggio 1992 M.M.C. deduceva di essere proprietaria di un appartamento sito in (omissis) , acquistato in comunione con il marito M.U. , poi deceduto, e che con delibera del 26 settembre 1980 l’assemblea condominiale aveva concesso l’utilizzazione di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli a dei condomini, tra cui la medesima attrice e suo marito.
Poiché nel verbale di assemblea del 29 aprile 1992 l’amministratore del condominio era stato invitato ad accertare eventuali abusi, sul presupposto che la predetta delibera fosse illegittima, M.M.C. conveniva in giudizio il Condominio perché si dichiarasse la nullità del verbale di assemblea del 1992 e perché si accertasse la legittimità dell’uso del posto macchina, come deliberato dall’assemblea nel 1980.
Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo che il verbale di assemblea approvato da ultimo non avesse alcun valore e concordava con l’attrice circa la validità della suddetta delibera relativa ai posti auto.
In seguito, con citazione notificata il 25 novembre 1995 A.A. e C.G. convenivano in giudizio il Condominio di via

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[1] Cass. sent. n. 11034/16 del 27.05.2016.

 


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